購房時(shí)間確定有講究

張女士問:“營改增”后，個(gè)人購買住房的時(shí)間如何確定？

12366解答:根據(jù)《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策中幾個(gè)具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號(hào))執(zhí)行，個(gè)人購買住房時(shí)間按如下確定:

首先，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。“契稅完稅證明中注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。

其次，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定。

第三，根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。

“營改增”后可省稅

高先生問:“營改增”后，個(gè)人銷售住房不符合免稅條件的，增值稅應(yīng)如何計(jì)算？

12366解答:根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+5%),應(yīng)納增值稅額=銷售額×征收率。比如一套售價(jià)150萬元(含稅、購買不足2年、合同簽訂價(jià)格高于存量房計(jì)稅評(píng)估價(jià))的住房，增值稅應(yīng)納稅額=150÷(1+5%)×5%=7.14萬元。原營業(yè)稅則需繳納150萬元×5%=7.5萬元。計(jì)算可知，“營改增”后可省稅7.5-7.14=0.36萬元，即省稅3600元。