下月起，廈門所有新商品房項目都將納入監(jiān)管

　　預(yù)售資金將全額進(jìn)入專用賬戶并確定監(jiān)管額度

新規(guī)促進(jìn)廈門房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（記者 王火炎攝）

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新的監(jiān)管模式將確保工程竣工驗(yàn)收。

廈門日報訊（文/記者 卓悅佳）從今年7月1日起，廈門的購房者再也不用擔(dān)心開發(fā)商“跑路”留下爛尾樓，自己錢房兩空了。根據(jù)國務(wù)院和住建部的要求，廈門從今年1月1日起實(shí)施了《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》，其中對預(yù)售資金管理專門進(jìn)行了規(guī)定。為了配合該規(guī)定的實(shí)施，促進(jìn)廈門房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保商品房預(yù)售資金用于工程建設(shè)，防止因挪用預(yù)售資金導(dǎo)致“爛尾樓”發(fā)生，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局修改起草了新的《廈門市商品房預(yù)售資金管理實(shí)施細(xì)則》，并將于今年7月1日起開始正式實(shí)施，目前已向社會公布。

新細(xì)則到底有哪些亮點(diǎn)和變化，又有哪些問題需要釋疑呢？昨日，記者專門采訪了市國土房產(chǎn)局的工作人員，對新細(xì)則進(jìn)行解讀。

亮點(diǎn) 1 全監(jiān)管，全程監(jiān)管，全額監(jiān)管

此次新細(xì)則的總體思路是“全監(jiān)管，全程監(jiān)管，全額監(jiān)管”，這意味著7月1日起，廈門所有的新商品房項目都將納入監(jiān)管，從申請預(yù)售許可證開始，直至項目辦理完竣工預(yù)收報備手續(xù)，全過程都進(jìn)行監(jiān)管。而預(yù)售資金將全額進(jìn)入專用賬戶并確定監(jiān)管額度，額度內(nèi)憑單支取，額度外則自由使用。

按照新細(xì)則第六條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)按照預(yù)售項目工程總造價及風(fēng)險金（工程總造價的20%）來核定預(yù)售資金監(jiān)管額度，項目工程總造價并不是開發(fā)商自行決定，而是要根據(jù)開發(fā)項目申請時提供的總承包合同造價來確定。新細(xì)則對預(yù)售資金監(jiān)管額度將予以重點(diǎn)監(jiān)管，確保監(jiān)管額度內(nèi)的資金只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，而不會被挪作他用。開發(fā)商要申請使用監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，需要向登記機(jī)構(gòu)提供商品房預(yù)售資金使用申請表、用款計劃、預(yù)售資金專用賬戶對賬單以及相關(guān)的購銷合同、繳費(fèi)通知等證明材料。

而對于專用賬戶內(nèi)資金超過監(jiān)管額度的部分，預(yù)售人可向登記機(jī)構(gòu)申請支取，除了要優(yōu)先用于項目工程建設(shè)和償還開發(fā)貸款外，用途并無限制。

相比以往和外地一些城市實(shí)施的全款監(jiān)管，廈門的監(jiān)管模式既能確保工程竣工驗(yàn)收，又能減少資金沉淀，降低企業(yè)資金成本。

亮點(diǎn) 2 預(yù)售資金專用賬戶可變更和新增

與外地一些城市實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管要求“預(yù)售資金專用賬戶只能有一個且不能變更”的規(guī)定不同，廈門的商品房預(yù)售資金專用賬戶可以變更和新增。

工作人員解釋說，這是考慮到實(shí)際開發(fā)過程中，開發(fā)商常有變更和新增開戶銀行的需求，因此新細(xì)則規(guī)定，商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議簽訂后，由于開戶銀行的原因，開發(fā)商可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；因?yàn)殚_發(fā)規(guī)模，按揭額度等原因，需要增加開戶銀行的，開發(fā)商經(jīng)登記機(jī)構(gòu)同意后便可增設(shè)商品房預(yù)售資金專用賬戶。

變化 1 取消免監(jiān)管條件

早在2001年，廈門就確立了預(yù)售資金監(jiān)管制度，并有相應(yīng)的商品房預(yù)售管理規(guī)定。但考慮到當(dāng)時的房地產(chǎn)形勢，為給開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造較為寬松的經(jīng)營環(huán)境，規(guī)定設(shè)立了較為寬松的免除監(jiān)管條款。只要開發(fā)商具有國家房地產(chǎn)開發(fā)二級以上（含二級）資質(zhì)，或者前一年度被評為市級以上“重合同，守信用”單位或銀行信用“AAA級”單位，或者自有資金達(dá)該項目投資額50%的，都可以向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請免除預(yù)售資金監(jiān)管。這些免監(jiān)管調(diào)控在實(shí)施中，給開發(fā)商留下了規(guī)避監(jiān)管的操作空間?！皩?shí)際上被監(jiān)管的企業(yè)不到5%?！惫ぷ魅藛T說。

新細(xì)則中，直接取消了免監(jiān)管條款，將所有商品房項目預(yù)售資金都納入監(jiān)管，開發(fā)商不能再自由隨意使用預(yù)售資金。這樣的做法，對開發(fā)商的自身實(shí)力有一定要求，防止“空手套白狼”，將更好地保障預(yù)購人的資金安全，維護(hù)預(yù)購人權(quán)益。

變化 2 裝修費(fèi)用也納入監(jiān)管

從今年開始，廈門全面推行精裝修房，商品房的裝修費(fèi)用也包括在房價內(nèi)，費(fèi)用往往不菲并有走高趨勢。為確保項目裝修交付使用，在新細(xì)則中，預(yù)售資金包含的裝修費(fèi)用也納入單獨(dú)監(jiān)管。

工作人員介紹，這是為了確保預(yù)購人最終買到的商品房確實(shí)按照約定進(jìn)行了裝修。具體提取的裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)主要由開發(fā)商自行申報，價格一般參考預(yù)售方案中裝修標(biāo)準(zhǔn)。不過，這筆裝修費(fèi)用必須在裝修完畢后才能提取，“考慮到實(shí)際中，裝修的費(fèi)用一般都由裝修施工單位提前墊付，完工后開發(fā)商才會支付費(fèi)用，因此裝修完畢后開發(fā)商才能提取裝修費(fèi)用的規(guī)定，并不會對開發(fā)商的資金鏈造成壓力?！惫ぷ魅藛T解釋。

【溫馨提醒】

辦理相關(guān)業(yè)務(wù)

請到市行政服務(wù)中心

按照新細(xì)則的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售資金的收存和使用。目前該項業(yè)務(wù)均在廈門市行政服務(wù)中心一樓的市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心窗口受理。相關(guān)辦事須知及流程、承諾時限在房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心窗口及房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心網(wǎng)站均可查詢。受條件局限，島外其他工作站目前暫無法收件。

【名詞解釋】

商品房預(yù)售

指預(yù)售人（即依法成立的預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將其開發(fā)的商品房在竣工驗(yàn)收前出售給預(yù)購人（即購買預(yù)售商品房的單位和個人），由預(yù)購人支付定金或者房價款的行為。

商品房預(yù)售資金

指預(yù)購人依照合同的約定，預(yù)先支付給預(yù)售人，在商品房竣工交付前作為該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項。

預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶

預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可證前應(yīng)該設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，并與登記機(jī)構(gòu)、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。該賬戶為預(yù)售人所有，登記機(jī)構(gòu)對監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金使用僅進(jìn)行監(jiān)管。

【解疑釋惑】

7月前商品房項目

參照原規(guī)定

問:7月1日前的商品房項目是否也需要按照該細(xì)則進(jìn)行管理？

答:新細(xì)則從今年7月1日起開始實(shí)施，針對7月1日起的新商品房項目。在此之前的已取得預(yù)售許可證的項目仍按照原規(guī)定。

預(yù)售資金

如何申請使用

問:專用賬戶上的預(yù)售資金未達(dá)到監(jiān)管額度要求金額的，是否不能支取？

答:預(yù)售資金設(shè)立監(jiān)管額度，監(jiān)管相當(dāng)于120%預(yù)售項目工程總造價的預(yù)售資金，是為了防止這筆資金被挪作工程建設(shè)以外的他用，保障商品房項目能夠順利交房。項目在建設(shè)過程中，只要用于工程建設(shè)，并能夠提供相應(yīng)的票據(jù)和支付憑證，開發(fā)商可以申請使用監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售資金，賬戶上并不要求一直存有監(jiān)管要求的金額。但只有預(yù)售資金超過監(jiān)管額度，開發(fā)商才能支取資金用于其他用途。