東南網8月30日訊（導報記者 陳捷 通訊員 民五/文 陶小莫/圖）市區房價昂貴，能不能到城中村買幢便宜的樓，享受“有天有地”的別墅生活？

很多城里人都有這樣的夢想，但是，購買了“城中村別墅”的市民楊先生近日卻為此吃了官司。

原來，房價上漲后，賣房的農民反悔了，因此起訴請求法院判決認定“房屋轉讓合同無效”。

交易16年之后，周邊房價漲了幾十倍，這個時候，賣出去的房子還能收回來嗎？近日，廈門中院開庭審理了這場賣房引發的官司。

僅花13萬 買島內三層房

家住廈門島內的城鎮居民楊先生已經年近五旬，他一直想買一幢“有天有地”的房子，好好享受生活。但是，面對市區高昂的房價，楊先生只能“望房興嘆”。

1998年年底，楊先生偶然從朋友處得知，思明區蓮前街道何厝村的村民老何有一幢三層樓的房屋要轉讓。這幢房屋面積193.49平方米，當時的轉讓費很便宜，只有13萬元，每平方米差不多僅671.8元。

楊先生當時心里盤算，市區房價高昂，而何厝村房價如此便宜，成本低，離市中心也很近，而且，這幢房屋面積又大，當時又是剛建不久的新房，完全是他理想的“鄉間大別墅”。

于是，求房心切的楊先生與老何見面溝通后一拍即合，隨后，雙方很快就簽訂了一份《房屋轉讓合同》。

雙方約定，老何自愿將新建房屋轉讓給楊先生，金額13萬元，該房屋位于思明區何厝村頂何社內。由購房者楊先生自行對房屋進行裝修，裝修資金將投入10萬元。

當時，楊先生擔心農屋交易原本就不受法律保護，如果老何事后悔約，自己恐怕要吃虧。

于是，楊先生特意要求在合同中寫明違約責任。約定說，如果老何要毀約或更改合同，楊先生可以全部要回該房屋的轉讓費、裝修費、安置費及利息，利息由楊先生來定。

購房之后 房價一路飆升

這一份合同簽訂后，老何當年就依約向楊先生交付了房屋，之后，也把自己的集體土地使用權證及農村房屋所有權證交給楊先生。

楊先生隨后花了一筆錢，對房屋進行了裝修。此后，楊先生一家人一直住在這幢“鄉間別墅”里。

但是，楊先生沒有想到，時隔16年，房價暴漲了幾十倍之后，老何竟然會毀約，回來找自己討房子。

近日，老何找到楊先生說，宅基地不能交易，同樣，宅基地上的房屋也不能交易，因此當年的交易無效，他要收回房屋。

對此，楊先生很氣憤，稱自己已經花了錢裝修，而且，現在房價漲了這么多，怎能說收回就收回？

為此，最近雙方鬧上了法庭。最先起訴的是村民老何，他請求法院判決認定“房屋轉讓合同無效”，并要求楊先生將三層房屋騰空，退還給他。

賣出的房 16年后還能討回？

楊先生獲悉自己被告上法庭后，也提出了反訴。他起訴要求，老何返還13萬元房屋轉讓費、10萬元裝修費，并支付利息17萬多元。

與此同時，楊先生還要求老何賠償因毀約給他造成的損失375萬多元。楊先生說，訟爭房屋面積193.49平方米，而2013年上半年思明區住宅平均市場單價每平方米27730元，按這個價格算，他的損失高達500多萬元，現在，他只要求老何承擔70%的責任，即賠償375萬多元。“房子已經賣了16年，現在起訴要求退房，這是不誠信！”楊先生還說，現在，他無法也不應騰退房屋，因為，當年他向老何購房后，出于對合同及老何的信賴，再也沒有購買其他房屋，損失巨大。而且，他和配偶都沒有固定工作，女兒還在讀初中，又沒有其他可居住房屋，不具備騰退房屋的條件。

面對楊先生的指責，老何為自己辯解說，他并非不誠信。只是當年交易房屋時，對法律政策“了解不夠”。現在，他知道法律明確規定，私自買賣宅基地及附屬房屋是違法無效的，因此，他起訴糾正自己當初的違法行為，并不違反誠信原則。

經過審理，近日，廈門中院作出終審判決，認定雙方簽訂的《房屋轉讓合同》無效，判決要求楊先生將房屋退還給老何，與此同時，老何要返還13萬元房屋轉讓費和10萬元裝修費。

法官說法

市民買農屋 合同無效力

“農村宅基地不能轉讓，宅基地上的農屋同樣不能買賣！”法官說，根據我國《土地管理法》第六十三條規定：農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓。

本案中，訟爭房屋建造于宅基地之上，在房地合一的格局下，“地隨房走”，房屋買賣必然涉及宅基地的轉讓，農屋的轉讓必然導致宅基地使用權的轉移。因此，宅基地上的農屋不得轉讓。所以，雙方所簽訂的《房屋轉讓合同》已經違法，應當認定為無效合同。

針對楊先生索賠的“利息損失”以及375萬多元“房價上漲損失”，法官認為，因為合同無效，所以合同當中有關違約責任的條款不再具有法律約束力。

而且，楊先生對合同無效亦有過錯，應當自行承擔該部分利息損失，因此，索賠利息和房價上漲損失的訴求于法無據，依法不予支持。

法官還說，根據合同法的相關規定，合同無效后，有過錯一方賠償對方的損失僅限于“信賴利益損失”，即當事人因信賴合同有效而在訂立和履行合同過程中支出一定費用，從而在合同無效后蒙受的一定損失。同時，基于無效合同自始無效，有過錯一方賠償的損失不應包括合同有效情形下履行合同“可以獲得的利益”（即通過房價上漲獲得的利益）。

律師說法

無效合同 不受保護

近年來，隨著城市房價居高不下，不少城鎮居民選擇向農民買房，由此引發的矛盾也愈加頻繁。“城市居民通過購買，獲得農村土地上的住房，不受法律保護。”福建信海律師事務所林敏輝律師認為，本案及全國其他地方的類似判決，實際上表明了法院對于此類案件的一致看法，即無論雙方所簽訂的合同文書形式如何，只要實質上存在城市居民購買村民宅基地行為，都是無效合同，不受法律保護。