東南網8月29日訊（海峽導報記者 余健平）昨日，國土資源部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱《方案》），為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土資源部會同住房城鄉建設部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

增加租賃住房市場供應量

《方案》提出，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

“這兩年由大型國企，自有品牌開發的新型租賃公寓是能解決不少市場需求，但是對龐大的租房人群來說仍然是杯水車薪，一旦村鎮集體建設用地利用起來，可以說，租賃住房市場供應真正迎來了百花齊放的局面。”廈門均和評估董事長王崎說，當租賃住房市場供給量大時，也能產生連鎖反應，“比如租金降低，租售同權政策完善后，越來越多人愿意租房，購房需求也降低了，加上房子的租賃回報屬性低了，對穩定房價肯定能起到一定作用。”王琦認為，開放村鎮集體建設用地發展租賃住房，不僅是當前國家租售并舉，租售同權的配套政策，對建立長效穩定的房地產市場發展都有積極作用。

村鎮農民增收 三五年可回本

促進租賃住房的政策連續出臺，這一業態也迎來發展的加速期。近兩年，廈門涌現出如萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓等眾多品牌的新型租賃公寓。

然而，對租賃住房企業來說，最大難題是“不賺錢”。事實上，長租公寓的價格并不便宜。湖濱東路魔方公寓30平方米戶型，月租2800元起，萬科泊寓20-30平方米的戶型月租也要1500元左右，與傳統公寓相比，沒有價格優勢，甚至更貴。但即便如此，由于房價的因素，僅僅依靠每個月的租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。萬科泊寓廈門總經理吳迪曾向導報記者透露，雖然公司有資本的投入，但收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠互聯網思維、民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢。

相比較開發商要租下物業改造成公寓或者由自持物業開發租賃公寓相比，村鎮集體建設用地開發成租賃公寓的成本就低得多了。“等于不用花錢買地嘛，一平方米建安成本2000元，拿40平方米的單間月租2000元計算，三年半就能回收成本，之后的租金都是純利潤啦。”廈門島外一村民陳先生看到《方案》出臺后，他就打起了算盤，他認為這項政策可以盤活村鎮存量用地，增加村鎮農民收入，緩解租賃市場需求，益處多多。

建設租賃公寓 需相關部門引導

那么，村鎮集體建設用地上該怎么建租賃公寓？《方案》里也給出了一些要求。

首先,要由省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總本轄區計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉建設部批復后啟動試點。其次，試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。

這兩條“要求”意味著，村鎮里的租賃公寓不像以往的城中村住房，村民自己設計自己動工簡單裝修便出租，而必須經有關部門批準，規劃，還要有滿足生活需求的配套。“對設計、消防、節能等細節也應有規范，甚至還需要引進專業的租賃公寓管理團隊入駐進行項目運營。”王崎認為，粗放地利用村鎮集體建設用地建租賃房顯然不符合政策需求，想把這部分存量用地發展起來補充租賃住房市場需求，想必前期還需要相關部門的規范引導，以及相關企業的聯動，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。