■有些地下車庫里垃圾成堆。

廈門晚報(bào)訊（記者 彭菲）上周本報(bào)披露了廈門多個(gè)居民小區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)的管理漏洞，這一問題也得到了市政協(xié)委員、廈門大學(xué)法學(xué)院教授蔣月的關(guān)注。她告訴記者:“之前對(duì)這塊關(guān)注太少了，晚報(bào)能夠報(bào)道這個(gè)問題是件大好事?！?/p>

【管理】

只有攔車閘遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

早在今年年初，蔣月就提交了一份提案，名為《關(guān)于強(qiáng)制所有地下停車場(chǎng)安裝監(jiān)控探頭實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)管的建議》。她還實(shí)地做了一些調(diào)查。蔣月說:“我到多個(gè)地下停車庫，發(fā)現(xiàn)有的根本沒有安裝監(jiān)控探頭，燈光昏暗。下到負(fù)一層、負(fù)二層，真是覺得陰森森的。而且從地下車庫上樓要找電梯口，有的標(biāo)識(shí)不清，讓人繞得迷了路。即使出了事大聲呼救，也不一定有人聽見?！睂?duì)于晚報(bào)報(bào)道中提到的這些問題，蔣月都感同身受。

蔣月說，目前地下停車場(chǎng)基本都設(shè)置了車輛進(jìn)出的攔車閘，但這樣的管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，“只能控制車輛進(jìn)出，人的出入基本是無障礙的，這就存在很多安全隱患”。

記者從廈門法院審理的案件中了解到，地下車庫是盜竊案件的多發(fā)地之一，搶劫、綁架等案件也發(fā)生過。蔣月說:“地下停車場(chǎng)也有發(fā)生災(zāi)害的可能，比如下大雨車子泡水了等。安裝監(jiān)控實(shí)時(shí)監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，是一種基本手段?！?/p>

【責(zé)任】

售出也還是公共場(chǎng)所

記者查閱了《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理?xiàng)l例》和國家頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》等相關(guān)材料，未發(fā)現(xiàn)對(duì)地下停車庫安裝監(jiān)控、實(shí)時(shí)監(jiān)管等安全問題的規(guī)定。蔣月分析，目前忽視地下停車場(chǎng)的管理，部分原因是很多住宅區(qū)或者商住結(jié)合區(qū)域的地下停車位已經(jīng)賣給業(yè)主了，交由物業(yè)公司管理，因此更多的責(zé)任放在業(yè)主和物業(yè)頭上。

蔣月說，買車位的業(yè)主是停車位的產(chǎn)權(quán)所有人，但停車位終究不像房子那樣，說到底還是公共區(qū)域，應(yīng)當(dāng)納入公共政策來管理，該怎么管理也不是開發(fā)商和物業(yè)公司說了算。公共政策對(duì)這樣的特殊地帶要監(jiān)管，比如監(jiān)控裝多少，怎么避免盲區(qū)，配備多少人力等。她建議通過法律法規(guī)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)安裝監(jiān)控探頭及人員配備實(shí)行強(qiáng)制性要求。

【投入】

財(cái)政、個(gè)人多方共投

蔣月說，要加強(qiáng)地下停車庫的管理，需要硬件和軟件上的投入，成本也是一個(gè)問題?！拔野l(fā)現(xiàn)即使是小區(qū)內(nèi)的地下停車庫，對(duì)于這筆錢該誰出大家也是意見不一。”蔣月說，“加裝保全、呼救等方面的設(shè)備，車位的所有人、使用人作為受益者承擔(dān)一部分費(fèi)用是可以理解的，但是從公共區(qū)域管理的角度來說，也希望公共財(cái)政能夠給予一些支持?！?/p>

【說法】

許多業(yè)主不樂意投錢 車庫改造經(jīng)費(fèi)缺乏

“不是我們不想做好，很多地下車庫先天條件不足，我們即使想修補(bǔ)，也會(huì)受到業(yè)主的反對(duì)。”廈禾路上一家小區(qū)的物業(yè)主任劉勝（化名）說。

劉勝說，2000年以前的很多樓盤面積都不大，地下車庫也只能往深度要空間，通道窄又陡，再加上維修保養(yǎng)等不到位，地下車庫很容易老舊?！白钪饕脑蚴?，車庫設(shè)施的保養(yǎng)維修等工作，受制于物業(yè)費(fèi)的收取，業(yè)主們不交錢，想保養(yǎng)維護(hù)都沒辦法。而且地下車庫屬于配套設(shè)施，不會(huì)有太多的盈利空間，使用人又只是車主，物業(yè)一般很少在這塊投入精力?！眲僬f，尤其在一些車位已售空的地下車庫里，這樣的現(xiàn)象更明顯。

劉勝舉例說，比如車位都售空的地下車庫，物業(yè)只收取每個(gè)車位的管理費(fèi)，以一個(gè)車位60元算，100個(gè)車位每月也只有6000元。車庫至少需要兩個(gè)保安，他們的工資再加上監(jiān)控設(shè)備的投入等，這筆錢就所剩無幾。“要想再加一個(gè)專職的清潔員，基本上是不可能的?！?/p>

不過，在商住一體的小區(qū)，地下車庫因?yàn)槭杖⊥鈦碥囕v的停車費(fèi)，相對(duì)會(huì)好一點(diǎn)，但盈利也不會(huì)太多?！白钪饕氖?，即使你投入成本，這些工作也不見得很顯成效，還會(huì)被業(yè)主們說錢花不到點(diǎn)子上。”劉勝說，他們?cè)?jīng)就想在地下車庫多安裝幾路監(jiān)控，但業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人說，這些工作小區(qū)業(yè)主們看不到，還不如把錢用在修繕小區(qū)綠化上。

劉勝說，尤其是一些無車或者沒有地下車位的業(yè)主們，會(huì)質(zhì)疑物業(yè)的做法，因?yàn)樗麄儾皇褂玫叵萝噹欤^(qū)的公維金卻投入車庫。劉勝認(rèn)為，其實(shí)地下車庫能通到樓上住宅樓，事關(guān)小區(qū)的安全，但業(yè)主們都沒有注意到這一點(diǎn)。

記者了解到，目前大多數(shù)物業(yè)對(duì)車位收取管理費(fèi)的同時(shí)，還對(duì)每個(gè)車位收取公維金，基本上都是5元/位。這筆錢被用作車庫維護(hù)保養(yǎng)的專項(xiàng)基金，避免被非車庫使用業(yè)主們質(zhì)疑?！斑@些錢也都是用在監(jiān)控建設(shè)、標(biāo)識(shí)安裝方面?！眲僬f，“有業(yè)主說通道窄又陡，要加裝減速帶和燈光指引標(biāo)識(shí)等，但僅憑這些錢，是杯水車薪。”（記者 朱俊博 見習(xí)記者 薛威）

【回應(yīng)】

地下停車場(chǎng)臟亂差 物業(yè)應(yīng)盡管理責(zé)任

今天上午，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)辦公室童主任接受記者采訪時(shí)說，地下停車場(chǎng)屬公共部分，里面還有設(shè)備和通道，一般來說，物業(yè)應(yīng)該按照服務(wù)合同約定的內(nèi)容管理這塊區(qū)域。

“不僅要管好地上的，還要管好地下的?！蓖魅握f，地下停車場(chǎng)管得好不好，跟物業(yè)管理水平直接相關(guān)。物業(yè)管理不到位，就容易出現(xiàn)臟亂差等問題。

童主任說，當(dāng)然，從建設(shè)角度來說，地下車庫的情況也不一樣。有的樓盤地下停車場(chǎng)做得漂漂亮亮的，也有開發(fā)商不重視地下停車場(chǎng)，簡(jiǎn)單做一下，品質(zhì)不高。

地下停車場(chǎng)最易出現(xiàn)的問題就是裝修垃圾亂堆放。有的小區(qū)盡管物業(yè)在地面劃定裝修垃圾堆放區(qū)，但是業(yè)主不按照規(guī)定堆放，亂倒在地下停車場(chǎng)；有的小區(qū)則是直接在地下停車場(chǎng)劃定裝修垃圾堆放區(qū)，因?yàn)榈叵氯思铱床坏?。童主任認(rèn)為，不管是哪種情況，物業(yè)都有盡到監(jiān)管的責(zé)任，規(guī)范堆放，及時(shí)清掉。（記者 王紹亮）

【案例】

寶馬后視鏡被盜 物業(yè)擔(dān)35%責(zé)任

2011年9月6日，陸先生停在地下停車庫的寶馬車，兩個(gè)后視鏡被盜。盜竊犯承認(rèn)其隨同小區(qū)業(yè)主一起進(jìn)入小區(qū)，保安并沒有盤查，之后他乘坐電梯進(jìn)入地下停車場(chǎng)作案，門是開著的，也沒有保安巡查。陸先生起訴物業(yè)公司，要求賠償維修費(fèi)用約1.9萬元。法院審理認(rèn)為，物業(yè)對(duì)地下車庫的管理存在疏漏，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。然而盜竊行為具有一定隱蔽性，即使物業(yè)管理毫無瑕疵也不能完全避免。最后判定物業(yè)公司賠償原告經(jīng)濟(jì)損失的35%，即6782元。

業(yè)主從采光井墜落受傷

開發(fā)商物業(yè)賠了13.6萬

2011年2月6日，45歲的王先生在自家陽臺(tái)上澆花，踩到了地下車庫采光井上的玻璃，墜落至車庫，造成多處骨折，先后兩次住院治療腰椎。事發(fā)時(shí)，采光井高出陽臺(tái)地面約10厘米，僅用平面玻璃覆蓋，沒有封邊，也沒有其他安全防護(hù)措施。

法院認(rèn)為，采光井雖然在王先生的房屋內(nèi)，但并不屬于王先生的產(chǎn)權(quán)范圍，也不是為了王先生的專屬車庫設(shè)置的，應(yīng)視為小區(qū)的公共區(qū)域，物業(yè)負(fù)有相應(yīng)的管理職責(zé)。而開發(fā)商對(duì)出售的房產(chǎn)及配套設(shè)施負(fù)有質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，法院判決開發(fā)商和物業(yè)公司連帶承擔(dān)80%的責(zé)任，賠償王先生13.6萬元。王先生也存在疏忽大意的過失，自擔(dān)20%的責(zé)任。

【律師說法】

地下停車場(chǎng)“出事”誰擔(dān)責(zé)

關(guān)鍵看管理方是否有錯(cuò)

地下停車場(chǎng)出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)丟失、車子被刮擦或者人身傷害時(shí)，責(zé)任該由誰承擔(dān)呢？福建廈宇律師事務(wù)所律師林時(shí)坤說，目前這方面的規(guī)定還不明確，要分不同情形來看。第一種情況是業(yè)主和停車場(chǎng)的管理方簽了合同的，就要看管理方是否履行了合同所規(guī)定的義務(wù)，以此來判斷管理方有沒有違約。第二種情形是沒有簽合同，但是管理方一般都會(huì)有一套管理辦法或工作制度，結(jié)合其制度來判斷是否過錯(cuò)。第三種情形是個(gè)別停車場(chǎng)在停車票上寫明收取的僅是出租車位的費(fèi)用，不對(duì)財(cái)產(chǎn)負(fù)管理的義務(wù)。據(jù)了解，外地曾有這樣的判例，停車人索賠沒有得到法院支持。

林律師說，總的來說，就是要看管理停車場(chǎng)的一方有沒有過錯(cuò)及損害后果的原因和大小，來決定承擔(dān)責(zé)任的比例。但是像盜竊這樣的事件具有不確定性，業(yè)主很可能也要承擔(dān)一定損失。（記者 彭菲）