東南網6月25日訊（海峽導報記者 張順和）買了預售房，付了大筆的錢，卻不知開發商用在何處，也擔心開發商跑路而無法交房。這種情況將不會再出現在廈門。

近日，廈門市國土資源與房產管理局對原《廈門市商品房預售款監督管理實施細則》作了進一步修改，形成新的《實施細則》，將于2014年7月1日正式實施。

該細則將規范商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金用于工程建設，防止因挪用預售資金導致“爛尾樓”發生。

所有商品房項目都納入監管

據了解，早在2002年，廈門即出臺實施了《廈門市商品房預售管理規定》。不過，該規定設立了免除監管的條款，包括：具有國家房地產開發二級以上（含二級）資質；前一年度被評為市級以上“重合同，守信用”單位或銀行信用“AAA級”單位；自有資金達該項目投資額50%。

“最多只有5%的項目納入了監管。”廈門市國土房產局相關負責人透露，實踐證明，上述免監管條款存在較大的弊端，給開發企業留下了一定的操作空間，原有部分管理規定已經不適用，有必要進一步修改。

修改后的《實施細則》總體思路是：“全監管，全程監管，全額監管”。即取消了上述的免除監管條款，所有商品房項目都納入監管。每個項目從申請預售許可證開始，直至項目辦理完竣工預收報備手續，全過程都進行監管。

具體程序是，預售資金全額進入專用賬戶，由交易登記中心作為監管機構，通過交易登記中心、開戶銀行、預售人三方訂立監管協議，共同管理商品房預售資金的存取。

預售資金只能專款專用

《實施細則》規定，監管額度內的預售資金只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

而專用賬戶內資金超過監管額度的部分，預售人可向登記機構申請支取，優先用于項目工程建設和償還開發貸款。

此外，商品房預售資金專用賬戶的設立，應在申請商品房預售許可證前申請辦理。但專用賬戶可以根據實際情況進行變更或新增。

據了解，目前該項業務均在廈門市行政服務中心一樓市房地產交易權籍登記中心窗口受理。受條件局限，島外其它工作站目前暫時無法收件。

精裝房裝修費用也納入監管

值得一提的是，從今年開始，廈門市全面推行精裝修房。所以，為確保項目裝修交付使用，預售資金包含的裝修費用也納入單獨監管。《實施細則》規定，預售資金包含裝修費用的項目（裝修一次到位），預售人已收取的裝修費用應在監管協議中約定納入監管。而具體提取的裝修費用標準在協議中約定，主要由開發企業申報。“從實際看，裝修款在房價中的占比還是比較大的，已經接近于建安成本。”廈門市國土房產局相關負責人表示，考慮到裝修時間比較短，正常也就三五個月，所以裝修完成后開發商才能提取。

專家解讀

對管理不規范房企造成更大資金壓力

預售款納入監管，是否對原本就資金緊張的房產企業帶來更大的壓力？對此，廈門市國土房產局相關負責人表示，預售監管對實力不夠或管理較不規范的房企會有一定影響，但對于正規房企，影響不會太大，因為“全額監管”并非“全部監管”，一字之差體現了監管的靈活性。

“廈門房產的溢價率都比較高。”該負責人解釋說，此次監管的原則是，確定監管額度，額度內憑單支取，額度外自由使用。

據了解，《實施細則》僅僅對確保工程建設的費用予以重點監管（即預售資金監管額度），其余資金經批準后預售人可自由支取使用。這種資金監管模式，既能確保工程竣工驗收，又能減少資金沉淀，降低企業資金成本。其中，預售資金監管額度由登記機構按照預售項目工程總造價及風險金（工程總造價的20%）核定。