東南網11月22日訊（導報記者 陳捷 通訊員 集法宣/文 陶小莫/圖）租客將房子拿去當“淫窩”，房東能否收回房子？遭遇“一改多”，房東能否提前終止租賃合同？租客拖欠租金，房東也無權趕走租客？

昨日，導報記者從集美區人民法院獲悉，隨著租房群體增多，最近法院受理了不少租房官司。為此，法官結合典型案例，向市民詳解“租房那些事兒”，提醒租客和房東都要注意“租房陷阱”。

典型案例

遭遇“一改多” 房子能否收回？

“二房東”轉租房屋，必須獲得房東明確同意。近日，集美區一名“二房東”就因為未經房東同意“一改多”，結果損失慘重。

今年年初，“二房東”阿強租下位于集美區某小區的一套毛坯房，當時，雙方并沒有明確約定租房后的用途。

隨后，阿強開始投入大量資金用于房屋裝修，為了能收更多租金，阿強未經房東同意，就將房屋改成兩小套房。

裝修很快就完工了，數月后，阿強就將兩套房屋加價出租給他人，從中賺取數千元的租金差價。

但是，不久前，房東阿龍得知自己的房子被“一改多”后，立即要求阿強恢復原狀，結果遭到拒絕。兩人協商不成，就鬧上了法庭。

近日，阿龍向集美區法院遞交了起訴狀，他請求法院判決讓阿強將房子恢復原狀，并返還房屋。

面對指責，“二房東”阿強辯解說，雖然當初沒有約定，但是，當時承租毛坯房目的就是為了轉租，阿龍在他裝修改造房屋時沒有干預，應該是默認許可其改造房屋并進行轉租。

法官說法

轉租房屋，必須房東同意

鑒于訟爭房屋已轉租于他人，而且合同未到期，經法官調解，雙方同意合同于半年后解除。但是，阿強已經投入的大量裝修款，這些錢是收不回了。

法官說，根據《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！?/p>

因此，作為承租人應注意，若欲當“二房東”，則應與房東明確約定租賃物可以改造并轉租第三人，以免投資裝修血本無歸。

而廣大租客在簽訂租房合同，特別是與“二房東”簽訂次承租合同時，一定要認真核實“二房東”有無轉租的權利，例如可以核對出租人的房產證、購房合同等。以免“二房東”違反與房東的約定轉租，產生糾紛，造成自身利益受損。

典型案例

租客拖欠租金，房東也不能趕？

租客拖欠租金，房東也不能解除合同？近日，集美區法院就針對一起類似案件作出判決，認定即使租客“輕微違約”，房東也不能解除合同，仍要繼續履行合同。

三年前，小郭與阿文簽訂《房屋租賃合同》。合同約定，小郭承租阿文所有的店面用于汽車美容保養及維修，每月租金2萬元，于每月的10日前支付下一月的租金，租期10年。

另外，針對違約責任，雙方約定：不支付或者不按照約定支付租金超過5日的，阿文有權單方解除合同并收回房屋。

租房之后，租戶小郭每月都將租金轉入阿文指定的賬戶，但是，其中有三月逾期超過5日。

近日，房東阿文以小郭最后一次逾期支付租金超過5日為由，請求法院確認《房屋租賃合同》解除。

對此，小郭覺得“很冤”，他說，自己每月都有付租金，僅有三個月因資金周轉困難，才拖延幾天支付，合同約定的解除條件太苛刻，不公平。

法官說法

輕微違約，不能解除合同

近日，集美法院作出一審判決，駁回房東要求解除合同的訴求。

法官說，雖然《中華人民共和國合同法》規定，承租人逾期不支付房租的，出租人可以解除合同，但是，約定解除合同的條件過于隨意或苛刻，會使合同被解除的危險增加，從而不利于交易的安全和穩定，容易造成違約方損失過大，有違公平正義。

所以，本案雙方雖在合同中約定，承租方不支付或者不按照約定支付租金超過5日的，所有人有權單方解除合同并收回房屋，承租人也違反合同約定未及時給付租金，約定合同解除條件成就，但是，相對于每月數萬元的租金數額和長達10年的租賃期限來說，顯然屬輕微違約。

而且，雙方已經履行租賃合同長達3年，承租人為經營需要對承租房屋投入巨大。如果法院機械適用合同約定，因為遲延5日給付租金就解除合同，將造成社會財富、資源的巨大浪費，對承租方顯失公平，因此，法院判決不能解除合同。

典型案例

租房當“淫窩”租戶成被告

租戶將房子提供給人賣淫，房東有權提前終止租賃合同嗎?近日，廈門中院就受理了一起這樣的租賃合同糾紛，房東鄭先生將租戶告上法庭，要求提前解約。

幾年前，菲菲（化名）向房東承租了金尚路的兩處房產，開起了旅館。當時合同約定，租期15年半。承租后，菲菲也依約支付了1.5萬元押金。

但是，房東沒有想到，菲菲竟然將房屋提供給失足女使用，還招攬嫖客上門。

旅館開業不久后，民警就在旅館內查獲一起房客嫖娼行為，并發出行政處罰決定書，對嫖客、失足女分別處以行政拘留15日。

事發后，房東鄭先生聽說自己的房屋竟被用做賣淫場所后，對此極為生氣。

一怒之下，鄭先生將租房人菲菲告上法庭。他起訴認為，菲菲在租賃場所內從事非法活動，房東有權解除合同。因此，請求法院判令終止租賃關系，菲菲返還房屋，并支付1.5萬元違約金。

此案歷經兩審，近日，廈門中院作出終審判決，判令終止雙方的房屋租賃關系，并要求菲菲“及時返還房產”。

另外，菲菲交給房東的1.5萬元押金也討不回來了。法官說，鄭先生有權要求菲菲支付相當于押金的違約賠償金，不過，菲菲的押金可抵作違約賠償金，就無需再支付了。

法官說法

非法使用租房 房東有權解約

法官認為，菲菲作為經營者，未合理妥當地使用租賃場所，在經營管理的旅館中放任不道德行為發生，已違反社會公序良俗，違背社會道德風尚。

按照《中華人民共和國合同法》第七條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。”因此，鄭先生主張提前終止租賃合同關系，于法有據，應予支持。