混合產(chǎn)業(yè)用地 實(shí)現(xiàn)土地用途靈活轉(zhuǎn)換

廈門(mén)走出一條以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的新路

廈門(mén)日?qǐng)?bào)訊（記者 袁舒琪）近年來(lái)，以軌道交通為骨架，廈門(mén)TOD成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)推出，建造起一個(gè)個(gè)“長(zhǎng)在”城市軌道交通上的“迷你城市”，全面釋放提升土地要素綜合利用效能；來(lái)到翔安南部片區(qū)，這里正在探索混合工業(yè)智造、研發(fā)中試、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施等用途的高標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給模式，力爭(zhēng)形成土地功能混合和高效利用的全新模式……

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和人群需求的升級(jí)，傳統(tǒng)的單一功能和用途的用地方式難以很好適應(yīng)當(dāng)前新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展要求，如何增強(qiáng)土地用途管理的適應(yīng)性和靈活性？這是廈門(mén)在用地政策創(chuàng)新實(shí)踐方面必須解決的重要課題。廈門(mén)充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)“先行先試”優(yōu)勢(shì)，聚焦“規(guī)劃融合、用途混合、空間復(fù)合”，在全國(guó)率先探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給，建立不同產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型靈活轉(zhuǎn)換機(jī)制，打通存量低效用地用途轉(zhuǎn)換路徑，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，走出一條以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的新路。

堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)

推動(dòng)產(chǎn)城一體混合開(kāi)發(fā)建設(shè)

翔安南部片區(qū)A1組團(tuán)/新興科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目總用地面積約27.9公頃，規(guī)劃總建筑面積約63.1萬(wàn)平方米。眼下，項(xiàng)目樁基工程基本完成，正在開(kāi)展土方外運(yùn)。作為翔安南部片區(qū)首個(gè)開(kāi)工的地塊，該項(xiàng)目也成為片區(qū)在全省率先探索新型混合產(chǎn)業(yè)用地成片綜合開(kāi)發(fā)模式的首塊試驗(yàn)田。

“未來(lái)，這里將以軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)空間為核心，同時(shí)配套公寓、商場(chǎng)、體育場(chǎng)地等生活空間。”

翔安南部片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部規(guī)劃和用地保障部部長(zhǎng)劉文興說(shuō)，新型混合產(chǎn)業(yè)用地成片綜合開(kāi)發(fā)模式，創(chuàng)新地將第4代通用廠房、軟件研發(fā)、中試車(chē)間進(jìn)行混合布局，支持軟件研發(fā)、工業(yè)制造等多領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)用地與商業(yè)租賃、公寓及供電設(shè)施等配套用地同宗混合出讓。這種模式能將產(chǎn)業(yè)與生活功能緊湊地安排在同一區(qū)域內(nèi)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)集約高效布局、產(chǎn)城一體混合開(kāi)發(fā)建設(shè)。

市資源規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來(lái)廈門(mén)創(chuàng)新剛彈結(jié)合的國(guó)土空間規(guī)劃編制方式，在片區(qū)指標(biāo)總量固定的前提下，通過(guò)規(guī)劃融合和功能兼容，均衡配置產(chǎn)業(yè)、生活、公共服務(wù)功能。“我們改變?cè)械膯我挥猛疽?guī)劃管控方式，制定功能兼容的正負(fù)面清單，在片區(qū)內(nèi)預(yù)留一定比例的地塊允許兼容多個(gè)功能，不設(shè)定主導(dǎo)功能。同時(shí)，也支持單一地塊在主導(dǎo)功能不變的前提下，配備一定比例的容積率指標(biāo)兼容其他功能。”

如此一來(lái)，在堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)的大原則下，廈門(mén)探索在片區(qū)空間尺度下均衡配置產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍、酒店，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生產(chǎn)生活所需要的公共服務(wù)設(shè)施，推動(dòng)研發(fā)生產(chǎn)功能與城市生活服務(wù)功能協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、休閑一體化，促進(jìn)片區(qū)內(nèi)不同產(chǎn)業(yè)的規(guī)模聚集和組團(tuán)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)片區(qū)土地在橫向和縱向上功能兼容、空間聯(lián)動(dòng)。

土地功能靈活轉(zhuǎn)換

滿(mǎn)足企業(yè)多樣化用地需求

位于湖里區(qū)的軌道1號(hào)線(xiàn)火炬園站配套項(xiàng)目，總建筑面積約4.6萬(wàn)平方米，是廈門(mén)首宗混合產(chǎn)業(yè)用地試點(diǎn)項(xiàng)目，也是最具代表性的項(xiàng)目——其創(chuàng)新組合運(yùn)用了多用途“綜合體”與混合產(chǎn)業(yè)用地兩種供地模式。

具體來(lái)說(shuō)，這個(gè)由兩幢半圍合式建筑體構(gòu)成的項(xiàng)目，在以往的商業(yè)、酒店、辦公、停車(chē)庫(kù)、軌道站點(diǎn)用房等多用途“綜合體”供地模式基礎(chǔ)上，進(jìn)一步創(chuàng)新組合運(yùn)用了混合產(chǎn)業(yè)用地政策，其中的1.4萬(wàn)平方米作為“辦公+醫(yī)療”混合產(chǎn)業(yè)用地出讓?zhuān)恋睾贤s定可在辦公和醫(yī)療功能之間靈活轉(zhuǎn)換。

目前項(xiàng)目已建成投入使用，該部分建筑空間先引入科宏眼科總院作為醫(yī)療功能使用，得益于混合產(chǎn)業(yè)用地政策，后續(xù)用地企業(yè)可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展或招商需求，將這幢建筑在辦公和醫(yī)療功能之間自主靈活轉(zhuǎn)換，無(wú)需辦理土地用途變更審批，僅需向資源規(guī)劃部門(mén)備案。

“通過(guò)‘辦公+醫(yī)療’的混合產(chǎn)業(yè)供地模式，可有效提升公共服務(wù)設(shè)施水平，兼顧了產(chǎn)業(yè)與城市生活服務(wù)的協(xié)同發(fā)展。”市資源規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人特別指出，土地用途的靈活轉(zhuǎn)換，能更好服務(wù)相關(guān)企業(yè)實(shí)時(shí)響應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化情況，快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)，通過(guò)強(qiáng)化以公共交通為導(dǎo)向的綜合開(kāi)發(fā)模式，持續(xù)激活軌道站點(diǎn)周邊空間。

既能滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中差異化、多樣化的用地需求，進(jìn)一步激活企業(yè)積極性和市場(chǎng)活力，又能提高建設(shè)用地節(jié)約集約利用效率，提升土地管理科學(xué)化水平，這是廈門(mén)探索更加靈活土地供應(yīng)機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

當(dāng)前，圍繞混合產(chǎn)業(yè)用地供給，廈門(mén)已逐步建立起不同產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型的靈活轉(zhuǎn)換機(jī)制。一方面，探索混合用地供給和用途清單制管理，實(shí)現(xiàn)“用途混合”，引導(dǎo)地上地下空間一體設(shè)計(jì)、整體開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)“空間復(fù)合”。另一方面，打通存量低效用地用途轉(zhuǎn)換路徑，允許存量土地向其他產(chǎn)業(yè)或民生項(xiàng)目轉(zhuǎn)換，支持利用存量用地和房產(chǎn)發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)煥新、城市更新。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年8月，廈門(mén)已新供應(yīng)各類(lèi)混合產(chǎn)業(yè)用地19宗，土地面積約39公頃，建筑面積約124萬(wàn)平方米；辦理存量土地用途轉(zhuǎn)換27宗，建筑面積約52萬(wàn)平方米，有力促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、低效用地盤(pán)活和土地綜合開(kāi)發(fā)利用，持續(xù)推動(dòng)城市建設(shè)品質(zhì)提升和高質(zhì)量發(fā)展。

名詞

混合用地

混合用地是指由國(guó)土空間規(guī)劃確定的單一宗地上，具有兩類(lèi)或兩類(lèi)以上使用用途（不包括商品住宅）的復(fù)合性用地模式，主要表現(xiàn)形式為土地用途混合利用和建筑功能復(fù)合使用。

相較于傳統(tǒng)的一宗地只有一種用地性質(zhì)的“單一用地”管理模式，“混合用地”的優(yōu)勢(shì)在于，可以在規(guī)劃編制、規(guī)劃實(shí)施、建筑更新各階段，通過(guò)土地用途混合利用和建筑功能復(fù)合使用，合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、地塊性質(zhì)兼容和建筑用途轉(zhuǎn)換，滿(mǎn)足不同發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)和生活需求，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)自主更新升級(jí)，提升城市活力和空間資源節(jié)約集約利用。