賣出的房 16年后還能討回？

楊先生獲悉自己被告上法庭后，也提出了反訴。他起訴要求，老何返還13萬元房屋轉讓費、10萬元裝修費，并支付利息17萬多元。

與此同時，楊先生還要求老何賠償因毀約給他造成的損失375萬多元。楊先生說，訟爭房屋面積193.49平方米，而2013年上半年思明區住宅平均市場單價每平方米27730元，按這個價格算，他的損失高達500多萬元，現在，他只要求老何承擔70%的責任，即賠償375萬多元?！胺孔右呀涃u了16年，現在起訴要求退房，這是不誠信！”楊先生還說，現在，他無法也不應騰退房屋，因為，當年他向老何購房后，出于對合同及老何的信賴，再也沒有購買其他房屋，損失巨大。而且，他和配偶都沒有固定工作，女兒還在讀初中，又沒有其他可居住房屋，不具備騰退房屋的條件。

面對楊先生的指責，老何為自己辯解說，他并非不誠信。只是當年交易房屋時，對法律政策“了解不夠”?，F在，他知道法律明確規定，私自買賣宅基地及附屬房屋是違法無效的，因此，他起訴糾正自己當初的違法行為，并不違反誠信原則。

經過審理，近日，廈門中院作出終審判決，認定雙方簽訂的《房屋轉讓合同》無效，判決要求楊先生將房屋退還給老何，與此同時，老何要返還13萬元房屋轉讓費和10萬元裝修費。

法官說法

市民買農屋 合同無效力

“農村宅基地不能轉讓，宅基地上的農屋同樣不能買賣！”法官說，根據我國《土地管理法》第六十三條規定：農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓。

本案中，訟爭房屋建造于宅基地之上，在房地合一的格局下，“地隨房走”，房屋買賣必然涉及宅基地的轉讓，農屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移。因此，宅基地上的農屋不得轉讓。所以，雙方所簽訂的《房屋轉讓合同》已經違法，應當認定為無效合同。

針對楊先生索賠的“利息損失”以及375萬多元“房價上漲損失”，法官認為，因為合同無效，所以合同當中有關違約責任的條款不再具有法律約束力。

而且，楊先生對合同無效亦有過錯，應當自行承擔該部分利息損失，因此，索賠利息和房價上漲損失的訴求于法無據，依法不予支持。

法官還說，根據合同法的相關規定，合同無效后，有過錯一方賠償對方的損失僅限于“信賴利益損失”，即當事人因信賴合同有效而在訂立和履行合同過程中支出一定費用，從而在合同無效后蒙受的一定損失。同時，基于無效合同自始無效，有過錯一方賠償的損失不應包括合同有效情形下履行合同“可以獲得的利益”（即通過房價上漲獲得的利益）。

律師說法

無效合同 不受保護

近年來，隨著城市房價居高不下，不少城鎮居民選擇向農民買房，由此引發的矛盾也愈加頻繁?！俺鞘芯用裢ㄟ^購買，獲得農村土地上的住房，不受法律保護?！备＝ㄐ藕Ｂ蓭熓聞账置糨x律師認為，本案及全國其他地方的類似判決，實際上表明了法院對于此類案件的一致看法，即無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，只要實質上存在城市居民購買村民宅基地行為，都是無效合同，不受法律保護。