經過提升改造，東榮社區在全國影視圈頗有名氣。

廈門日報訊（記者 莊筱婧 陸曉鳳 通訊員 王玉松 林璐）城市更新牽動民生幸福、關乎城市未來。

在湖里，目前已有多個社區納入國家、省、市級試點項目——后坑社區納入住建部備案的城市更新試點項目；湖里社和圍里社為市級城市更新試點項目；東渡社區為住建部和省級完整社區建設試點項目；湖里街道-湖里片區擬申報住建部老舊小區改造聯動危房改造試點項目。

黨的二十大報告提出，“加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”。近年來，按照《廈門市城市更新試點工作實施方案》《廈門市城中村現代化治理三年行動方案》及上級有關工作部署，湖里區堅持“留改拆并舉”，以規劃統籌、精準施策、試點先行、有序推進為原則，強化謀劃推動，著力整治安全隱患，加快補足功能短板，全面推進城市更新工作。

精準施策 下足繡花功夫

今年4月，隨著最后一戶居民落筆簽約，后坑社區中部和南部片區完成征拆簽約，這也意味著這個老舊片區正在“做減法”，為后續提升改造騰挪空間，補齊民生短板。

位于金山街道的后坑社區地處島內中心，交通十分便利，對很多來廈打拼的人來說，他們在廈門的第一個新家就安在這里。作為城中村，這里違章建筑多，基礎設施薄弱，道路狹窄，存在安全隱患。

為此，后坑片區在中部和南部地塊梳理出空間——中部地塊對標完整社區，將出讓給社會主體，用于投資建設社區綜合服務中心、幼兒園、休閑商業酒店、眾創辦公空間，補齊民生短板；南部地塊則作為出讓平衡用地，提高片區配置效率。而在保留區域，這里正在進行“兩改造三提升”綜合整治，強電、弱電、雨污、消防、燃氣、環境整治統籌推進，避免反復開挖路面給群眾生活帶來不便。

湖里街道-湖里片區的老舊房屋以特區第一批安置房為主，如今竹坑路以南統建區大部分為危房，房屋安全隱患比較突出。這里將以拆除重建的方式解決安全隱患，擬拆除建筑面積約6.5萬平方米，加上簡易搭蓋、低效建筑拆除，將騰挪出可集中成片開發的面積約3.7萬平方米。

考慮到湖里社串聯地磚廠、卷煙廠等特區首批工業企業遺存及特區紀念館等文化資源，項目整體采取“留改拆并舉”的改造思路，通過保護傳承、提升改造和拆舊建新相結合的方式，重點對照完整社區建設標準，在補足設施配套短板的同時，留存特區發展印記。

同時，采取微更新手段對片區城中村和老舊小區進行綜合提升，包括優化道路系統、消除交通和消防隱患、豐富景觀空間、打造文化節點、提升市政供給、業態功能完善等多個維度。

“在湖里社，我們將引進社會資本參與改造，探索在老舊小區改造中統籌推進危房改造的可持續、可復制模式，進一步改善優化城市面貌。”湖里區住建局負責人表示。

破解難題 提升智慧管理

讓居民生活更安全、更便利，是老舊片區改造繞不開的話題。湖里區從百姓關切的角度出發，在實踐中逐漸探索出行之有效的智慧管理模式。

以東榮社區為例，這里大部分小區建設于上世紀八九十年代，近90%為無物業小區，呈現“三多兩少”（老舊小區多、老年人多、困難群體相對較多、公建配套少、商業氛圍少）的特點。

在啟動東渡片區城市更新項目工作中，湖里區積極探索“EPC+O”模式，即設計-采購-施工+運營管理一體化公開招投標。這樣做的好處是，通過對項目改造工程設計、采購、施工和運營全流程進行總包，有效破解了改管脫節問題。

湖里區住建局相關負責人介紹，“EPC＋O”模式意味著在招投標的過程中將運營前置，在改造初期就將后續老舊小區管理問題納入考量。目前東榮社區28個無物業小區已引進物業公司，徹底解決了老舊小區無物業管理難題。

改造后的東榮社區，是全市第一個引進社會資本參與改造提升、物業服務、空間運營的項目，有效實現片區基礎設施更新、商業配套完善、環境景觀提升及物業運營管理服務到位。

而在后坑片區等居住人群較復雜的片區，為了增強居民安全感，湖里區引入了智慧手段，加強智慧化管理。

在后坑片區，現有的公共視頻資源將整合接入城中村智慧管理平臺，形成“人、地、房、物、事”一張圖，構建信息化管理服務體系。同時，引入智慧燈桿、智慧井蓋，建設AI公共視頻、消防栓壓力傳感器、煙霧報警器等物聯感知設備，提升管理服務信息自動采集、分析、研判能力，探索智慧化治理新模式；在湖里街道-湖里片區，這里將探索線上線下融合的社區治理體系，建設集網格工作室、警務室、矛盾調解室、互聯網+租房管理總臺等職能于一體的社區綜合信息工作站。

盤活資源 釋放空間潛力

老舊片區，能蘊含多大潛力？

這個問題，在這里或許能找到答案——曾經是老舊片區，基礎設施陳舊，東榮社區如今在全國影視圈頗有名氣，每年都有劇組來取景拍攝，已入選諸多影視企業的取景庫。

在改造進程中，東榮片區除了補齊社區養老、托育、助餐、便民市場等社區服務設施短板外，還注重保留獨特的建筑和社區風格，挖掘歷史和文化元素，讓片區重新煥發生機活力。例如，湖里區在改造中深度挖掘和傳承東榮片區“千年渡口”歷史文化，打造港口文化記憶長廊；以影視作品《開端》等為素材進行彩繪，建設影視長廊，打造山海瞭望角、網紅天梯等打卡點，并引入特色餐飲、新零售等商業配套。

而在后坑片區，這里則立足居民和市場需求，將打造一座城市新地標——結合運營前置、共同參與、可持續發展等運營理念，將中部地塊定位為集社區綜合服務中心、幼兒園、休閑商業酒店、眾創辦公空間四大業態為一體的復合空間；南部地塊結合出讓地塊打造“城市綠洲”，引入戶外露營餐飲、市集等消費業態，帶熱年輕經濟和夜經濟；西部升級汽車產業鏈，涵蓋新能源汽車銷售、高端二手車展廳、用車服務、金融保險等；北部打造文化主題性商業，提供多元化沉浸式消費體驗空間。

如何盤活老舊片區資源，打造特色產業業態，湖里區交出亮眼答卷。去年“九八”期間，湖里區召開城市更新——城中村現代化治理招商大會，推介會集中推介39個優質項目，總投資額約500億元，涉及基礎設施、配套設施、服務空間建設運營、村莊改管運一體化等。其中包含城中村更新項目6個，重點片區更新項目3個，總投資約319億元，吸引萬科城市研究院等一批項目落地。

下一步，湖里區將繼續大力推進城市更新項目建設，補齊社區服務設施短板、進一步提升社區服務功能，全力改善人居環境，持續增進民生福祉。