東南網6月21日訊 下雨、高考、停水停電，能否成為開發商延期交房的理由？

近日，同安區一些業主因開發商推遲交房告上法庭，但開發商辯解說，因為存在高考、天氣、水電等“不可抗力”，延期交房無須支付賠償金。為此，近日雙方在同安法院的法庭上展開了激烈爭辯。

延遲交房“四大原因”

被告開發商說，自己一直在“積極組織施工”，導致其推遲交房有“四大原因”。

首先，項目開工后，因小區附近供熱管道實施，占用二期項目建設用地，嚴重影響開發商的施工進度。

其次，施工期間，開發商向供電局申請臨時施工用電，但由于一期部分業主認為臨時施工用電的總線路架設在一期圍墻內，因此集體鬧事、阻撓項目施工，導致施工現場無法正常供電，多次被迫停電、停工，停工時間累計長達4個月之久。

第三，受到強降雨和惡劣的臺風天氣的影響，建筑施工作業無法正常進行，導致工期延誤。

第四，每年高考期間，廈門市多個路段實施交通限制措施，開發商亦受影響無法正常施工。推遲一年 業主怒告開發商 “拖太久了，推遲交房有一年時間。”據業主廖小姐等人起訴說，購房時他們都和開發商簽了合同，合同約定開發商應當在2012年6月30日前，將符合約定條件的商品房交付購房人使用。

另外，合同第九條還對逾期交房進行了具體的約定，即逾期超過90日后，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行。但是，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之四的違約金。

原告廖小姐說，她購買的房子是88平方米，總價519616元。她是一次性付款，這些購房款早在簽購房合同時就全部付給開發商了。因此，按每天萬分之四違約金計算，開發商逾期交房一年，就要支付違約金75864元。

對此，開發商答辯說，雖然逾期交房是事實，但是，未能如期交房是因“不可抗力”導致的，因此，開發商無需承擔違約責任。

爭議焦點 天氣不好能否免責？

開發商指出，雙方簽訂的合同第八條約定：“如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除或變更合同外，出賣人可據實予以延期。”

而這些“特殊原因”包括遇到“不可抗力”、“重大技術問題”、“停水、停電”、“晝夜降雨量超過70mm及六級或六級以上大風天氣”，還有“市政府作出禁止施工作業、實施交通管制等決定，造成無法施工”等。

開發商說，正是在遭遇上述不可抗力的影響后，無法如期交房。根據《民法通則》相關規定，因不可抗力不能履行合同或造成他人損害的，不承擔民事責任。因此，無需承擔民事責任。

不過，針對開發商給出的理由，起訴的業主們都認為“太牽強”，因為“高考”、“天氣”等因素，原本就是每年都會出現的情況，開發商在簽訂合同的時候就應該預料到會出現這些情況。至于所謂的“供電”和“一期業主鬧事”等原因，更算不上“不可抗力”，也與二期購房者無關。

因此，起訴的二期業主們堅持認為，開發商應當支付逾期交房的違約金。

近日，同安區法院作出一審判決，支持了原告業主的訴求，要求開發商支付75864元違約金給購房者廖小姐。

法官說法“四大原因”都不成立

法官說，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況在合同履行期間內發生。

本案中，供熱管道施工項目早已建成投用，施工時間早于訟爭商品房項目建設時間，不屬于不可抗力。

其實，針對開發商說的一期業主阻撓供電線路架設問題，法官說，這些事原本發生在二期業主簽訂購房合同之前，也不構成“不可抗力”。

第三，惡劣天氣因素問題。被告作為專業的房地產開發商，理應對可能影響工期的各種因素進行充分的估計，事先合理扣除。而且，法官還查明，天氣原因方面，也沒有開發商說的那么嚴重。由于開發商未能提交現場施工日志和監理日志等證據，未能證明確實存在由于天氣原因造成無法施工的情況。因此，法官也不采納開發商的“惡劣天氣說”。

第四，高考道路交通管制問題。經查，同安區一共有三個考點，而訟爭商品房項目附近不但沒有考點，甚至連一所中學都沒有。

綜上，開發商的“四大原因”都不能算“不可抗力”。

律師說法天氣不好未必免責

福建信海律師事務所林敏輝律師認為，天氣不好并不是任何情況下都可以成為開發商逾期交房的理由，一般只有在以下兩種情況下開發商才能以天氣不好作為免責理由。

第一，該“天氣”已構成了“不可抗力”，而且該“不可抗力”的情況與逾期交房存在法律上的因果關系。法律上的“不可抗力”是指不能預見、不能避免且并不能克服的客觀情況，一般的雨雪天氣不屬于“不可抗力”。異常的天氣只有達到一定程度如臺風、特大暴雨等才構成“不可抗力”，這種情況下開發商要免責，不僅要提供氣象局關于延期施工期間的氣象報告，還要提供證據如施工日志等證明該天氣已經阻礙商品房施工的進程。

第二，開發商和買受人在簽訂買賣合同時，對“天氣”問題進行了特殊約定款，如約定在降雨量達到一定程度時可以延期交房，對于雙方的這種約定，可以作為開發商逾期交房的免責理由。除以上兩種情況以外的天氣情況，均不能作為開發商逾期交房的免責理由。

導報記者 陳捷 通訊員 同法/文 陶小莫/圖

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導報訊 （記者 陳捷）此前，海滄區法院也針對一場逾期交房官司作出判決，認定“天氣不好不能成為逾期交房理由”。

原告是一位購房者，姓甘，他因開發商逾期交房8個多月起訴到海滄區法院，在案件開庭審理時，開發商辯解說，因氣象原因延誤的工期應該扣減。

針對開發商辯解的“根據合同約定遭遇不可抗力（若臺風八級以上等）可延期交房”，法官認為，雙方合同中約定的延期交房條件為據實延期，庭審中，開發商僅提供了氣象資料，不能證明天氣原因確實影響施工，而且，開發商在預計工期時，應當已將天氣因素預計在內。

因此，法官最終判決開發商支付購房者甘先生逾期交房違約金32000元。

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