作為熱門旅游城市，近幾年來，廈門的家庭旅館也漸成規(guī)模。家庭旅館經(jīng)營者遇到的糾紛也隨之增多。一旦鬧上法院，不但傷了情面，也損害了各方利益。本期法眼，精選了幾個鼓浪嶼上家庭旅館經(jīng)營者遇到的訴訟案例，它們或許能給從業(yè)者提供參考，減少不必要的矛盾和糾紛。

海西晨報訊（記者 主父真真 通訊員 思法）鼓浪嶼是一個浪漫、如詩如畫的地方，在這里住上一晚體驗夜色下的小島風情，是很多游客的不二選擇。然而，對家庭旅館經(jīng)營者來說，這一切就沒那么浪漫了。除了要面對巨大的經(jīng)營壓力外，還要面對各種意想不到的糾紛。

案例

口頭約定減租

反被訴欠租金

法院最終認定房主李威的訴求超過時效

2014年1月，在鼓浪嶼經(jīng)營家庭旅館的阿明（化名）成了被告，房主李威（化名）狀告阿明拖欠房租及滯納金25萬元。

5年前，阿明租下了李威位于鼓浪嶼泉州路的三套房產(chǎn)經(jīng)營家庭旅館。雙方在簽署的《房屋租賃合同》中約定，租賃期限自2009年11月18日至2019年11月18日止，每月租金68000元，租金每滿3年遞增5%。雙方還另定協(xié)議，阿明交付押金30萬元，如果阿明所欠各項費用達5萬元，李威就有權(quán)收回租賃房屋，并沒收30萬押金。

李威說，阿明拖欠租金達數(shù)月之久，累計拖欠租金184000元。在法庭上，他要求解除租賃合同，判令阿明支付拖欠的租金及滯納金25萬元整，并要求沒收30萬押金作為違約金。

“房東就是為了漲租金！”阿明說，他并沒有拖欠租金，實際上，4年前由于家庭旅館裝修后經(jīng)營牌照無法及時辦理，李威答應(yīng)將2010年5月到12月的租金減少到5萬/月。因此，那段時間阿明都是按照此標準支付租金。其中，2010年8月和9月因為經(jīng)營困難，阿明只支付了3萬元租金。

阿明說，家庭旅館正常營業(yè)后，他按時交租。自2011年1月起，阿明按每月68000元支付租金，自2013年11月開始，阿東則按照71400元/月支付租金至今。

法院判決：經(jīng)廈門市思明區(qū)法院一審判決，駁回李威的訴訟請求。

法官說法：

李威所謂的阿明拖欠租金，是指2010年5月到12月間，阿明所付租金與合同約定的不足部分。但直至本案起訴之日，李威始終未向阿明主張租金差額，時達3年之久。李威的該訴求已經(jīng)超過訴訟時效。根據(jù)優(yōu)勢證據(jù)原則，法院采信阿明的說法。

從2011年1月之后，阿明均能如期足額繳納租金。由此情形可見，阿明已經(jīng)履行了合同約定的主要債務(wù)，李威訴請解除合同并無依據(jù)。

案例

旅館開業(yè)五年　卻因裝修被告

房主起訴租客改變房屋結(jié)構(gòu)

小輝（化名）在鼓浪嶼上經(jīng)營家庭旅館5年，但卻因裝修問題，在2014年2月被房東張榮（化名）告上法庭。

2009年6月，小輝和張榮訂立了《房屋租賃合同》，約定租期自2009年9月16日至2019年9月15日，前兩年租金為8000元/月，其后逐年遞增，租賃用途為經(jīng)營咖啡家庭旅館。

張榮說，小輝一直未將裝修方案交予其審核，未取得其同意就擅自拆改房屋原有結(jié)構(gòu)，基本上每個房間都私自增設(shè)了衛(wèi)生間等設(shè)置，大肆損壞原有房屋。根據(jù)合同約定，未經(jīng)原告同意，被告擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)、損壞房屋或改變承租房屋用途，原告有權(quán)單方解除合同要求被告三天內(nèi)退還房屋并沒收保證金。因此，張榮要求解除合同，并要求小輝立即騰退訴訟房屋。

“經(jīng)營家庭旅館，當然要對房屋進行裝修！”小輝說，自己的設(shè)計圖紙曾經(jīng)給張榮審閱過，家庭旅館已經(jīng)經(jīng)營5年了，張榮此前也沒有提出過任何異議。“房東就是想漲房租！”小輝說他找的是有合法資質(zhì)的裝修公司，僅僅涉及內(nèi)部的部分改造，未變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，對房屋沒有造成危險和損壞。此外，裝修也已獲得消防、規(guī)劃等部門的審查批準，取得了經(jīng)營證照。

法院判決：

經(jīng)思明法院一審判決，駁回張榮的訴訟請求。

法官說法：

原告與被告簽訂房屋租賃合同時，已明知房屋將作為家庭旅館經(jīng)營使用，故應(yīng)對將產(chǎn)生的房屋裝修、改造有基本的預見。原告及其家人在被告承租近5年間均親臨過訟爭房屋現(xiàn)場，對裝修情況、房屋現(xiàn)狀應(yīng)有了解，但未提出異議，而今卻主張被告拆改房屋原有結(jié)構(gòu)要求解除合同，有違社會經(jīng)驗常理和商業(yè)常識，顯失公平。

案例

用漫畫裝修旅館　被作者狀告侵權(quán)

旅館未經(jīng)幾米同意使用其漫畫，結(jié)果被告上法庭

裝修家庭旅館時，著名畫作要慎用。思思（化名）在鼓浪嶼內(nèi)厝澳路開了一家以幾米漫畫為主題的家庭旅館，在旅館中擺放了很多幅幾米的漫畫，整個裝修風格也用了非常多的幾米漫畫元素，讓人一走進去仿佛來到了幾米的漫畫世界。

思思沒想到，2011年自己卻因侵犯知識產(chǎn)權(quán)，被幾米本人告上了法庭。

原來，思思的家庭旅館在網(wǎng)站上做了很多宣傳，且因為該家庭旅館非常有特色，很多住過的游客也將家庭旅館的照片發(fā)到網(wǎng)上。這些圖片正好被幾米的朋友看到了，身在臺灣的幾米，認為該家庭旅館侵犯了自己的知識產(chǎn)權(quán)，就將思思告上了法庭。

幾米要求判令思思立即停止侵權(quán)，刊登致歉聲明并支付25萬元賠償金，并在相關(guān)網(wǎng)站上刊登致歉聲明。

法院調(diào)解：

經(jīng)廈門市思明法院調(diào)解，思思和幾米達成協(xié)議，思思同意于2011年12月11日前向幾米支付25000元；幾米放棄其他訴訟請求。

法官說法：

家庭旅館經(jīng)營者進行創(chuàng)意設(shè)計時，應(yīng)注意在商標注冊、外觀設(shè)計、空間布置、主題運營等方面避免侵犯他人作品的著作權(quán)。

根據(jù)《著作權(quán)法》第四十八條，如未經(jīng)著作權(quán)人許可從事經(jīng)營活動，則構(gòu)成侵權(quán)，需按權(quán)利人實際損失或違法所得給予賠償。因此，引用他人作品，包括繪畫、攝影、文字、電影作品等應(yīng)經(jīng)過著作權(quán)人的授權(quán)許可并支付相關(guān)費用。

制定《交接清單》可避免部分糾紛

家庭旅館糾紛中，最常見的是解除租賃合同糾紛，房主起訴的最主要的“動機”在于租金的調(diào)漲。經(jīng)營家庭旅館業(yè)，前期投入大，收回成本周期長，因此更應(yīng)注意經(jīng)營風險。

法官建議，簽訂合同時應(yīng)對從業(yè)過程中容易產(chǎn)生糾紛的事項進行明確的書面約定，如是否允許對出租物進行轉(zhuǎn)租，是否允許承租方單方進行裝修、裝飾以及相應(yīng)的違約責任等。

為避免相關(guān)財物、設(shè)備同戶主原有設(shè)備混同，須制定相應(yīng)的《交接清單》作為合同的附件，并拍照留底作證。租戶在裝修時，也應(yīng)當同裝修公司簽訂正式的裝修合同，并開具相應(yīng)的發(fā)票，以保留證據(jù)。

此外，為避免違約后的損失鑒定，可以在合同中明確違約金。這樣在出現(xiàn)違約情況后，營業(yè)額、裝修費用等損失實際不能明確時，可依據(jù)雙方所約定的違約金，明確損失金額。此外，還可以在合同里說明，如果實際損失超過違約金額，以實際損失為準，這樣就可以更好地維護租戶的利益。

變更合同內(nèi)容要簽補充合同

在現(xiàn)實生活中，很多家庭旅館都會對房屋進行一定的改造和裝修，但許多當事人急于求成，單方追求快捷、高效，僅以口頭大意告知房東，有些甚至沒有知會房東就進行相關(guān)活動，這往往給日后的經(jīng)營留下隱患。

法官表示，更改合同內(nèi)容應(yīng)經(jīng)合同相對方同意，如果未經(jīng)對方同意就“單方行動”，即使改變合同后在客觀上可能使對方獲益更多，亦屬違約行為；對于實際履行合同過程中，協(xié)商同意變更的條款，特別是重大事項的變更，應(yīng)當通過補充合同或者補充文件等證據(jù)加以“固定”，以在糾紛產(chǎn)生時加以證明。

法官建議，出租人和承租人應(yīng)就事論事，以合法手段維護自身權(quán)益，不可以“非法”對抗“非法”，如果覺得對方違法時，應(yīng)該通過調(diào)解、協(xié)商、報警、訴訟等合法方法，避免因語言暴力、肢體沖突或其他不當方式加重矛盾。

此外，合同條款應(yīng)當注重平等性，一般不約定另一方享有任意解除權(quán)。出租人與承租人是平等的客戶關(guān)系，除了具有合同關(guān)系外，同時也可成為良好的合作伙伴，念好生意經(jīng)，可促進租賃雙方和睦相處。