從“憂居”到“優(yōu)居” 老舊片區(qū)“逆生長”

湖里區(qū)堅(jiān)持“留改拆并舉”，探索城市更新機(jī)制，多個(gè)社區(qū)納入國家、省、市級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目

廈門日?qǐng)?bào)訊（記者 莊筱婧 陸曉鳳 通訊員 王玉松 林璐）城市更新牽動(dòng)民生幸福、關(guān)乎城市未來。

在湖里，目前已有多個(gè)社區(qū)納入國家、省、市級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目——后坑社區(qū)納入住建部備案的城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目；湖里社和圍里社為市級(jí)城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目；東渡社區(qū)為住建部和省級(jí)完整社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目；湖里街道-湖里片區(qū)擬申報(bào)住建部老舊小區(qū)改造聯(lián)動(dòng)危房改造試點(diǎn)項(xiàng)目。

黨的二十大報(bào)告提出，“加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”。近年來，按照《廈門市城市更新試點(diǎn)工作實(shí)施方案》《廈門市城中村現(xiàn)代化治理三年行動(dòng)方案》及上級(jí)有關(guān)工作部署，湖里區(qū)堅(jiān)持“留改拆并舉”，以規(guī)劃統(tǒng)籌、精準(zhǔn)施策、試點(diǎn)先行、有序推進(jìn)為原則，強(qiáng)化謀劃推動(dòng)，著力整治安全隱患，加快補(bǔ)足功能短板，全面推進(jìn)城市更新工作。

精準(zhǔn)施策 下足繡花功夫

今年4月，隨著最后一戶居民落筆簽約，后坑社區(qū)中部和南部片區(qū)完成征拆簽約，這也意味著這個(gè)老舊片區(qū)正在“做減法”，為后續(xù)提升改造騰挪空間，補(bǔ)齊民生短板。

位于金山街道的后坑社區(qū)地處島內(nèi)中心，交通十分便利，對(duì)很多來廈打拼的人來說，他們?cè)趶B門的第一個(gè)新家就安在這里。作為城中村，這里違章建筑多，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，道路狹窄，存在安全隱患。

為此，后坑片區(qū)在中部和南部地塊梳理出空間——中部地塊對(duì)標(biāo)完整社區(qū)，將出讓給社會(huì)主體，用于投資建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園、休閑商業(yè)酒店、眾創(chuàng)辦公空間，補(bǔ)齊民生短板；南部地塊則作為出讓平衡用地，提高片區(qū)配置效率。而在保留區(qū)域，這里正在進(jìn)行“兩改造三提升”綜合整治，強(qiáng)電、弱電、雨污、消防、燃?xì)狻h(huán)境整治統(tǒng)籌推進(jìn)，避免反復(fù)開挖路面給群眾生活帶來不便。

湖里街道-湖里片區(qū)的老舊房屋以特區(qū)第一批安置房為主，如今竹坑路以南統(tǒng)建區(qū)大部分為危房，房屋安全隱患比較突出。這里將以拆除重建的方式解決安全隱患，擬拆除建筑面積約6.5萬平方米，加上簡(jiǎn)易搭蓋、低效建筑拆除，將騰挪出可集中成片開發(fā)的面積約3.7萬平方米。

考慮到湖里社串聯(lián)地磚廠、卷煙廠等特區(qū)首批工業(yè)企業(yè)遺存及特區(qū)紀(jì)念館等文化資源，項(xiàng)目整體采取“留改拆并舉”的改造思路，通過保護(hù)傳承、提升改造和拆舊建新相結(jié)合的方式，重點(diǎn)對(duì)照完整社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在補(bǔ)足設(shè)施配套短板的同時(shí)，留存特區(qū)發(fā)展印記。

同時(shí)，采取微更新手段對(duì)片區(qū)城中村和老舊小區(qū)進(jìn)行綜合提升，包括優(yōu)化道路系統(tǒng)、消除交通和消防隱患、豐富景觀空間、打造文化節(jié)點(diǎn)、提升市政供給、業(yè)態(tài)功能完善等多個(gè)維度。

“在湖里社，我們將引進(jìn)社會(huì)資本參與改造，探索在老舊小區(qū)改造中統(tǒng)籌推進(jìn)危房改造的可持續(xù)、可復(fù)制模式，進(jìn)一步改善優(yōu)化城市面貌。”湖里區(qū)住建局負(fù)責(zé)人表示。

破解難題 提升智慧管理

讓居民生活更安全、更便利，是老舊片區(qū)改造繞不開的話題。湖里區(qū)從百姓關(guān)切的角度出發(fā)，在實(shí)踐中逐漸探索出行之有效的智慧管理模式。

以東榮社區(qū)為例，這里大部分小區(qū)建設(shè)于上世紀(jì)八九十年代，近90%為無物業(yè)小區(qū)，呈現(xiàn)“三多兩少”（老舊小區(qū)多、老年人多、困難群體相對(duì)較多、公建配套少、商業(yè)氛圍少）的特點(diǎn)。

在啟動(dòng)?xùn)|渡片區(qū)城市更新項(xiàng)目工作中，湖里區(qū)積極探索“EPC+O”模式，即設(shè)計(jì)-采購-施工+運(yùn)營管理一體化公開招投標(biāo)。這樣做的好處是，通過對(duì)項(xiàng)目改造工程設(shè)計(jì)、采購、施工和運(yùn)營全流程進(jìn)行總包，有效破解了改管脫節(jié)問題。

湖里區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“EPC＋O”模式意味著在招投標(biāo)的過程中將運(yùn)營前置，在改造初期就將后續(xù)老舊小區(qū)管理問題納入考量。目前東榮社區(qū)28個(gè)無物業(yè)小區(qū)已引進(jìn)物業(yè)公司，徹底解決了老舊小區(qū)無物業(yè)管理難題。

改造后的東榮社區(qū)，是全市第一個(gè)引進(jìn)社會(huì)資本參與改造提升、物業(yè)服務(wù)、空間運(yùn)營的項(xiàng)目，有效實(shí)現(xiàn)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更新、商業(yè)配套完善、環(huán)境景觀提升及物業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)到位。

而在后坑片區(qū)等居住人群較復(fù)雜的片區(qū)，為了增強(qiáng)居民安全感，湖里區(qū)引入了智慧手段，加強(qiáng)智慧化管理。

在后坑片區(qū)，現(xiàn)有的公共視頻資源將整合接入城中村智慧管理平臺(tái)，形成“人、地、房、物、事”一張圖，構(gòu)建信息化管理服務(wù)體系。同時(shí)，引入智慧燈桿、智慧井蓋，建設(shè)AI公共視頻、消防栓壓力傳感器、煙霧報(bào)警器等物聯(lián)感知設(shè)備，提升管理服務(wù)信息自動(dòng)采集、分析、研判能力，探索智慧化治理新模式；在湖里街道-湖里片區(qū)，這里將探索線上線下融合的社區(qū)治理體系，建設(shè)集網(wǎng)格工作室、警務(wù)室、矛盾調(diào)解室、互聯(lián)網(wǎng)+租房管理總臺(tái)等職能于一體的社區(qū)綜合信息工作站。

盤活資源 釋放空間潛力

老舊片區(qū)，能蘊(yùn)含多大潛力？

這個(gè)問題，在這里或許能找到答案——曾經(jīng)是老舊片區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，東榮社區(qū)如今在全國影視圈頗有名氣，每年都有劇組來取景拍攝，已入選諸多影視企業(yè)的取景庫。

在改造進(jìn)程中，東榮片區(qū)除了補(bǔ)齊社區(qū)養(yǎng)老、托育、助餐、便民市場(chǎng)等社區(qū)服務(wù)設(shè)施短板外，還注重保留獨(dú)特的建筑和社區(qū)風(fēng)格，挖掘歷史和文化元素，讓片區(qū)重新煥發(fā)生機(jī)活力。例如，湖里區(qū)在改造中深度挖掘和傳承東榮片區(qū)“千年渡口”歷史文化，打造港口文化記憶長廊；以影視作品《開端》等為素材進(jìn)行彩繪，建設(shè)影視長廊，打造山海瞭望角、網(wǎng)紅天梯等打卡點(diǎn)，并引入特色餐飲、新零售等商業(yè)配套。

而在后坑片區(qū)，這里則立足居民和市場(chǎng)需求，將打造一座城市新地標(biāo)——結(jié)合運(yùn)營前置、共同參與、可持續(xù)發(fā)展等運(yùn)營理念，將中部地塊定位為集社區(qū)綜合服務(wù)中心、幼兒園、休閑商業(yè)酒店、眾創(chuàng)辦公空間四大業(yè)態(tài)為一體的復(fù)合空間；南部地塊結(jié)合出讓地塊打造“城市綠洲”，引入戶外露營餐飲、市集等消費(fèi)業(yè)態(tài)，帶熱年輕經(jīng)濟(jì)和夜經(jīng)濟(jì)；西部升級(jí)汽車產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋新能源汽車銷售、高端二手車展廳、用車服務(wù)、金融保險(xiǎn)等；北部打造文化主題性商業(yè)，提供多元化沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)空間。

如何盤活老舊片區(qū)資源，打造特色產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，湖里區(qū)交出亮眼答卷。去年“九八”期間，湖里區(qū)召開城市更新——城中村現(xiàn)代化治理招商大會(huì)，推介會(huì)集中推介39個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總投資額約500億元，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、服務(wù)空間建設(shè)運(yùn)營、村莊改管運(yùn)一體化等。其中包含城中村更新項(xiàng)目6個(gè)，重點(diǎn)片區(qū)更新項(xiàng)目3個(gè)，總投資約319億元，吸引萬科城市研究院等一批項(xiàng)目落地。

下一步，湖里區(qū)將繼續(xù)大力推進(jìn)城市更新項(xiàng)目建設(shè)，補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)設(shè)施短板、進(jìn)一步提升社區(qū)服務(wù)功能，全力改善人居環(huán)境，持續(xù)增進(jìn)民生福祉。