東南網(wǎng)12月10日訊（海峽導(dǎo)報記者 陳捷 通訊員 曾聆 林加仁/文陶小莫/漫畫）簽了協(xié)議付了定金后，購房者意外遭遇限購限貸政策，房子無法過戶，也不能貸款。這種情況下，定金能不能退？近日，廈門市中級人民法院開庭審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛，最終判決解除雙方協(xié)議，并要求賣方向買方返還定金。

交了定金后遇限購

房子買不成，定金退不來

去年8月24日，李先生與小張簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定小張將訟爭房產(chǎn)以108萬元的價格賣給李先生，于當年10月25日前過戶。協(xié)議簽訂當日，李先生支付了定金10萬元。

去年9月5日，廈門市開始執(zhí)行住房限購政策，“對擁有1套及以上住房的非廈門市戶籍居民家庭及無法提供購房之日前2年內(nèi)在廈門市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或者社會保險證明的非廈門市戶籍居民家庭暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。”因李先生之前在廈門未繳納過社會保險，不具備住房限購政策所要求的購房資格，所以他就與小張協(xié)商返還定金事宜，但協(xié)商未果。

買方主觀上無過錯

法院判賣方返還定金

無奈之下，李先生只好起訴到法院，要求返還定金。

李先生認為，限購政策執(zhí)行后，他因而喪失購房資格，導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”，李先生有權(quán)要求解除合同并返還定金。

這一案件歷經(jīng)兩審，最終，廈門中院判決維持原判，要求被告小張返還10萬元定金。

廈門中院審理認為，李先生與小張簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》合法有效，雙方本應(yīng)依約履行。但由于廈門市政府發(fā)布的相關(guān)文件，李先生依文件不再具有辦理不動產(chǎn)登記資格，其要求解除合同，應(yīng)予準許。李先生不履行合同，主觀上沒有過錯，并非小張所稱屬根本性違約行為，因此，賣方應(yīng)當返還定金。

法官說法

雙方無過錯，均可解除合同

承辦法官分析，本案當中，因限購政策出臺在后，按照新政策規(guī)定，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。由于購房資格是順利履行房屋買賣合同必須具備的前提性條件，一旦喪失購房資格將導(dǎo)致整個合同無法繼續(xù)履行。此時，雙方當事人對導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行均無過錯的，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以按照“不可歸責于雙方當事人的事由”處理，任何一方合同當事人都可以訴請解除合同。

另外，依照《合同法》第97條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀，采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。