情景二

不可抗力致業主損失 物業也要擔責

【案件回放】

去年7月，臺風“蘇力”和熱帶風暴“西馬侖”先后影響廈門。廈門市民許先生的車停在他所在小區的地下車庫，卻因強降水引發山體滑坡，被灌入的大量洪水、泥沙淹沒。

同樣協商未果，許先生也選擇了訴諸法律。

法院審理認為，按照《物業管理服務協議》的約定和相關法律規定，對小區公共場地、共用部位、共有設施設備盡到維修、養護、管理等義務，但物業公司并未對此予以舉證證明。

此外，面對“蘇力”和“西馬侖”在短時間內先后影響廈門這一特殊情況，物業公司理應對可能發生的災情進行一定的預判，并盡力采取相關措施，防范災情的發生和在災情發生后進行有效的搶險。但除舉證證明其曾發出一紙“臺風警報”外，物業公司拿不出其他證據表明其在事發前做出防范措施。

最終，許先生對物業公司未按合同約定和法律規定對車庫及相關設施履行維修、養護義務，并存在防范、搶險不到位的過錯，法院予以采信。

【法官說法】

不可抗力,是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。故在因不可抗力事件出現損失情形下，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。

但是，不可抗力并不是意味著當事人可以推脫一切義務和責任，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定：當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。

由于本案中的物業公司存在防范、搶險不到位過錯，故其依法應承擔業主部分經濟損失的法律責任。