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　　廈門晚報(bào)訊（文/趙馨 黃毅輝 盧翼）半個(gè)月前，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳正式下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，被業(yè)界譽(yù)為“閩八條”。隨后的8月15日，“閩八條”廈門細(xì)則出臺(tái)（以下簡稱《意見》）。根據(jù)《意見》內(nèi)容，廈門島外限購全面解禁，島內(nèi)僅放開豪宅，島內(nèi)兩區(qū)本市戶口限購兩套住宅，非本市戶口限購一套，但取消交納稅或社保證明的限制。

“閩八條”廈門細(xì)則對(duì)島外住宅、島內(nèi)豪宅以及異地購房的限購解禁，著實(shí)讓廈門樓市“興奮”了一把，同時(shí)也讓很多購房者產(chǎn)生了廈門房價(jià)又將上漲的擔(dān)憂。近日，本報(bào)記者特別走訪了廈門一些在售及即將開盤的樓盤，也逛了逛二手房市場(chǎng)，還特別了解了周邊的漳州樓市，以期從各個(gè)層面為購房者全面解讀“閩八條”出臺(tái)半月的廈門樓市。

廈門一手樓市

“樓市春天還未真正到來”，開發(fā)商謹(jǐn)慎不輕易漲價(jià)

連日來，國內(nèi)限購松綁的城市在不斷增加。如果從刺激樓市的初衷來看，目前其達(dá)到的效果似乎并不十分明顯。

記者近期走訪一些廈門在售及即將開盤的樓盤也發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商只是在營銷推廣上注重向購房者傳達(dá)限購松綁等利好消息，但在樓盤定價(jià)上顯得比較理性，暫無漲價(jià)計(jì)劃。

在島外的聯(lián)發(fā)·欣悅灣，記者了解到，該項(xiàng)目即將于8月30日加推墅景高層產(chǎn)品，戶型為81至120平方米的兩房至四房。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，這批產(chǎn)品的售價(jià)在每平方米12000元左右，暫時(shí)沒有因新政出臺(tái)而大幅調(diào)高房價(jià)的計(jì)劃。

而在島內(nèi)的國貿(mào)新天地，其即將加推142至160平方米的三房及“3+1”房新品。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，該項(xiàng)目正在加大蓄客力度，暫時(shí)沒有大幅調(diào)高價(jià)格的打算。

“樓市春天還未真正到來?！笔袌?chǎng)分析人士認(rèn)為，如果限貸不放開，僅放開限購，對(duì)樓市的影響不大，民間貸款與銀行貸款無法獲得，信托與基金利率上升，想要購房的人仍然無法獲得資金去買房。放開限貸政策才會(huì)使樓市資金面明顯好轉(zhuǎn)，成交量將會(huì)上升，樓市才會(huì)“回暖”。

克爾瑞信息集團(tuán)福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉認(rèn)為，由于可開發(fā)空間有限、地塊與景觀資源相對(duì)稀缺，廈門暫時(shí)不需要過于擔(dān)心樓市下行壓力。但他提醒開發(fā)商，在新政出臺(tái)的背景下，不應(yīng)該盲目地抬高樓盤售價(jià)，而是要合理地調(diào)控價(jià)格，保證樓盤的去化。

“畢竟，廈門上半年的樓市庫存急劇上揚(yáng)，已經(jīng)從以前的庫存4—6個(gè)月增加到10個(gè)月左右。穩(wěn)定價(jià)格，注重走量應(yīng)該是開發(fā)商現(xiàn)在最聰明的做法。”業(yè)內(nèi)人士張先生說，只要限貸政策不變，廈門房價(jià)暴漲還是幾無可能，開發(fā)商依然會(huì)尋求以價(jià)換量，甚至降價(jià)換量的效果。

廈門二手樓市

看房客戶有增多，但“漲價(jià)房”買家不買單

相較于一手開發(fā)商的理性，廈門的少數(shù)二手房東就明顯不淡定了。記者昨日前往一家中介詢問一套學(xué)區(qū)房的價(jià)格，中介小李開價(jià)260萬元。到與房東張先生見面時(shí)，房東卻說現(xiàn)在要賣270萬元了。在該房東看來，“廈門放開限購，下半年房價(jià)肯定要漲了”。而記者從中介了解到，此前五六月份這套房子房東降到255萬元都沒有賣出。

“不過像張先生這樣漲價(jià)的房東也不多，很多真心想出售房子的房東不敢漲價(jià)，畢竟市場(chǎng)并沒有明顯回暖。”小李說，雖然這幾天看房的客戶確實(shí)有多起來一些，店里面這個(gè)月也成交了2套，但都是之前觀望很久后下決心買的客戶，像這種馬上漲價(jià)的房子買家并不買賬。特別是之前看過該房的人，聽說房東漲價(jià)后表示難以理解，“一手房都沒漲，二手房漲什么？”

漳州樓市

成交量暫無太大變化，市場(chǎng)走向尚未明朗

今年上半年，漳州樓市一路走低，庫存量又迅速激增，也讓不少開發(fā)商都感到壓力倍增，“閩八條”無疑給漳州開發(fā)商打了一針強(qiáng)心劑。

“新政一出，同行都很高興。但是現(xiàn)在很多人還沒反應(yīng)過來，在營銷策略上也暫時(shí)不會(huì)有明顯的調(diào)整。”記者近日在市區(qū)幾大在售樓盤的營銷中心發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后，各大樓盤的人氣并沒有明顯增多，但多數(shù)開發(fā)商還是對(duì)“閩八條”抱有希望。

“從目前來看，成交量暫時(shí)沒多大變化，但最近幾天有不少客戶都是沖著改善性戶型來，我覺得這與新政中對(duì)首套房的重新界定有很大的關(guān)系?！蹦硺潜P項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如是說，“我們希望通過新政能讓市場(chǎng)回暖，從而刺激購房需求。但新政是否對(duì)樓市有作用，還得看房貸等一系列配套措施是否跟著放開。漳州的開發(fā)商這次也很理性，不敢貿(mào)然提價(jià)。”

專家觀點(diǎn)

廈門限購放開是恰當(dāng)時(shí)機(jī)

不能簡單理解為政府救市

限購是特殊情況下的一種特殊政策，當(dāng)樓市出現(xiàn)暴漲暴跌時(shí)，政府采用一些行政手段是可以理解的，負(fù)責(zé)任的，也符合國際慣例。但長期限購是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是要依靠市場(chǎng)來調(diào)控。如果某些地方大家都想要，土地供應(yīng)又緊張，不用限購，它可能通過價(jià)格機(jī)制就能自動(dòng)調(diào)節(jié)分布。

廈門這次主要放開島外限購，其實(shí)是一種修正。當(dāng)年出臺(tái)限購令時(shí)，大家就認(rèn)為廈門城市人口發(fā)展需要一個(gè)更廣闊的空間，島外可開發(fā)土地很多，不應(yīng)該限購。但在那種市場(chǎng)情況和氛圍下，建設(shè)部沒有批，廈門就一刀切了。

限購政策實(shí)施至今，廈門樓市已在慢慢退燒，房價(jià)沒有出現(xiàn)暴漲暴跌，維持在較穩(wěn)定水平；同時(shí)樓盤的去化速度和去化量在降低，日光盤、時(shí)光盤基本消失，在廈買房一房難求、“拼爹”買房等不正常的樓市現(xiàn)象開始減退，這些其實(shí)都是一個(gè)比較健康、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

而政府當(dāng)年實(shí)施限購政策的本意就是要打造穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)環(huán)境，所以說，現(xiàn)在是行政手段退出廈門樓市的一個(gè)恰當(dāng)時(shí)機(jī)，恰當(dāng)?shù)淖龇?。我們也看到了，開發(fā)商對(duì)待這次利好政策也比較冷靜，沒有出現(xiàn)明顯的價(jià)格上漲，有的甚至還“以價(jià)換量”。而放開島外限購，無疑給購房者購買島外住宅和開發(fā)商在島外拿地增加了信心。

相反，二手房市場(chǎng)如果將其簡單理解為政府的一種救市政策，預(yù)期廈門樓市將要反彈而盲目漲價(jià)的話，又會(huì)改變投資者的預(yù)期，誤導(dǎo)市場(chǎng)。

——廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長、國內(nèi)著名房地產(chǎn)專家戴亦一