東南網7月5日訊（海峽導報記者 香卉輝）3日，廈門地稅局在其網站上，公開征求納稅人關于《廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的意見，時間截止到7月10日。

2010年1月，《廈門市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》就已印發實施。此次，廈門地稅部門將對該辦法進行全面修訂，房地產項目全部竣工、完成銷售后90日內，房企應至主管稅務機關辦理清算申報，逾期不辦理的，或將面臨查處。

拿到批文30日內就要登記

導報記者昨日看到，按照新的《辦法》規定，房地產開發企業應如實申報繳納土地增值稅清算稅款，并對清算申報的真實性、準確性和完整性負責。

具體來說，從取得土地使用權開始，房地產企業就要將房地產項目立項、規劃設計、施工、預售（銷售）、竣工驗收、工程結算、項目清盤等情況及時向主管稅務機關報告，分期開發項目或者同時開發多個項目的，應當按不同期間和不同項目歸集有關收入、成本、費用。

需要提醒房地產企業的是，拿到批文、《規劃許可證》、《預售許可證》等文件后，都需要在30日內向主管稅務機關辦理房地產項目信息登記。

而當開發項目銷售面積達到可售建筑面積85%，或者已售建筑面積與自用、出租面積合計達到建筑面積85%的，應當在15日內向主管稅務機關報送《房地產項目銷售和使用情況表》。

逾期不辦理清算或將被查

房地產企業到底該什么時候清算呢？按照新《辦法》規定，房地產項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產項目的；直接轉讓土地使用權的，應當在90日內至主管稅務機關辦理清算申報。

如果有的房地產企業沒有主動申報清算呢？主管稅務機關會在企業拿到預售許可證后，實地了解房地產項目的銷售情況，跟蹤銷售進度，并根據房地產項目的竣工結算、項目驗收等情況，及時評估房地產項目是否符合清算條件。確定需要清算的，在3個月內下達《廈門市土地增值稅清算通知書》，企業應在收到通知90日內辦理清算申報。

逾期未辦理的房地產企業，不但面臨滯納金，還會收到一份《稅務事項通知書》，責令企業在30日內辦理清算申報，逾期仍未申報，同時主管稅務機關分析后認為納稅人涉嫌偷稅或其收入、成本費用有重大嫌疑導致稅負有明顯偏低的，按照現行程序移交稽查部門進行檢查。

低價房或按評估價格征稅

以后，想托關系拿到低價房也行不通了，因為對于成交價格明顯偏低的，地稅部門會要求房企提供書面說明。低于房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。

即使房企將房子用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，也將按照該企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，或者由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格確定。

只有當房企將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。此外，當房企建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

此外，房企買地的成本，包括因容積率調整等原因補繳的土地出讓金；房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等成本，都可以進行土地增值稅扣除項目。

房地產企業要準確核算各種扣除項目，一旦地稅部門發現清算資料不符合要求或不實的，會參照廈門市建設管理部門公布的造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除，即“核定征收”。

新聞背景

國稅總局部署清算土地增值稅

國家稅務總局日前下發通知，要求各級稅務機關加強征管堵漏增收，提高收入增長質量。在下一階段規范稅收秩序的重點中，首先提到的就是“加大土地增值稅清算力度”。

據有關媒體報道，國稅總局已對清算任務限定了時間表，要求各地在今年11月底前報送土地增值稅清算工作完成情況。

在國稅總局發出上述通知之前，已有不少省份開始行動。廣東省地稅局制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，就清算省內房企的土地增值稅提出諸多詳細要求，文件于7月1日起正式實施。河北省地稅局也在近日宣布，年內至少清算828個房地產項目。海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西等地也先后公布了2014年度土地增值稅清算計劃、調整土地增值稅征收政策等文件。

業內人士分析，在市場下行階段，一旦土地增值稅成為稅務部門重點清查的對象，會令開發商本已緊張的資金鏈“雪上加霜”。對于中小房企而言，從嚴征收土地增值稅或引發資金鏈斷裂風險。