“廣覆蓋”讓保障房普惠于民

2010年在廈門五緣公寓購(gòu)買保障房的王元樟副教授，當(dāng)時(shí)是以廈門引進(jìn)人才的資格購(gòu)買的。“按照合同規(guī)定，我要辦好產(chǎn)權(quán)證五年之后才能上市交易。到了今年都已經(jīng)四年了，我們還不能辦產(chǎn)權(quán)證，我也沒聽說有誰(shuí)去辦產(chǎn)權(quán)證的。”王元樟說。

“保障房就是政府的房子啦，如果要出售的話，政府以自己定的指導(dǎo)價(jià)優(yōu)先回購(gòu)，我們只能拿指導(dǎo)價(jià)與當(dāng)初購(gòu)買價(jià)之間的差價(jià)的40%，扣除稅費(fèi)和房貸，不會(huì)有什么收益的。”王元樟認(rèn)為，購(gòu)買保障性住房就是一個(gè)雞肋。因此，他認(rèn)為廈門社會(huì)保障性住房由“可租可售”改為“只租不售”很有遠(yuǎn)見，如果財(cái)政資金充足，這也算是適應(yīng)了發(fā)展潮流，保障房重點(diǎn)是要做好社區(qū)服務(wù)。

在廈門市政協(xié)常委、廈門市規(guī)劃局局長(zhǎng)趙燕菁看來(lái)，房地產(chǎn)真正用來(lái)滿足需求并成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之錨的是保障房的供給。“這部分供給應(yīng)當(dāng)盡可能的大。理想的狀態(tài)，就是要做到新加坡式的‘廣覆蓋’。”“廣覆蓋”是指除了有房者外，所有居民都能以成本價(jià)獲得首套小戶型住宅。如果不能做到“廣覆蓋”，保障房就會(huì)加劇而不是減少社會(huì)不滿，“尋租”行為就會(huì)誘發(fā)大規(guī)模腐敗。

而要做到“廣覆蓋”，首先必須解決的問題就是資金。目前的保障房不能進(jìn)入市場(chǎng)，這種模式?jīng)Q定了保障房無(wú)法像商品房那樣利用土地抵押融資。依靠財(cái)政有限的信用，必定難以滿足大規(guī)模建設(shè)的巨額資金需求。要借助“土地信用”，就必須設(shè)計(jì)一個(gè)路徑，使抵押品能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通。

那么，保障房如何既能與商品房市場(chǎng)區(qū)隔，又可以進(jìn)入市場(chǎng)流通以便于融資？

對(duì)此，趙燕菁認(rèn)為，一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法就是“先租后售”——“先租”目的是與現(xiàn)有商品房市場(chǎng)區(qū)隔；“后售”則是為了解決保障房建設(shè)融資。舉例而言：假設(shè)50平方米保障房的全成本是20萬(wàn)元，一個(gè)打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬(wàn)元，10年就是12萬(wàn)元，15年就是18萬(wàn)元。屆時(shí)只需補(bǔ)上差額,就可獲得完整產(chǎn)權(quán)。

趙燕菁分析稱，在這個(gè)假設(shè)的例子里，各地的具體數(shù)字可能不同，但理論上講，只要還款年限足夠長(zhǎng)，輔之以政府補(bǔ)助和企業(yè)公積金,即使從事收入最低的職業(yè)，夫妻兩人也完全有能力購(gòu)買一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅。因此，趙燕菁認(rèn)為，與“只租不售”相比，“先租后售”的保障房制度或許是一個(gè)更好的選擇。它為非農(nóng)人口獲得城市資產(chǎn)和市民身份，直接打開了一條正規(guī)渠道——新市民只需居住滿一定時(shí)間，就可以通過購(gòu)買保障房，成為城市的正式市民。