廈門晚報訊 （記者 林潤 通訊員 方靜）下個月，“營改增”試點的大幕就將拉開。在財稅改革的大背景下，稅收政策的每一個變化，都會成為生活中的熱門話題。今天起，廈門國地稅局攜手推出本欄目，為您答疑釋惑，解讀稅收政策熱點，助您輕松明白辦稅，享受改革紅利。

“營改增”對個人買房影響幾何？

交易一套個人銷售含稅售價150萬元非免稅住房

營業稅稅率:5%

應納營業稅稅額=150萬元×5%=7.5萬元

增值稅稅率:5%

應納增值稅稅額=150÷(1+5%)×5%=7.14萬元

“營改增”后省稅:7.5-7.14=0.36萬元，即省稅3600元

下月開始，個人轉讓住房就將“營改增”了。12366納稅服務熱線近來接到了不少市民的咨詢，下面是12366對一些熱點問題的解答。

“滿兩年”可免征

許先生問:“營改增”后，廈門個人銷售住房的增值稅政策是什么？

12366解答:根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條規定:個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用以上規定。

購房時間確定有講究

張女士問:“營改增”后，個人購買住房的時間如何確定？

12366解答:根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發〔2005〕89號)、《國家稅務總局關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)執行，個人購買住房時間按如下確定:

首先，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。“契稅完稅證明中注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。

納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

其次，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。

第三，根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

“營改增”后可省稅

高先生問:“營改增”后，個人銷售住房不符合免稅條件的，增值稅應如何計算？

12366解答:根據增值稅的算法，需要先計算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+5%),應納增值稅額=銷售額×征收率。比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年、合同簽訂價格高于存量房計稅評估價)的住房，增值稅應納稅額=150÷(1+5%)×5%=7.14萬元。原營業稅則需繳納150萬元×5%=7.5萬元。計算可知，“營改增”后可省稅7.5-7.14=0.36萬元，即省稅3600元。

直系親屬贈與可免征

徐先生問:原營業稅政策下，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征營業稅；“營改增”后，能否繼續享受增值稅優惠政策？

12366解答:根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》，涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。家庭財產分割，包括下列情形:離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

征稅及開票還在老地方

林先生問:二手房交易“營改增”后，由哪個稅務機關征收稅款和開具發票？在哪里征稅及開票？

12366解答:根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》(稅總函〔2016〕145號)文件規定，“營改增”后，為方便納稅人，暫定由地稅局辦理納稅人銷售其取得的不動產增值稅的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、稅收優惠備案、發票代開等有關事項。

同時，個人轉讓住房的征稅及開票地點不變。島內在市政務中心地稅房產交易窗口征稅及開票；島外各區在各區政務中心地稅窗口征稅及開票。