混合產業用地 實現土地用途靈活轉換

廈門走出一條以土地利用方式轉變促進經濟社會高質量發展的新路

廈門日報訊（記者 袁舒琪）近年來，以軌道交通為骨架，廈門TOD成片開發項目陸續推出，建造起一個個“長在”城市軌道交通上的“迷你城市”，全面釋放提升土地要素綜合利用效能；來到翔安南部片區，這里正在探索混合工業智造、研發中試、商業服務、交通設施等用途的高標準優質產業空間供給模式，力爭形成土地功能混合和高效利用的全新模式……

隨著經濟發展、產業轉型和人群需求的升級，傳統的單一功能和用途的用地方式難以很好適應當前新質生產力的發展要求，如何增強土地用途管理的適應性和靈活性？這是廈門在用地政策創新實踐方面必須解決的重要課題。廈門充分發揮經濟特區“先行先試”優勢，聚焦“規劃融合、用途混合、空間復合”，在全國率先探索增加混合產業用地供給，建立不同產業用地類型靈活轉換機制，打通存量低效用地用途轉換路徑，促進產業結構轉型升級，走出一條以土地利用方式轉變促進經濟社會高質量發展的新路。

堅持規劃引領

推動產城一體混合開發建設

翔安南部片區A1組團/新興科創產業園項目總用地面積約27.9公頃，規劃總建筑面積約63.1萬平方米。眼下，項目樁基工程基本完成，正在開展土方外運。作為翔安南部片區首個開工的地塊，該項目也成為片區在全省率先探索新型混合產業用地成片綜合開發模式的首塊試驗田。

“未來，這里將以軟件研發產業空間為核心，同時配套公寓、商場、體育場地等生活空間。”

翔安南部片區開發建設指揮部規劃和用地保障部部長劉文興說，新型混合產業用地成片綜合開發模式，創新地將第4代通用廠房、軟件研發、中試車間進行混合布局，支持軟件研發、工業制造等多領域產業用地與商業租賃、公寓及供電設施等配套用地同宗混合出讓。這種模式能將產業與生活功能緊湊地安排在同一區域內，實現產業鏈生態集約高效布局、產城一體混合開發建設。

市資源規劃局相關負責人介紹，近年來廈門創新剛彈結合的國土空間規劃編制方式，在片區指標總量固定的前提下，通過規劃融合和功能兼容，均衡配置產業、生活、公共服務功能。“我們改變原有的單一用途規劃管控方式，制定功能兼容的正負面清單，在片區內預留一定比例的地塊允許兼容多個功能，不設定主導功能。同時，也支持單一地塊在主導功能不變的前提下，配備一定比例的容積率指標兼容其他功能。”

如此一來，在堅持規劃引領的大原則下，廈門探索在片區空間尺度下均衡配置產業、商業、宿舍、酒店，以及產業發展和生產生活所需要的公共服務設施，推動研發生產功能與城市生活服務功能協同發展，實現生產、生活、休閑一體化，促進片區內不同產業的規模聚集和組團發展，實現片區土地在橫向和縱向上功能兼容、空間聯動。

土地功能靈活轉換

滿足企業多樣化用地需求

位于湖里區的軌道1號線火炬園站配套項目，總建筑面積約4.6萬平方米，是廈門首宗混合產業用地試點項目，也是最具代表性的項目——其創新組合運用了多用途“綜合體”與混合產業用地兩種供地模式。

具體來說，這個由兩幢半圍合式建筑體構成的項目，在以往的商業、酒店、辦公、停車庫、軌道站點用房等多用途“綜合體”供地模式基礎上，進一步創新組合運用了混合產業用地政策，其中的1.4萬平方米作為“辦公+醫療”混合產業用地出讓，土地合同約定可在辦公和醫療功能之間靈活轉換。

目前項目已建成投入使用，該部分建筑空間先引入科宏眼科總院作為醫療功能使用，得益于混合產業用地政策，后續用地企業可以根據產業發展或招商需求，將這幢建筑在辦公和醫療功能之間自主靈活轉換，無需辦理土地用途變更審批，僅需向資源規劃部門備案。

“通過‘辦公+醫療’的混合產業供地模式，可有效提升公共服務設施水平，兼顧了產業與城市生活服務的協同發展。”市資源規劃局相關負責人特別指出，土地用途的靈活轉換，能更好服務相關企業實時響應市場環境變化情況，快速實現產業調整轉型升級。同時，通過強化以公共交通為導向的綜合開發模式，持續激活軌道站點周邊空間。

既能滿足產業轉型升級中差異化、多樣化的用地需求，進一步激活企業積極性和市場活力，又能提高建設用地節約集約利用效率，提升土地管理科學化水平，這是廈門探索更加靈活土地供應機制的出發點和落腳點。

當前，圍繞混合產業用地供給，廈門已逐步建立起不同產業用地類型的靈活轉換機制。一方面，探索混合用地供給和用途清單制管理，實現“用途混合”，引導地上地下空間一體設計、整體開發，實現“空間復合”。另一方面，打通存量低效用地用途轉換路徑，允許存量土地向其他產業或民生項目轉換，支持利用存量用地和房產發展新產業、新業態，不斷推進產業煥新、城市更新。

據統計，截至2024年8月，廈門已新供應各類混合產業用地19宗，土地面積約39公頃，建筑面積約124萬平方米；辦理存量土地用途轉換27宗，建筑面積約52萬平方米，有力促進了產業轉型升級、低效用地盤活和土地綜合開發利用，持續推動城市建設品質提升和高質量發展。

名詞

混合用地

混合用地是指由國土空間規劃確定的單一宗地上，具有兩類或兩類以上使用用途（不包括商品住宅）的復合性用地模式，主要表現形式為土地用途混合利用和建筑功能復合使用。

相較于傳統的一宗地只有一種用地性質的“單一用地”管理模式，“混合用地”的優勢在于，可以在規劃編制、規劃實施、建筑更新各階段，通過土地用途混合利用和建筑功能復合使用，合理引導街區功能混合、地塊性質兼容和建筑用途轉換，滿足不同發展階段的產業和生活需求，推動產業自主更新升級，提升城市活力和空間資源節約集約利用。