“3問”購房維權(quán)

房東反悔不賣，購房者咋維權(quán)？

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：遭遇賣方反悔，購房者可以向法院提出以下4種請求：一是要求繼續(xù)履行合同強(qiáng)制過戶；二是要求賠償房價(jià)上漲的損失；三是要求承擔(dān)合同約定的違約金；四是要求雙倍返還定金。但并非所有的訴求都能得到法院的支持，這需要根據(jù)交易的實(shí)際情況分析不同的對策。雖然合同有明確約定違約金的金額，但在實(shí)踐中要求賠償違約金的訴求，不一定能100%獲得法院支持，法院很可能酌情調(diào)整違約金的金額。

購買二手房，如何防風(fēng)險(xiǎn)？

林敏輝：購買二手房，有三個(gè)注意事項(xiàng)。一是要先到房管部門查明所售物業(yè)的權(quán)屬情況，注意有無抵押記錄或是否被查封；二是可以通過法院司法公開平臺，查詢房屋出售人有無涉及訴訟；三是在未明確該房產(chǎn)的抵押查封情況下，應(yīng)謹(jǐn)慎支付購房款。

同時(shí)，購房者可以和出賣人約定將房屋款項(xiàng)交由第三方保管，待房屋辦理過戶后再交付賣房人。一旦發(fā)生糾紛，可以將錢要回來。

另外，購房者還可以在簽訂合同時(shí)，要求出賣人對房屋的狀況進(jìn)行書面保證，并設(shè)立相應(yīng)的違約條款，保障購房者的權(quán)利。

賣方反悔，會判強(qiáng)制過戶嗎？

廈門大學(xué)法學(xué)院教授黃健雄：根據(jù)《合同法》第107條規(guī)定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失。如果在整個(gè)二手房交易流程中，買家沒有違約并已經(jīng)網(wǎng)簽，賣家無故違約屬于過錯(cuò)方。購買人可以要求繼續(xù)履行合同（即強(qiáng)制過戶），可以通過法院走訴訟程序完成房屋過戶。

不過，并非所有的強(qiáng)制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強(qiáng)制過戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房價(jià)急劇上漲的時(shí)候，容易出現(xiàn)“一房兩賣”的情況，房主在與購房者簽合同后，網(wǎng)簽前又將房子賣給出價(jià)更高的購房者，并完成網(wǎng)簽過戶手續(xù)。這種情況下，通常第一位購房者只能得到違約金，并不能強(qiáng)制要求過戶。