■好的物業(yè)服務(wù)會(huì)讓業(yè)主們感覺很溫暖，大家交物業(yè)費(fèi)的意愿也會(huì)增強(qiáng)。

昨日，本報(bào)解讀了正在公開征求意見的《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（草案征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），而就在昨日上午，市政協(xié)社法委組織部分市政協(xié)委員和專家實(shí)地考察了廈門部分小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理情況，并召開民主協(xié)商立法論證會(huì)，這在廈門還屬首次。如何保障物業(yè)費(fèi)的收取率，如何通過(guò)立法推動(dòng)質(zhì)價(jià)相符？圍繞物業(yè)收費(fèi)這一民生問(wèn)題，委員們爭(zhēng)相發(fā)言，建言獻(xiàn)策。

廈門晚報(bào)訊（文/記者 彭菲 圖/張淇輝）

【調(diào)研】

98%與40%的差距

物業(yè)費(fèi)收不收得上來(lái) 服務(wù)質(zhì)量大不一樣

政協(xié)委員們選取國(guó)貿(mào)春天小區(qū)和嶼后里小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，這是兩個(gè)典型的小區(qū):國(guó)貿(mào)春天的物業(yè)費(fèi)98%都能收上來(lái)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高；嶼后里物業(yè)費(fèi)收取率不到40%，物業(yè)基本服務(wù)難以維持，企業(yè)還要貼錢。

走進(jìn)國(guó)貿(mào)春天小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，墻上醒目地掛著物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每月每平方米2.5元，別墅每月每平方米4元。小區(qū)設(shè)有380多個(gè)地下停車位，自有產(chǎn)權(quán)的車位每月要交100元管理費(fèi)。

國(guó)貿(mào)春天物業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用收取率達(dá)到98%，也因此，他們能夠?yàn)闃I(yè)主提供更好的服務(wù)。政協(xié)委員們看到，這個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)確實(shí)做得很好，消防安全中控室井然有序，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)內(nèi)還有寵物廁所、寵物急救箱。

嶼后里小區(qū)則是另一種局面。這個(gè)小區(qū)有1373戶業(yè)主，物業(yè)費(fèi)每月每平方米0.55元，近些年來(lái)，物業(yè)費(fèi)收取率都不足四成。該小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)小區(qū)多是拆遷安置房、廉租房，以其中一個(gè)單元為例，400戶中就有將近300戶屬于公租房，拖欠物業(yè)管理費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生，有的家庭一家三口都是重度殘疾，經(jīng)濟(jì)上確實(shí)困難。這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，以前也嘗試過(guò)發(fā)律師函走訴訟渠道，但效果并不理想，只能靠住總物業(yè)管理公司拿其他項(xiàng)目的盈利來(lái)補(bǔ)足這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理成本。

【難題】

管理部門不同

物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不相符，該找誰(shuí)投訴

首次召開民主協(xié)商立法論證會(huì)，政府部門和政協(xié)委員都做足了功課。調(diào)研之后，大家開門見山說(shuō)問(wèn)題。

市法制局副局長(zhǎng)丁賢志說(shuō)，《辦法》是一部政府規(guī)章，將以市長(zhǎng)令的形式發(fā)文。該《辦法》要解決的是兩大難題:一是物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)該怎么辦，收不上來(lái)就影響服務(wù)水平，服務(wù)水平下降了導(dǎo)致更多人不愿意繳費(fèi)，造成惡性循環(huán)，而且對(duì)其他按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主不公平；二是服務(wù)水平達(dá)不到定價(jià)水平，投訴該如何處理？

不過(guò)丁賢志坦言，雖然征求意見稿中提到了要建立投訴處理機(jī)制，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理屬于建設(shè)部門，價(jià)格屬于物價(jià)部門，出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不相符的情況找誰(shuí)投訴，目前還不明確。

市物價(jià)局副局長(zhǎng)羅咚玲解釋，關(guān)于《廈門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》立法的調(diào)研在前一兩年就逐漸開展了，才形成了如今看到的草案征求意見稿，2008年起廈門就實(shí)行了物業(yè)分類分等級(jí)進(jìn)行收費(fèi)，因此希望把物業(yè)收費(fèi)管理通過(guò)立法的形式加以明確。

【焦點(diǎn)】

《辦法》第31條

欠繳就限制房產(chǎn)交易，放大了行政執(zhí)法權(quán)

為了保證日常專項(xiàng)維修資金的按時(shí)足額的繳交，草案征求意見稿第31條規(guī)定，“業(yè)主欠繳日常專項(xiàng)維修資金累計(jì)24個(gè)月的，由建設(shè)行政主管部門通知市土地房屋行政主管部門，限制其進(jìn)行房產(chǎn)交易、抵押等，直至將費(fèi)用繳清，市土地房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以配合。”

這一條引起與會(huì)人員的熱烈討論。

“這相當(dāng)于是在查封財(cái)產(chǎn)，是不是把行政執(zhí)法權(quán)放得太大了？”福建知圓律師事務(wù)所主任林濤說(shuō)，如果按日常專項(xiàng)維修資金每月每平方米0.5元來(lái)算，一套80平方米的房子，24個(gè)月的日常專項(xiàng)維修資金也不超過(guò)1000元。“為了這一點(diǎn)錢就要查封，太過(guò)嚴(yán)厲，對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的查封應(yīng)該要非常謹(jǐn)慎。”

市政協(xié)委員、廈門大學(xué)法學(xué)院教授蔣月則說(shuō)，限制房產(chǎn)交易、抵押，應(yīng)該是通過(guò)司法程序來(lái)進(jìn)行的，而不能通過(guò)行政的方式。

市政協(xié)常委、廈門大學(xué)法學(xué)院教授丁麗瑛也持這樣的觀點(diǎn)。她說(shuō)，業(yè)主在交物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，不論是物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)還是日常專項(xiàng)維修資金都是一起繳交的，為什么兩種費(fèi)用有不同的催繳方式呢？日常專項(xiàng)維修資金用這種方式來(lái)保障，那么其他費(fèi)用呢？

【建議】

減免物業(yè)費(fèi)

確實(shí)困難的，可以通過(guò)政府購(gòu)買公共服務(wù)

對(duì)于像嶼后里小區(qū)這樣的情況，如何讓物業(yè)費(fèi)能收上來(lái)呢？委員們也獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

市政協(xié)常委、市第一醫(yī)院思明分院副院長(zhǎng)、主任醫(yī)師黃秀惠說(shuō):“要調(diào)查清楚業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的原因，是真的困難，還是對(duì)服務(wù)不滿意，對(duì)癥下藥才能解決問(wèn)題。”

對(duì)于確實(shí)困難的家庭，多數(shù)委員們認(rèn)為可以嘗試政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購(gòu)買公共服務(wù)的方式來(lái)減免物業(yè)費(fèi)。市政協(xié)常委、社法（民宗）委主任趙玉文說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸根到底是營(yíng)利性的，即使是國(guó)有企業(yè)，長(zhǎng)期自掏腰包也不可取，不符合市場(chǎng)規(guī)律。

市法制局副局長(zhǎng)丁賢志說(shuō)，不僅要關(guān)注那些低保戶、五保戶，還要關(guān)注一些邊緣人群，他們夠不上低保的條件，很多補(bǔ)助都沒有，實(shí)際上也很困難，對(duì)于他們交不起物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題該怎么解決，也還值得研究。