法官說法

轉(zhuǎn)租房屋，必須房東同意

鑒于訟爭(zhēng)房屋已轉(zhuǎn)租于他人，而且合同未到期，經(jīng)法官調(diào)解，雙方同意合同于半年后解除。但是，阿強(qiáng)已經(jīng)投入的大量裝修款，這些錢是收不回了。

法官說，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

因此，作為承租人應(yīng)注意，若欲當(dāng)“二房東”，則應(yīng)與房東明確約定租賃物可以改造并轉(zhuǎn)租第三人，以免投資裝修血本無歸。

而廣大租客在簽訂租房合同，特別是與“二房東”簽訂次承租合同時(shí)，一定要認(rèn)真核實(shí)“二房東”有無轉(zhuǎn)租的權(quán)利，例如可以核對(duì)出租人的房產(chǎn)證、購(gòu)房合同等。以免“二房東”違反與房東的約定轉(zhuǎn)租，產(chǎn)生糾紛，造成自身利益受損。

典型案例

租客拖欠租金，房東也不能趕？

租客拖欠租金，房東也不能解除合同？近日，集美區(qū)法院就針對(duì)一起類似案件作出判決，認(rèn)定即使租客“輕微違約”，房東也不能解除合同，仍要繼續(xù)履行合同。

三年前，小郭與阿文簽訂《房屋租賃合同》。合同約定，小郭承租阿文所有的店面用于汽車美容保養(yǎng)及維修，每月租金2萬元，于每月的10日前支付下一月的租金，租期10年。

另外，針對(duì)違約責(zé)任，雙方約定：不支付或者不按照約定支付租金超過5日的，阿文有權(quán)單方解除合同并收回房屋。

租房之后，租戶小郭每月都將租金轉(zhuǎn)入阿文指定的賬戶，但是，其中有三月逾期超過5日。

近日，房東阿文以小郭最后一次逾期支付租金超過5日為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)《房屋租賃合同》解除。

對(duì)此，小郭覺得“很冤”，他說，自己每月都有付租金，僅有三個(gè)月因資金周轉(zhuǎn)困難，才拖延幾天支付，合同約定的解除條件太苛刻，不公平。

法官說法

輕微違約，不能解除合同

近日，集美法院作出一審判決，駁回房東要求解除合同的訴求。

法官說，雖然《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，承租人逾期不支付房租的，出租人可以解除合同，但是，約定解除合同的條件過于隨意或苛刻，會(huì)使合同被解除的危險(xiǎn)增加，從而不利于交易的安全和穩(wěn)定，容易造成違約方損失過大，有違公平正義。

所以，本案雙方雖在合同中約定，承租方不支付或者不按照約定支付租金超過5日的，所有人有權(quán)單方解除合同并收回房屋，承租人也違反合同約定未及時(shí)給付租金，約定合同解除條件成就，但是，相對(duì)于每月數(shù)萬元的租金數(shù)額和長(zhǎng)達(dá)10年的租賃期限來說，顯然屬輕微違約。

而且，雙方已經(jīng)履行租賃合同長(zhǎng)達(dá)3年，承租人為經(jīng)營(yíng)需要對(duì)承租房屋投入巨大。如果法院機(jī)械適用合同約定，因?yàn)檫t延5日給付租金就解除合同，將造成社會(huì)財(cái)富、資源的巨大浪費(fèi)，對(duì)承租方顯失公平，因此，法院判決不能解除合同。