居民樓樓道懸掛的公司招牌。

　　小區里開設了艾灸美容店。

原因

小公司看中住宅樓，省租金或是主因

窘境

《物權法》規定業主將住宅改變為經營性用房的，還應經有利害關系的業主同意――但這不能成為相關部門的執法依據

廈門日報訊 （文/圖記者廖閩瑋）大樓里每天總有許多人進進出出、高峰期電梯老超載、樓道里老有人抽煙，還一口氣丟出幾十個飯盒……近日，不少市民致電本報，稱自己遇到了這樣的問題，都是因為居民樓里開起公司所致。

由市國土房產局等五部門聯合制定的《關于進一步加強辦公類建設項目管理若干意見》于近日印發并施行。其中規定，開發企業及買受人不得擅自改變規劃建筑功能，不得擅自加層、插層等改變建筑內部結構，嚴禁將辦公用途項目設計、建設或裝修為帶有居住功能的用房。

也就是說，辦公樓不能改為住宅樓。但許多居民樓卻存在“反過來”的情況，即住宅樓內的住房被改為了辦公場所，開起了公司。

【現象】

小區安全令人擔憂 電梯擁擠影響出入

在臺灣街的新景天湖苑及周邊幾個小區、火車站附近的羅賓森廣場樓上的居民樓等處，都有市民反映過這種情況。

新景天湖苑的住戶稱，小區內多個樓道都開設公司，甚至有一家提供艾灸服務的美容店。小區一位住戶說:“家門口每天都有陌生人進出，人員太雜，安全問題很讓人擔心。”

家住臺灣街某大廈22樓的薛女士也說:“我們大廈門口明明掛著‘公寓廳’的牌子，里面卻有好多開公司的，都快成寫字樓了。”薛女士說，自己所在的樓層共六戶人家，其中三戶是公司，有賣茶葉的，也有做電子業務的。此外，樓上樓下幾乎每層都有公司，每家公司的員工，少則十余人，多則二三十人，每到高峰期，電梯都被擠得滿滿的，要等好幾趟才能擠進去，給出行帶來很大不便。

“我們這樣上了年紀的人，在家里時都喜歡把門打開透氣，讓樓道里的空氣透進來。”薛女士說，現在隔壁公司的員工在樓道抽煙，搞得樓道里全是煙味，在家時都不敢開門了。

進出人多門禁虛設 集體點餐衛生堪憂

對于這些居民樓里的公司，許多物業也很苦惱。薛女士所居住大廈的物業主任江女士就說:“物業也不想讓公司進來，可許多業主將房子租給他人開公司，不向物業報備，物業沒有執法權，又不能將其趕走。”

江女士說，大廈28樓的一家公司，曾經在一次午餐后在樓道丟棄了二三十個快餐盒。“里面剩下的湯湯水水，不僅蔓延到樓道，還流入了隔壁住戶的家中，不僅引起住戶不滿，也增加了保潔壓力。”此外，公司搬進搬出，都有許多辦公座椅，搬運時常常長時間占用電梯，物業勸說無效，也引發住戶不滿。

羅賓森廣場居民樓的一名保安也說，小區有規定，除了住戶，其他人進出是要進行來訪登記的。可是樓上開了好幾家公司，許多人嘴里說著“在這里上班的”就往里走，給門禁登記造成了困難。

【調查】

小公司選租住宅樓租金或許能降一半

那么，對公司而言，為何不選擇正規的寫字樓呢？對此，一位業內人士說，居民樓租金低廉或是最大原因。

記者實地走訪，以江頭一帶為例，位于呂厝北的匯騰大廈寫字樓，近日正好有一間辦公場所招租，該區域面積238平方米，租金為每平方米每月75元，月租金是17850元。而在臺灣街及周邊，一套面積約120平方米的住房，月租約4500元。租兩套相鄰的居民房，面積也有240平方米，租金9000元，能節省了近一半。業內人士稱，許多小公司出于經濟考慮選擇租在住宅樓，此舉也確實影響其他業主。

如無拆承重墻等行為則無法進行查處執法

廈門市城市管理行政執法局工作人員表示，若是有變更房屋使用設計目的的，可由執法局工作人員調查執法。17日上午，記者向執法局反映后，湖里區城市管理行政執法局高度重視，立即轉達江頭中隊安排人員到臺灣街國聯大廈調查。同時，針對羅賓森廣場樓上住宅樓的投訴，思明區城市管理行政執法局及梧村中隊的工作人員也表示將前往查看。

江頭中隊工作人員稱，所謂的“改變房屋使用設計目的”，是指諸如增設衛生間、改變廚房用途、拆毀承重墻等變更房屋結構等行為，但17日上午現場調查的公司都沒有這些行為，單純開設公司。去年他們曾查處過國聯大廈23樓一戶開設的公司，是因為其增設洗手間，勒令其恢復原狀。

我市市場監督管理部門工作人員表示，廈門實行住所登記和經營場所備案相分離制度，住所是法律文書送達地址，是企業登記事項。企業根據經營實際備案經營場所，經營項目需要行政許可的，按照許可機關確認的場所備案，一般經營事項中如電商代理等有些新興業態企業不一定需要實體經營場所。市場監督管理部門工作人員說，雖然《物權法》規定業主將住宅改變為經營性用房的，還應經有利害關系的業主同意――但這一民事法律規范不能成為市場監管部門的執法依據。

【律師說法】

居民可起訴解決也可制定業主公約

福建自暉律師事務所林敏暉律師表示，根據《物權法》及相關司法解釋的規定，在沒有得到其他業主同意的前提下，業主在住宅里開公司或進行其他經營活動，影響了其他業主生活的，受影響的業主可先行與對方協商解決，協商無效的情況下，其他業主可以向法院起訴，請求其排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。

同時，福建金海灣律師事務所的鄭志寧律師認為，若是大部分業主都認為此類情況影響了大家的生活，可通過業委會牽頭，召開業主大會，通過制定業主公約的形式在小區內禁止這種行為。