助推產(chǎn)業(yè)和城市高質(zhì)量發(fā)展

加快推進(jìn)低效工業(yè)用地再開發(fā)

湖里區(qū)探索占地面積不變、單位產(chǎn)值倍增的破題思路

廈門日?qǐng)?bào)訊（記者 莊筱婧 陸曉鳳）走進(jìn)湖里創(chuàng)新園片區(qū)的湖里新質(zhì)智造產(chǎn)業(yè)園（原飛利浦產(chǎn)業(yè)園），工作人員忙碌不停，搬遷、建設(shè)、招商等工作正全鏈條推進(jìn)，這原本是3.22公頃的低效土地，總建筑面積將從1.1萬平方米提升到14萬平方米，容積率即將從原先的1提升到3.8，搖身一變成為“高產(chǎn)田”……昨日，湖里區(qū)推出低效工業(yè)用地再開發(fā)方案，未來將有更多的低效用地像湖里新質(zhì)智造產(chǎn)業(yè)園一樣實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)更新升級(jí)。

去年，廈門市落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施全面節(jié)約戰(zhàn)略決策部署，作為全國(guó)首批低效用地再開發(fā)試點(diǎn)，制定出臺(tái)《廈門市低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作方案》。以此為契機(jī)，不久前，湖里區(qū)在全市率先全面啟動(dòng)以湖里老工業(yè)區(qū)為主的全區(qū)低效用地再開發(fā)工作，探索占地面積不變、單位產(chǎn)值卻倍增的破題思路。

根據(jù)《湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)的模式將有兩種，分別為企業(yè)主導(dǎo)再開發(fā)和政府主導(dǎo)再開發(fā)。

目前已有松川電子、大洲新燕、同致電子、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等多家企業(yè)向湖里拋來橄欖枝。“希望我們能搭上政策的便車，從‘租戶’變成‘業(yè)主’，在湖里老工業(yè)區(qū)投資廠房4萬-5萬平方米滿足自身生產(chǎn)需要，擴(kuò)大再生產(chǎn)。”大洲新燕（廈門）生物科技有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人鄧萬東說道。

“我們?yōu)槠髽I(yè)提供了豐富多樣的再開發(fā)組合模式，大家拿到《方案》相當(dāng)于拿到了一本再開發(fā)的‘說明書’。”湖里區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開展低效用地再開發(fā)，將有利于探索創(chuàng)新盤活利用存量土地的政策機(jī)制，大幅提高利用存量用地的比重，明顯降低單位GDP地耗，促進(jìn)形成節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的空間格局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)方式、生活方式。

湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)兩種模式

企業(yè)主導(dǎo)再開發(fā)

三種再開發(fā)方式：新建 改擴(kuò)建 拆除重建

企業(yè)可以在自己地塊內(nèi)未利用的土地上新建，也可以在已有建筑物上根據(jù)需要進(jìn)行改擴(kuò)建，還可以全部推倒重建。

四個(gè)方面給予政策支持：土地年限延期 空間擴(kuò)容 允許土地分割 提供配套服務(wù)

例如，對(duì)于土地使用權(quán)期限即將屆滿的，支持企業(yè)申請(qǐng)土地使用權(quán)合計(jì)續(xù)期至50年；對(duì)于再開發(fā)項(xiàng)目合理所需的，允許配建一定比例的行政辦公，以及宿舍型保障性租賃住房、小型商業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施。

政府主導(dǎo)再開發(fā)

三種再開發(fā)方式：屆滿收回 征收收回 協(xié)議收儲(chǔ)

湖里區(qū)在“權(quán)屬清晰、補(bǔ)償?shù)轿弧钡那疤嵯拢瑒?chuàng)新提出了帶現(xiàn)狀出讓的方式，進(jìn)一步縮短土地出讓流程，切實(shí)減輕了企業(yè)再開發(fā)投入成本，最大程度保證了企業(yè)生產(chǎn)的連續(xù)性。

名詞

低效工業(yè)用地

在《方案》中，低效工業(yè)用地主要包括：存在安全、環(huán)保、消防隱患，且不符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；產(chǎn)出達(dá)不到《廈門市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（2020版）》（廈府辦〔2020〕35 號(hào)），產(chǎn)品比較低端；用地效益相對(duì)比較低，產(chǎn)出達(dá)到控制標(biāo)準(zhǔn)，但達(dá)不到同行業(yè)整體運(yùn)行水平，且因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃，需要改造提升范圍的用地。

在湖里，低效工業(yè)用地再開發(fā)主要針對(duì)城市開發(fā)邊界內(nèi)的“1+1”區(qū)域，即湖里西部老工業(yè)區(qū)和湖里區(qū)轄區(qū)內(nèi)其他被認(rèn)定為低效工業(yè)用地的項(xiàng)目。

工業(yè)“上樓”

工業(yè)“上樓”，是指讓企業(yè)在高層樓房中進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)的新型產(chǎn)業(yè)空間模式，在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，提升樓宇的容積率。在寸土寸金的廈門島內(nèi)，改變過去“攤大餅”式的工業(yè)園區(qū)建設(shè)，推動(dòng)工業(yè)上樓可以說是破解土地制約的一招妙棋。

可以“上樓”的新型工業(yè)，需要具備生產(chǎn)設(shè)備較輕、振動(dòng)少、污染小等特點(diǎn)，這些企業(yè)多為高端制造、科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)，涵蓋企業(yè)總部、工業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)、高端智造、新產(chǎn)品孵化、終端服務(wù)等環(huán)節(jié)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合園區(qū)發(fā)展條件和企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)，因地制宜引導(dǎo)合適的企業(yè)上樓發(fā)展。

解讀

湖里為什么要“回歸工業(yè)”？

湖里區(qū)作為廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)祥地，長(zhǎng)期以來堅(jiān)持工業(yè)立區(qū)、制造強(qiáng)區(qū)，工業(yè)發(fā)展起步早，在西部老工業(yè)區(qū)集聚了金龍客車、臺(tái)松精密等一批知名企業(yè)，為特區(qū)建設(shè)作出了重要貢獻(xiàn)。

但隨著城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，湖里老工業(yè)區(qū)工業(yè)空心化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展層次偏低、土地產(chǎn)出效益不高、綜合容積率比較低等問題日益凸顯，片區(qū)深度轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)在必行。

更重要的是，湖里老工業(yè)區(qū)170萬平方米建筑面積中有約三分之二在未來15年內(nèi)面臨土地使用年限即將到期的問題。這把“懸在頭上的刀”讓很多企業(yè)無所適從。

因此，湖里區(qū)政府和企業(yè)有必要推動(dòng)低效工業(yè)用地再開發(fā)，提高有效空間利用率，讓現(xiàn)代工業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)符合政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)更新提升。

但為什么選擇“回歸工業(yè)”？

近年來，湖里老工業(yè)區(qū)等地通過“退二進(jìn)三”，布局“雙創(chuàng)”產(chǎn)業(yè)基地，已改造完成七大文化創(chuàng)意園，但服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)偏向生活服務(wù)業(yè)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)不到預(yù)期。而事實(shí)上，老工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)60%來自于工業(yè)企業(yè)。可以說，工業(yè)仍然是湖里的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

湖里有條件，市場(chǎng)也有需求。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，面對(duì)湖里地理位置佳、相對(duì)低成本、集約型的“智造空間”，不少技術(shù)密集型、人才密集型和無污染型中小先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)都拋出橄欖枝。湖里老工業(yè)區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)主體雖多，但工業(yè)用地相對(duì)連片，逐步聯(lián)合和集中收儲(chǔ)后有利于改造建設(shè)“專精特新”專業(yè)化園區(qū)、融合研發(fā)與生產(chǎn)的試驗(yàn)場(chǎng)等，聚焦發(fā)展“研發(fā)＋高端制造”。

湖里區(qū)希望通過政策引導(dǎo)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，盤活低效工業(yè)用地，利用中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)公共配套服務(wù)和良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的回歸和高品質(zhì)人群的再聚集，重現(xiàn)湖里老工業(yè)區(qū)昔日輝煌，與周邊、島外產(chǎn)業(yè)功能區(qū)協(xié)同聯(lián)動(dòng)和錯(cuò)位發(fā)展，在全市大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、培育發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力中重新崛起。

值得一提的是，湖里以“回歸工業(yè)”為主導(dǎo)方向的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，不是傳統(tǒng)制造業(yè)的簡(jiǎn)單回歸，而是高端制造業(yè)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展動(dòng)能的新一輪重塑——以全市“4+4+6”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系為指導(dǎo)，基于現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展電子信息、機(jī)械裝備、科技服務(wù)業(yè)以及文旅創(chuàng)意4大類產(chǎn)業(yè)體系。

《方案》是怎么形成的？

湖里區(qū)發(fā)改局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，作為區(qū)級(jí)具體落地的低效工業(yè)用地再開發(fā)在全市甚至全省都是創(chuàng)新之舉，但該怎么做，湖里可以說是摸著石頭過河。

首先要做到“底數(shù)清，家底明”。通過湖里老工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)100宗工業(yè)用地的“一宗用地、一份調(diào)查檔案、一個(gè)再開發(fā)方案”策劃工作，摸清工業(yè)用地項(xiàng)目宗地的規(guī)模、范圍、用途、產(chǎn)出效益等基本情況，厘清土地權(quán)屬關(guān)系，調(diào)查了解土地權(quán)利人意愿。目前，“一宗一檔”已完成 98 宗用地梳理，“一宗一方案”已完成 20 宗用地再開發(fā)方案初步策劃。

與此同時(shí)，2023年6月起，先后向湖里老工業(yè)區(qū) 100 宗工業(yè)用地的權(quán)屬單位，逐個(gè)發(fā)放《湖里區(qū)低效工業(yè)用地再開發(fā)工作方案（征求意見稿）》和意見征詢及再開發(fā)意愿調(diào)查表，并分批分類組織企業(yè)召開8場(chǎng)座談會(huì)議，聽取企業(yè)意見，結(jié)合市級(jí)政策研究制訂了適合湖里區(qū)實(shí)際情況的低效工業(yè)用地改造配套政策，從綜合用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、財(cái)政金融等多個(gè)維度，進(jìn)一步釋放政策紅利。

值得一提的是，這份方案中明確以政府為主導(dǎo)、企業(yè)為主體，湖里區(qū)將為企業(yè)提供多樣化、多路徑的再開發(fā)模式，給企業(yè)更多的自主選擇權(quán)，同時(shí)實(shí)行“一企一案”，針對(duì)每一個(gè)企業(yè)、每一宗地塊的特點(diǎn)，湖里區(qū)進(jìn)行“一企一案”的研究，注重發(fā)揮企業(yè)自身的積極性。

目前，湖里區(qū)已成立了由區(qū)委區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)的低效工業(yè)用地再開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組并駐點(diǎn)辦公。企業(yè)可以通過駐點(diǎn)工作專班直接進(jìn)行再開發(fā)申請(qǐng)，不需要再跑多個(gè)部門。

推進(jìn)低效工業(yè)用地再開發(fā)有什么好處？

島內(nèi)首宗工業(yè)“上樓”項(xiàng)目——湖里新質(zhì)智造產(chǎn)業(yè)園，其3.22公頃的工業(yè)用地，還有30年左右的使用年限，但它建筑面積1.1萬平方米，容積率不到1，在寸土寸金的島內(nèi)來說，顯然不夠集約用地，亟需盤活空間，提高產(chǎn)值。

盤活空間資源后，這里將新建5棟通用廠房和1棟配套辦公樓，樓層約8至10層，總建筑面積將提升到14萬平方米，容積率提升到3.8。未來將配備約15000平方米保障性租賃住房，打造成高端制造與研發(fā)產(chǎn)業(yè)園。

目前湖里新質(zhì)智造產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目采用企業(yè)主導(dǎo)再開發(fā)的方式，由湖里國(guó)投負(fù)責(zé)。“上下樓就是上下游，產(chǎn)業(yè)園就是產(chǎn)業(yè)鏈。這是我們未來想要達(dá)到的理想效果。”湖里國(guó)投相關(guān)負(fù)責(zé)人陳聰說道。

不久前，同致電子積極對(duì)接區(qū)級(jí)相關(guān)部門，擬在湖里老工業(yè)區(qū)尋求新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)空間。作為進(jìn)軍智能駕駛的企業(yè)，同致電子將在這里打造研發(fā)、制造、測(cè)試基地。

為什么把在島外的制造基地搬回湖里？同致電子科技（廈門）有限公司總經(jīng)理曾建源說，隨著AI技術(shù)迅猛發(fā)展，研發(fā)對(duì)測(cè)試效率的要求更高了，他們急需研發(fā)、制造、辦公全鏈條的園區(qū)——他打了個(gè)比方，一項(xiàng)技術(shù)至少需要10000次測(cè)試，從湖里到島外來回路程兩個(gè)小時(shí)；拿下地塊后，在樓下直接做陸地測(cè)試，直接節(jié)省20000小時(shí)。

另一方面，這種新模式的好處在于用地更加靈活——根據(jù)《方案》，行政辦公及生活配套服務(wù)設(shè)施最高可達(dá)30%，其中，可以建設(shè)不超過項(xiàng)目計(jì)容總建筑面積5%且不大于7000平方米的小型商業(yè)。對(duì)企業(yè)來說，這樣不僅能滿足員工工作和生活需求，還可以輻射周邊。