東南網(wǎng)12月17日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 鮑娜)時(shí)隔6年，廈門城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)將再作調(diào)整。導(dǎo)報(bào)記者昨日獲悉，為符合市場新形勢，更真實(shí)地反映地價(jià)水平，最新修訂的《廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)》將從明年1月1日起實(shí)施。值得注意的是，包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公、旅館用地在內(nèi)的幾類土地基準(zhǔn)價(jià)格均有不同程度上漲。

對普通市民來說，最關(guān)注的無疑是此次調(diào)整會不會對土地出讓價(jià)格及房價(jià)產(chǎn)生直接影響。為此，導(dǎo)報(bào)記者昨日第一時(shí)間邀請業(yè)內(nèi)人士，對此進(jìn)行了解讀。

六區(qū)土地 被劃分成10個(gè)等級

基準(zhǔn)地價(jià)是城市土地交易價(jià)格和房地產(chǎn)交易價(jià)格的基礎(chǔ)。廈門基準(zhǔn)地價(jià)是指在廈門市轄區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、辦公、旅館、工業(yè)等用途，分別評估確定在頒布時(shí)點(diǎn)法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

通俗地理解，就是給土地劃定等級，不同地段土地的含金量不一樣。

廈門自1988年建立基準(zhǔn)地價(jià)以來，已經(jīng)歷了6次調(diào)整，最新的這次是第7次。根據(jù)最新修訂的《廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)》，廈門市城鎮(zhèn)土地被劃分為十個(gè)等級，其中島內(nèi)思明、湖里區(qū)對應(yīng)的是A、B、C、D、E、F;島外四區(qū)對應(yīng)的等級依行政區(qū)拼音縮寫，分別為H、J、T、X。

據(jù)廈門土地資產(chǎn)評估人士介紹，對比外地一些城市做法和市場形勢要求，基準(zhǔn)地價(jià)通常每三年調(diào)整一次。而廈門的上一次調(diào)整還是在6年前，這6年來，廈門商圈發(fā)生了巨大變化，一些新興商圈崛起了，而一些原來“金貴”的區(qū)域卻逐漸黯然失色。因此，時(shí)隔6年之后，廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)有必要結(jié)合市場新形勢做出調(diào)整，以期更真實(shí)地反映地價(jià)水平。

商業(yè)用地：熱點(diǎn)商圈“身價(jià)”漲了約五成

那么，今后廈門“最貴地皮”是哪里呢？

昨天，導(dǎo)報(bào)記者對照2014版基準(zhǔn)地價(jià)和2007版基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)發(fā)現(xiàn)，最新的這次地價(jià)調(diào)整，增幅較大區(qū)域是廈門的中心商圈和島外新興商圈。

調(diào)整后，廈門“身價(jià)”最高的商業(yè)用地，分別是B1（廈禾路—故宮路—新華路—鎮(zhèn)海路—海岸線—廈禾路）、C1、A1區(qū)域的土地，籠統(tǒng)的來看，對應(yīng)的分別是中山路鷺江道鎮(zhèn)海路周邊商圈、湖濱南周邊商圈和鼓浪嶼商圈，其基準(zhǔn)地價(jià)分別達(dá)到20000元/㎡、15500元/㎡、15000元/㎡。

與6年前相比，上述島內(nèi)三個(gè)區(qū)域以及集美、海滄島外新興商圈，商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)增幅平均都達(dá)到50%左右。此外，湖濱南商圈由于地鐵樞紐站的交通利好效應(yīng)，其身價(jià)也由此前的10000元/㎡達(dá)到現(xiàn)在的15500元/㎡，上漲55%。

從島外四區(qū)商業(yè)土地基準(zhǔn)地價(jià)看，集美區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)身價(jià)最高，而且在J1杏（鷹廈鐵路（集灌路）—海岸線—西濱路—鷹廈鐵路）、和J1集（鳳林路—潯江路—海岸線—廈門大橋—銀江路—同集南路—鳳林路）的區(qū)域土地，其身價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7200元/㎡，超過了島內(nèi)的枋湖、前埔等眾多片區(qū)。

住宅用地：最高的上調(diào)幅度超一倍

從居住用途地塊來看，B1（廈禾路—故宮路—新華路—鎮(zhèn)海路—海岸線—廈禾路）片區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)也是最貴的，將由6年前的4000元/㎡，調(diào)整至8500元/㎡，上調(diào)幅度超過100%。而從現(xiàn)在的市場交易情況看，無論是新房還是二手房，該區(qū)域房價(jià)都大大高于其它區(qū)域，其近兩年在售的新建住宅很多單價(jià)已經(jīng)超過4萬元/㎡。

身價(jià)次之的片區(qū)是C2、B2，基準(zhǔn)地價(jià)分別由6年前的4700元/㎡、5000元/㎡調(diào)整至8000元/㎡和7700元/㎡，平均漲幅也達(dá)到了60%左右。

專家說法

基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整對房價(jià)無實(shí)質(zhì)性影響

廈門基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整之后，那些“地皮漲價(jià)”的熱點(diǎn)地段的房價(jià)，會不會也跟著出現(xiàn)上漲呢？

據(jù)承擔(dān)此次基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整評估工作公司相關(guān)人士介紹，基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用是作為政府指導(dǎo)價(jià)，因此其標(biāo)準(zhǔn)一般會比實(shí)際市場價(jià)低，僅作為土地出讓起始價(jià)、政策性土地價(jià)格（如保障性商品房、限價(jià)房等）確定依據(jù)。同時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)適時(shí)調(diào)整也有利于招商引資及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等。

而根據(jù)國家的供地政策，廈門新增經(jīng)營性用地和工業(yè)用地，均采用招拍掛方式出讓，已是完完全全的“市場價(jià)”。一般來說，市場價(jià)都要大大高于基準(zhǔn)地價(jià)，因此，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整對實(shí)際市場價(jià)影響不大。

“市民不必對土地基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整過于緊張。總體來說，基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整對房價(jià)并不會產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。”廈門一地產(chǎn)公司人士表示，房價(jià)的高低主要取決于以下三個(gè)因素：第一，經(jīng)濟(jì)和政策上的因素，當(dāng)經(jīng)濟(jì)向好、政策寬松時(shí)，房價(jià)會上揚(yáng)；第二，房子所處地段的好壞，在中心區(qū)繁華地段、配套完善的地點(diǎn)，房價(jià)也較高；第三個(gè)因素就是開發(fā)成本，當(dāng)建筑成本增加時(shí)，房價(jià)也會隨之上調(diào)。總而言之，房價(jià)還是受市場影響大。

“基準(zhǔn)地價(jià)會影響土地起拍價(jià)的制定，但從這次調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)看，與市場上的土地實(shí)際成交價(jià)差距仍然偏大。”廈門均和資產(chǎn)評估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為，當(dāng)土地起拍價(jià)定得過低時(shí)，往往會造成大幅溢價(jià)。比如，最近翔安出讓的一幅商業(yè)地塊的溢價(jià)率就高達(dá)323%。“這樣的高溢價(jià)率往往會給后期市場運(yùn)行造成一定的恐慌情緒，還不如在地塊出讓前，進(jìn)行科學(xué)合理的評估，定出一個(gè)比較接近市場預(yù)期的價(jià)位。”