東南網(wǎng)2月16日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 通訊員 楊長平/文 陶小莫/漫畫）價值2000萬元的豪宅突然被查封，導(dǎo)致女房東簽了賣房協(xié)議卻無法過戶，200萬元的違約損失誰來承擔(dān)？近日，思明區(qū)法院開庭審理了這起因豪宅被查封引發(fā)的索賠案。

豪宅為何會被查封？原來，因為前任房東欠債不還，還故意“失聯(lián)”，債主懷疑其惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，才申請凍結(jié)了現(xiàn)任房東的房產(chǎn)。雖然，債主后來主動撤銷了查封，但豪宅最終未能成交?！耙皇且驗樗暾埐榉?，房子早就過戶了，我也不用賠200萬元?！苯?，現(xiàn)任房東張小姐為此狀告申請查封豪宅的王女士，索賠200萬元的損失。

起因：2000萬豪宅被查封

原告張小姐今年28歲，她是這套價值2000萬元豪宅的現(xiàn)任房東。張小姐說，她于2014年1月22日與前任房東劉先生簽了房屋買賣合同，約定劉先生將其坐落于思明區(qū)云頂南里一豪宅小區(qū)的一套別墅出售給張小姐，豪宅建筑面積為503平方米。

根據(jù)合同顯示，當(dāng)時張小姐的購買價為755萬多元。不過，張小姐購買房產(chǎn)不到一個月后，就轉(zhuǎn)手將豪宅以2000萬元的價格轉(zhuǎn)賣。2014年2月12日，張小姐與案外人小芳簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，協(xié)議約定，張小姐將其豪宅以2000萬元整出售給小芳，購房人小芳當(dāng)天就支付了購房定金200萬元。

不過，這一份房產(chǎn)買賣協(xié)議最終未能履行，豪宅因被查封未能過戶。就在張小姐與小芳簽買賣協(xié)議的前一天，債主王女士向法院提出訴前財產(chǎn)保全申請，要求查封、凍結(jié)被申請人價值170萬元的存款或等值財產(chǎn)。

經(jīng)法院審理查明，前任房東劉先生欠了債主王女士270萬元，在張小姐與劉先生簽買賣合同兩天后，債主王女士就將劉先生起訴到思明區(qū)法院。最終，思明區(qū)法院作出判決，要求劉先生償還借款270萬元及相應(yīng)利息。

后果：房東賠200萬違約金

“我懷疑前任房東劉先生低價轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為是惡意逃債?！眰魍跖拷忉?，申請查封時，她還在跟債主打民間借貸官司。她擔(dān)心房產(chǎn)被轉(zhuǎn)移后，自己贏了借貸官司也拿不到錢，因此才向法院申請查封豪宅。

思明區(qū)法院審查后，認(rèn)為該保全申請符合法律規(guī)定，依法予以準(zhǔn)許，當(dāng)天就作出了裁定書，裁定查封、凍結(jié)被申請人劉先生、張小姐價值170萬元的存款或等值財產(chǎn)，并向本案原告張小姐送達(dá)了訴前財產(chǎn)保全情況告知書，告知法院已查封其所有的位于思明區(qū)云頂南里的房屋所有權(quán)，保全金額以170萬元為限，保全期限為二年。

申請訴前保全之后，債主王女士又向廈門市中級人民法院提起訴訟，要求撤銷劉先生與張小姐簽訂的房屋買賣合同。不過，后來由于證明惡意逃債的證據(jù)不足，她又申請撤回起訴。

2015年1月27日，王女士以撤訴為由，向法院申請解除對張小姐所有的別墅房產(chǎn)的查封，法院依法予以解除查封。

爭議：巨額違約金誰承擔(dān)？

“她先是申請查封，后來解除查封，她這一鬧，我賠了200萬元。”據(jù)張小姐說，根據(jù)她與買家簽的協(xié)議約定，她收到200萬元購房定金后，十天內(nèi)應(yīng)當(dāng)配合買家辦理過戶登記手續(xù)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，購房人小芳將張小姐告上法庭，要求她按協(xié)議約定，返還200萬元定金，并賠償200萬元違約金。最終，法院判決支持了購房人小芳的訴求，要求張小姐加倍支付購房定金200萬元。

近日，張小姐在賠了200萬元之后，又將債主王女士告上法庭。張小姐認(rèn)為，她支付的200萬元財產(chǎn)損失是因被告王女士的錯誤查封行為所致，訴前財產(chǎn)保全引發(fā)損害，申請保全的王女士應(yīng)當(dāng)賠償。

不過，王女士答辯說，她作為債主，申請訴前財產(chǎn)保全合理合法，不存在惡意訴訟的故意，訴前保全沒有錯誤，因此無須賠償。

王女士稱，她是在起訴借款人劉先生并申請保全劉先生名下房產(chǎn)時，才發(fā)現(xiàn)劉先生將房產(chǎn)以755萬多元的低價過戶給了原告張小姐。如此低價轉(zhuǎn)讓，時間點又剛好在她討債期間，這明顯屬于惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。

王女士還說，依據(jù)市場價格，劉先生這套豪華別墅，依照當(dāng)時的市場價值最少值2000萬元，合同約定的成交價明顯低于市場價格的一半。

近日，思明區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)為被告王女士作為債權(quán)人申請訴前保全，不屬于保全錯誤，無須賠償原告損失，因此，判決駁回了原告張小姐的全部訴訟請求。

法官說法

沒有錯誤，無須賠償損失

本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，申請訴訟保全有錯誤的，申請人應(yīng)當(dāng)賠償被申請人因保全所遭受的損失。如果申請人已經(jīng)盡到了合理注意義務(wù)，并且基于現(xiàn)有事實和證據(jù)提出保全的請求，即便被申請人因保全遭受損失，申請人也不負(fù)賠償責(zé)任。

本案中，被告王女士作為債權(quán)人，依法對劉先生享有債權(quán)，她認(rèn)為債務(wù)人劉先生已經(jīng)進(jìn)行了低價處分財產(chǎn)并且危及到債權(quán)人債權(quán)實現(xiàn)時，在獲得初步證據(jù)之后依法向本院申請財產(chǎn)保全，其保全行為是保障債權(quán)實現(xiàn)、維護(hù)自身合法權(quán)益的正當(dāng)行為，主觀上不存在過錯，也不存在重大過失，并且在法定期限內(nèi)也提起了撤銷之訴。

而且，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條的規(guī)定，對于訴前保全有異議的，可以申請復(fù)議。原告未申請復(fù)議，且未提出反擔(dān)?；蛏暾堊兏Ｈ铮湃纹鋼p失產(chǎn)生及擴(kuò)大。

因此，被告王女士提起的訴前財產(chǎn)保全屬于維護(hù)其合法債權(quán)的合理行為，不屬于保全錯誤。

律師說法

三種情況，查封錯誤應(yīng)賠

福建信海律師事務(wù)所林敏輝律師說，三種情況下，被申請人可以主張申請人賠償其損失。一是前提錯誤。財產(chǎn)保全的前提是申請人擁有對被申請人合法的債權(quán)，如果申請人的訴求沒有得到法院的支持，或者申請人明知或是應(yīng)當(dāng)明知其訴請不能得到法院支持，則被申請人可以要求被申請人賠償由此而受到的損失。二是對象錯誤。財產(chǎn)保全的對象錯誤即保全了與本案無關(guān)的財產(chǎn)，由此帶來的損失，申請人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三是金額錯誤。金額錯誤是指申請人申請的財產(chǎn)保全金額超過其訴求金額，由此帶來的損失申請人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不過，申請人應(yīng)提供證據(jù)證實被申請人有惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)等行為，致使判決無法執(zhí)行的可能，以證明其申請財產(chǎn)保全的合理性。