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香江花園缺少資金更新電梯。

新聞背景

今年7月，《廈門市物業服務收費管理辦法（草案征求意見稿）》公開向市民征求意見。草案中提到，因交付使用年限增加等因素需要調整日常專項維修資金標準的，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示擬調整適用的方案，并經物業管理區域內該專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

海西晨報訊（記者 彭怡郡 實習生 鄭昱）消防設施瀕臨“癱瘓”、電梯安全存在問題、老化設備亟須更新……這是許多老舊小區目前面臨的主要困境。近日，記者調查走訪發現，一些老舊小區的消防設備、電梯老化損壞嚴重卻無法更新，原因是小區沒有公維金，或者公維金不夠。

根據《廈門市物業服務收費管理辦法（草案征求意見稿）》，業主出資更新這些設施需要業主投票決定，但在實際操作中，有些小區業主意見不一，或是業主搬離小區找不到人，投票難以進行。

小區：育秀中心

更新消防設施

業主意見不一

育秀中心小區內的消防系統已經使用14年了，目前許多設備老舊“癱瘓”。

記者在現場看到，地下車庫的緊急備用消防設備老舊破損嚴重。保安說，滅火器已經不能用了，消防水帶放置了10多年，全部是針孔大小的小洞。消控室內的消防控制器因為沒有更換零件，一些設備無法使用，一旦樓上發生火警，消防控制器不能第一時間顯示火警。

一方面小區的消防設備老舊，另一方面消防對此又有硬性要求，物業和業委會正想盡辦法更新設備。育秀中心小區業委會劉秘書表示，該小區共有首期300萬元公維金，此前他們已經動用了169萬元公維金，更新了小區內的12部電梯。目前，業委會計劃申請80萬元公維金整改消防設施，這樣一來公維金余額不足首期的30%，需要提交續交公維金的方案。續交部分要由業主買單。劉秘書表示，從9月1日開始，業主繳交日常的公維金住宅部分從原先的0.3元/平方米上升到0.5元/平方米，每個車位需繳交的公維金增加10元。不過，這個決定最終能否落實還要由業主投票決定。如果沒有過半的業主支持，這個計劃最終只能“流產”。

記者隨機采訪了該小區幾位居民，有些居民對這一方案表示贊同；但也有居民認為，消防設施看不見摸不著，是不是真的需要更新還不好說，因此對方案他們并不支持。

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育秀中心消防設施老化需更新。

小區：香江花園

缺錢維修電梯

沒人愿意買單

香江花園自1994年投入使用后一直沒有更新設備。原先，大廈的電梯必須升到頂層后才能下降，而且電梯使用年限長，損壞嚴重。2009年，物業對使用了15年的電梯開始部分維修。

物業工作人員表示，香江花園有11部電梯，暫時只能維修6部，而且只是更換系統，電梯外殼及其他設備沒錢更新。

記者乘坐香江花園商場內一部尚未維修的電梯，發現這部電梯運行遲緩，啟動、停下時有強烈下墜感，運行噪音大。

物業工作人員稱，小區投入使用時沒有公維金。居民每個月交0.3元/平方米的公維金，一個月總共才1萬多元，要攢很久才有足夠的錢來更新設備。不僅電梯無錢更新，給水、供電、消防系統的升級問題也無法解決。物業曾考慮組織業主投票，以期增加業主每月繳交的公維金數額，但最后放棄了。因為很多業主都不住在大廈里，而是把房子出租出去，投票根本無法進行，沒人愿意買單。

小區：巡司頂4號、6號樓

物業先行入駐

墊錢改造小區

廈門一些老舊小區也在探索新的管理模式。

廈港街道巡司頂4號、6號居民樓是老舊小區，消防設備損壞，防盜門破損。從今年1月起，社區和轄區居民共同努力，探索出“物業先行入駐先墊付，共破資金難題；后取費用后補助，共享服務收益”的新模式。7月，立信物業入駐該小區，預先墊付30萬元用于小區改造。

不過，這一模式并不適合所有的小區。立信物業舒總表示，物業愿意先墊付資金用于小區改造，前提是業主們都同意物業入駐，并愿意交物業費?！叭绻麡I主們不同意，我們也沒辦法墊錢改造。”

如遇緊急情況可由政府買單

專家建議

針對許多老舊小區存在的這一情況，廈門市物業管理協會童主任表示，從原則上說，小區設備老化應由居民出資。不過，如果個別小區存在電梯、消防設施無法使用等緊急情況，政府可以先出錢維護。

廈門市人大常委會委員、民盟市委副主委朱獎懷認為，如果業主很難就出資改造小區問題達成一致，必要時政府應該買單。朱獎懷表示，目前并沒有明確的規定來約束業主要出錢改造小區，因此，有必要出臺明確的規定。

解決老舊小區改造問題，可分為三種情況：如果小區內居住的業主經濟條件不好，可考慮由政府出資改造；如果小區的電梯、消防等設備，經專業機構檢測確實需要立即更新，業主又不能達成一致，政府也可考慮出資；如果小區設備只是使用期限長，需要維護，可采取獎勵機制，由業主出資一半、政府出資一半來改造。

今后如何避免出現此類情況？朱獎懷建議，一是要求開發商在房屋交付前為小區設備買保險，后續保金由業主承擔，設備老化后的維修資金由保險公司負責；二是重新評估公維金，提高公維金額度。