廈門網-廈門商報訊 （記者 樊娟）進入六月，廈門樓市成交量大幅上揚。端午假期三天，廈門住宅成交492套，特別是島外樓盤出現了銷售額攀升的場面。這其中，很多購房者是第一次買房。

新手購房，最感到迷惑的莫過于貸款了。例如可以貸到多少款，住房公積金貸款與商業貸款的區別，選擇什么樣的還款方式更劃算，貸款時間長短多少合適等等，很多購房新手感覺很迷茫。對此，記者整理了房貸中的一些常見問題，給大家答疑解惑。

購房可以貸到多少款

個人能貸到多少款，要根據個人的實際情況綜合衡量，如職業、收入、婚姻狀況以及誠信記錄等，最終還要看銀行的審批。

據銀行個貸人士介紹，一般來說，如果是商業貸款，一般新樓盤首付三成，貸款七成是上限。如果是公積金貸款，執行的是首套房首貸三成的標準。貸款額度的審批，跟貸款者的年齡、房齡、每個月的公積金額度有關。二套住房首付的標準都是六成，貸款四成是上限，并且在基準利率的基礎上上浮10%-15%。

據介紹，在二手房市場中，申貸還有一定條件。例如如果房齡太老，或者購房者的年齡太大，貸款是很難的。

也有一些客戶本身條件是符合申貸條件的，但因為自己的一時疏忽而影響了誠信記錄從而失去了申貸資格。據銀行個貸人士介紹，有一個客戶曾經前后辦理了10張消費信用卡，其中有6張存在透支未及時還款的情況。經調查誠信記錄，發現是客戶自己疏忽所致，每張卡上的透支額度都在十幾元錢，主要是因為扣卡費、手續費等造成的，而他自己沒有及時發現。由此造成的不良誠信記錄最終影響了他的購房計劃。

公積金貸款與商業貸款

由于公積金貸款利率比商業貸款低，因此住房公積金貸款成為房貸的首選方式。但有些人因為單位沒有繳納公積金，只能選擇商業貸款。根據最新的貸款利率，住房公積金貸款年利率5年以下為4.2%，5年以上為4.7%；住房商業貸款基準年利率5年以下的平均為6.65%，5年以上的為6.8%。

從今年年初起，目前廈門市單職工繳交住房公積金的，住房公積金個人住房貸款最高可貸額度由原來的30萬元提高到40萬元；雙職工均繳交住房公積金的，住房公積金個人住房貸款最高可貸額度由原來的60萬元提高到80萬元。可貸額度的計算公式：由原按職工申請貸款時前12個月住房公積金繳交額的60倍提高到80倍。銀行個貸人士說，住房公積金貸款有最高額度的限制，不能超標準放貸，而商業貸款額度沒有最高額限制，貸款人情況決定最終的審批結果，辦理相對快捷。

選擇合適的房貸還款法

房貸是目前大多數購房家庭開銷最大的一項，選擇不同的還貸方式往往可以四兩撥千斤，為房貸族化解一些壓力。

分階段性還款法適合年輕人。由于年輕人、大學生剛參加工作，手頭資金緊張，所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期，開始還款每月只要幾百元，過了5年后，隨著收入提高、經濟基礎的夯實，還款額也會提高，步入正常的還款方式。

等額本金還款法適合收入高人群。等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式是將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間推移，還款負擔便會逐漸減輕，但由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大，所以這種還款方式對于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。

等額本息還款法適合收入穩定人群。等額本息，指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。可見對于收入穩定、經濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。

按季按月還息一次性還本付息法適合從事經營活動人群。一次性還本付息，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對于小企業或者個體經營者，可以減輕還款壓力。

轉按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。由于競爭激烈，一些銀行還是相當樂意為你效勞的。

貸款時間宜長還是宜短

李先生在申請房貸時，為貸款時間長短跟妻子發生分歧。李太太認為，買房辦理貸款25年，后半生都得給銀行打工，感覺像有一座大山壓在身上讓人喘不過氣。她認為應當壓縮生活開支，好好攢錢，最好10年內就還完房貸，不要長期當“房奴”。

但是，李先生的理財師朋友告訴兩人，李太太的這種想法并不一定明智，考慮到通貨膨脹等因素，越往后，同樣數字的錢其價值可能是不斷縮水的，因此，選擇貸款時間越長可能越好。銀行人士認為，通常大家都會傾向選擇較長期限的貸款，購房者沒有必要糾結于還款的進度，不要主動給自己施壓。

首套房廈門依然“認房又認貸”

在記者采訪房貸利率政策時，廈門多家銀行表示，銀行對于首套房的標準認定，仍然是以家庭為單位、認房又認貸。

記者了解到，銀行現行“認房又認貸”的標準，是以房屋數量為限、以家庭為單位。這里的家庭單位包括借款人、配偶及未成年子女。在認定二套房標準時，銀行既看已有房產的數量，又看是否有過貸款記錄的做法。銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。

其中包括以下情形：一是對于借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在擬購房所在地房屋登記系統當中，包括預售合同的登記備案系統當中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，他再貸款購買的住房一定是第二套或者以上住房。

二是借款人已經利用貸款購買過一套或者以上的住房，又申請貸款來買住房，也認定是第二套及以上住房。

三是銀行通過查詢征信記錄、居訪等訪問形式的調查，確定借款人的家庭已經有了一套或者以上住房的，再貸款也按照第二套或者以上來執行。

那么，哪些情況會被銀行視為二套房呢？據銀行人士總結，主要有以下情況：

1.父母名下有住房，以未成年子女名義再購房。家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。

2.個人名下有全款購買的住房，再貸款購房。借款人雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。

3.未成年時名下有房產，成年后再貸款購房。根據目前銀行“認貸又認房”，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

4.個人名下有貸款購買住房，結清出售后再貸款購房。目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然貸款買的房產出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算作二套房。

5.婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房。夫妻雙方結婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

6.婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房。只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。所以夫妻一方雖然名義沒有房產，但是若要貸款購房，仍然將按照二套房的標準執行。

7.曾在異地貸款購房，在廈門再次申請貸款的人群。因為目前央行的征信系統是全國聯網的，銀監會曾發布通知，各銀行不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束。所以假如購房者已在一個城市有過貸款記錄，在另一城市再次申請貸款購房，也會被劃入二套房的政策征收范圍內。