東南網(wǎng)2月25日訊（福建日?qǐng)?bào)廈門(mén)觀察記者 蒙少祥 陳韻)廈門(mén)的社會(huì)保障性住房將由現(xiàn)行的“可租可售”改為“只租不售”——近日，《廈門(mén)市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例（修訂草案）》（下稱“修訂草案”）開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)，原法規(guī)所規(guī)定的社會(huì)保障性住房“可租可售”調(diào)整為“只租不售”，“修訂草案”刪除了原法規(guī)中與出售相關(guān)的內(nèi)容，這引發(fā)了極大的社會(huì)關(guān)注。

與此同時(shí)，廈門(mén)市住房保障辦發(fā)布消息稱，由于廈門(mén)全市社會(huì)保障性住房政策研究調(diào)整及社會(huì)保障性住房申請(qǐng)登記系統(tǒng)升級(jí)的需要，為了做好社會(huì)保障性住房政策的平穩(wěn)過(guò)渡，自2014年2月12日起，暫停受理社會(huì)保障性住房的申請(qǐng)。目前，由于“只租不售”的重大調(diào)整，廈門(mén)市建設(shè)與管理局對(duì)已經(jīng)遞交申請(qǐng)?zhí)幱谳喓驙顟B(tài)的申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)家庭、已經(jīng)出售的社會(huì)保障性住房，著手制定相應(yīng)的過(guò)渡方案、對(duì)策和措施，并報(bào)市政府研究。

“只租不售”旨在緩解供需矛盾

“修訂草案”中有幾大亮點(diǎn)較受關(guān)注，比如社區(qū)不再發(fā)放輪候登記號(hào)、為社會(huì)保障性住房申請(qǐng)家庭建立信用檔案、保障對(duì)象范圍明確為中低收入家庭等。但是，最受關(guān)注的莫過(guò)于社會(huì)保障性住房“只租不售”的修改意見(jiàn)。

據(jù)介紹，出租和銷售的社會(huì)保障性住房的申請(qǐng)條件、保障對(duì)象是不同的。目前廈門(mén)的保障性住房就申請(qǐng)量而言，租賃的需求遠(yuǎn)大于購(gòu)買(mǎi)的需求，建設(shè)的進(jìn)度又遠(yuǎn)滿足不了申請(qǐng)的需求，用于出租的保障性住房很大一部分是用于享受最低生活保障的住房困難家庭。對(duì)此，廈門(mén)市建設(shè)局的意見(jiàn)是，如果允許保障性住房由租賃轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)，勢(shì)必加劇保障性住房本已尖銳的供需矛盾，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)低保家庭的應(yīng)保盡保。因此，按公共租賃房只租不售的原則，“修訂草案”考慮對(duì)原《條例》第三十五條關(guān)于租轉(zhuǎn)購(gòu)的內(nèi)容給予刪除，以緩解現(xiàn)實(shí)中保障性住房供需矛盾。

社會(huì)保障性住房之所以要實(shí)行“只租不售”的調(diào)整，其修改理由是，原《條例》設(shè)定的社會(huì)保障性住房品種繁多，對(duì)應(yīng)的申請(qǐng)條件、程序各不相同，造成實(shí)踐中很多老百姓對(duì)自己符合什么樣的申請(qǐng)條件以及可以申請(qǐng)什么品種的社會(huì)保障性住房理解困難，產(chǎn)生各種爭(zhēng)議。

此外，近年國(guó)家大力發(fā)展公共租賃房，并出臺(tái)了《公共租賃住房管理辦法》。2013年10月29日，習(xí)近平總書(shū)記在關(guān)于住房保障工作的講話中也強(qiáng)調(diào)大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。因此“修訂草案”根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策導(dǎo)向，并結(jié)合近年來(lái)廈門(mén)社會(huì)保障性住房管理實(shí)際，對(duì)原《條例》規(guī)定的社會(huì)保障性住房“可租可售”制度作出調(diào)整，改“可租可售”為“只租不售”，刪除了“社會(huì)保障性住房包括廉租住房、保障性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、保障性商品房以及其他用于保障用途的住房”的分類內(nèi)容，是為了更好地發(fā)揮社會(huì)保障性住房的民生保障功能。

“廣覆蓋”讓保障房普惠于民

2010年在廈門(mén)五緣公寓購(gòu)買(mǎi)保障房的王元樟副教授，當(dāng)時(shí)是以廈門(mén)引進(jìn)人才的資格購(gòu)買(mǎi)的?！鞍凑蘸贤?guī)定，我要辦好產(chǎn)權(quán)證五年之后才能上市交易。到了今年都已經(jīng)四年了，我們還不能辦產(chǎn)權(quán)證，我也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有誰(shuí)去辦產(chǎn)權(quán)證的?！蓖踉琳f(shuō)。

“保障房就是政府的房子啦，如果要出售的話，政府以自己定的指導(dǎo)價(jià)優(yōu)先回購(gòu)，我們只能拿指導(dǎo)價(jià)與當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)價(jià)之間的差價(jià)的40%，扣除稅費(fèi)和房貸，不會(huì)有什么收益的?！蓖踉琳J(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)保障性住房就是一個(gè)雞肋。因此，他認(rèn)為廈門(mén)社會(huì)保障性住房由“可租可售”改為“只租不售”很有遠(yuǎn)見(jiàn)，如果財(cái)政資金充足，這也算是適應(yīng)了發(fā)展潮流，保障房重點(diǎn)是要做好社區(qū)服務(wù)。

在廈門(mén)市政協(xié)常委、廈門(mén)市規(guī)劃局局長(zhǎng)趙燕菁看來(lái)，房地產(chǎn)真正用來(lái)滿足需求并成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之錨的是保障房的供給?！斑@部分供給應(yīng)當(dāng)盡可能的大。理想的狀態(tài)，就是要做到新加坡式的‘廣覆蓋’。”“廣覆蓋”是指除了有房者外，所有居民都能以成本價(jià)獲得首套小戶型住宅。如果不能做到“廣覆蓋”，保障房就會(huì)加劇而不是減少社會(huì)不滿，“尋租”行為就會(huì)誘發(fā)大規(guī)模腐敗。

而要做到“廣覆蓋”，首先必須解決的問(wèn)題就是資金。目前的保障房不能進(jìn)入市場(chǎng)，這種模式?jīng)Q定了保障房無(wú)法像商品房那樣利用土地抵押融資。依靠財(cái)政有限的信用，必定難以滿足大規(guī)模建設(shè)的巨額資金需求。要借助“土地信用”，就必須設(shè)計(jì)一個(gè)路徑，使抵押品能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通。

那么，保障房如何既能與商品房市場(chǎng)區(qū)隔，又可以進(jìn)入市場(chǎng)流通以便于融資？

對(duì)此，趙燕菁認(rèn)為，一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法就是“先租后售”——“先租”目的是與現(xiàn)有商品房市場(chǎng)區(qū)隔；“后售”則是為了解決保障房建設(shè)融資。舉例而言：假設(shè)50平方米保障房的全成本是20萬(wàn)元，一個(gè)打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬(wàn)元，10年就是12萬(wàn)元，15年就是18萬(wàn)元。屆時(shí)只需補(bǔ)上差額,就可獲得完整產(chǎn)權(quán)。

趙燕菁分析稱，在這個(gè)假設(shè)的例子里，各地的具體數(shù)字可能不同，但理論上講，只要還款年限足夠長(zhǎng)，輔之以政府補(bǔ)助和企業(yè)公積金,即使從事收入最低的職業(yè)，夫妻兩人也完全有能力購(gòu)買(mǎi)一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅。因此，趙燕菁認(rèn)為，與“只租不售”相比，“先租后售”的保障房制度或許是一個(gè)更好的選擇。它為非農(nóng)人口獲得城市資產(chǎn)和市民身份，直接打開(kāi)了一條正規(guī)渠道——新市民只需居住滿一定時(shí)間，就可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保障房，成為城市的正式市民。