下月起，廈門所有新商品房項目都將納入監管

　　預售資金將全額進入專用賬戶并確定監管額度

新規促進廈門房地產市場平穩健康發展。（記者 王火炎攝）

?

新的監管模式將確保工程竣工驗收。

廈門日報訊（文/記者 卓悅佳）從今年7月1日起，廈門的購房者再也不用擔心開發商“跑路”留下爛尾樓，自己錢房兩空了。根據國務院和住建部的要求，廈門從今年1月1日起實施了《廈門市商品房預售管理規定》，其中對預售資金管理專門進行了規定。為了配合該規定的實施，促進廈門房地產市場平穩健康可持續發展，保障商品房交易雙方的合法權益，規范商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金用于工程建設，防止因挪用預售資金導致“爛尾樓”發生，廈門市國土資源與房產管理局修改起草了新的《廈門市商品房預售資金管理實施細則》，并將于今年7月1日起開始正式實施，目前已向社會公布。

新細則到底有哪些亮點和變化，又有哪些問題需要釋疑呢？昨日，記者專門采訪了市國土房產局的工作人員，對新細則進行解讀。

亮點 1 全監管，全程監管，全額監管

此次新細則的總體思路是“全監管，全程監管，全額監管”，這意味著7月1日起，廈門所有的新商品房項目都將納入監管，從申請預售許可證開始，直至項目辦理完竣工預收報備手續，全過程都進行監管。而預售資金將全額進入專用賬戶并確定監管額度，額度內憑單支取，額度外則自由使用。

按照新細則第六條規定，登記機構按照預售項目工程總造價及風險金（工程總造價的20%）來核定預售資金監管額度，項目工程總造價并不是開發商自行決定，而是要根據開發項目申請時提供的總承包合同造價來確定。新細則對預售資金監管額度將予以重點監管，確保監管額度內的資金只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，而不會被挪作他用。開發商要申請使用監管額度內的預售資金，需要向登記機構提供商品房預售資金使用申請表、用款計劃、預售資金專用賬戶對賬單以及相關的購銷合同、繳費通知等證明材料。

而對于專用賬戶內資金超過監管額度的部分，預售人可向登記機構申請支取，除了要優先用于項目工程建設和償還開發貸款外，用途并無限制。

相比以往和外地一些城市實施的全款監管，廈門的監管模式既能確保工程竣工驗收，又能減少資金沉淀，降低企業資金成本。

亮點 2 預售資金專用賬戶可變更和新增

與外地一些城市實施的預售資金監管要求“預售資金專用賬戶只能有一個且不能變更”的規定不同，廈門的商品房預售資金專用賬戶可以變更和新增。

工作人員解釋說，這是考慮到實際開發過程中，開發商常有變更和新增開戶銀行的需求，因此新細則規定，商品房預售資金監管協議簽訂后，由于開戶銀行的原因，開發商可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預售資金監管協議；因為開發規模，按揭額度等原因，需要增加開戶銀行的，開發商經登記機構同意后便可增設商品房預售資金專用賬戶。

變化 1 取消免監管條件

早在2001年，廈門就確立了預售資金監管制度，并有相應的商品房預售管理規定。但考慮到當時的房地產形勢，為給開發企業創造較為寬松的經營環境，規定設立了較為寬松的免除監管條款。只要開發商具有國家房地產開發二級以上（含二級）資質，或者前一年度被評為市級以上“重合同，守信用”單位或銀行信用“AAA級”單位，或者自有資金達該項目投資額50%的，都可以向房地產交易機構申請免除預售資金監管。這些免監管調控在實施中，給開發商留下了規避監管的操作空間。“實際上被監管的企業不到5%。”工作人員說。

新細則中，直接取消了免監管條款，將所有商品房項目預售資金都納入監管，開發商不能再自由隨意使用預售資金。這樣的做法，對開發商的自身實力有一定要求，防止“空手套白狼”，將更好地保障預購人的資金安全，維護預購人權益。

變化 2 裝修費用也納入監管

從今年開始，廈門全面推行精裝修房，商品房的裝修費用也包括在房價內，費用往往不菲并有走高趨勢。為確保項目裝修交付使用，在新細則中，預售資金包含的裝修費用也納入單獨監管。

工作人員介紹，這是為了確保預購人最終買到的商品房確實按照約定進行了裝修。具體提取的裝修費用標準主要由開發商自行申報，價格一般參考預售方案中裝修標準。不過，這筆裝修費用必須在裝修完畢后才能提取，“考慮到實際中，裝修的費用一般都由裝修施工單位提前墊付，完工后開發商才會支付費用，因此裝修完畢后開發商才能提取裝修費用的規定，并不會對開發商的資金鏈造成壓力。”工作人員解釋。