亮點

小區車位，不得賣給“外人”

9月30日，福建省人大常委會會議表決通過了修訂的《福建省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）。該《條例》明年元旦起施行，2006年9月省人大常委會通過的《福建省物業管理條例》同時廢止。《條例》第64條明確規定，物業管理區域規劃設置的機動車位（車庫）應當優先滿足業主需要，不得出售給小區以外的單位和個人，業主要承租的，不得只售不租。這一規定，也成為《條例》的一大亮點。

此外，《條例》再次重申《物權法》的規定，小區內車輛停放收取的場地使用費屬全體業主所有。車位劃定、車輛停放、管理和收費等事項，由業主大會決定。記者走訪發現，居民們對《條例》實施充滿期待，一些小區正醞釀新的“停車規定”。

解讀

小區車位，業主享有優先權

業主如何享受“優先權”？廈門市物業協會法律顧問、上海段和段（廈門）律師事務所傅劍平律師分析：

首先，住宅小區的車位（庫）主要分三類：

1.建筑區劃內規劃用于停放車輛的車位；

2.業主共有道路或公共場地規劃用于停放車輛的車位；

3.建筑區劃內依法配建的人防工程平時用作車位。

但建筑區劃內規劃的車位或車庫屬于開發商所有還是屬于業主共有仍存在不同的意見，但應首先滿足業主的需求已經成為了一項硬性規定。

其次，《條例》進一步細化“首先應滿足業主需求”的做法：

1.對于尚未處置的規劃車位，業主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

2.明確規定建設單位不得將物業管理區域內規劃的車位（庫）出售給本區域以外的單位或者個人。

由此可見，上述條款對開發商，以及對投資客投資車位的行為作出了限制。

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業主如何取證、維權？

福建典格律師事務所陳奇斌律師認為：

1.是否存在建設單位或物業將停車位出售、出租給小區外人員，小區業主或業委會可以對車輛進行核實比對，還可以去不動產管理部門查詢其是否系小區業主，若有產權，也可申請查詢；三是可以要求物業部門公開相關合同、票據、收支憑證等。

2.若車位（庫）產權屬于全體業主，則出售或擅自出租給小區外單位或個人的行為屬于無權處分，小區業委會可以主張合同無效，從而捍衛自身的優先權。

3.場地使用費歸全體業主所有，如何監督？小區業主和業委會可以要求物業定期公開停車費收支賬目。如有需要，也可以聘請專業會計部門核查賬目。對于存在挪用、侵占停車費的，可以要求返還。