東南網11月14日廈門訊（本網記者 鄒玒 通訊員 廈法宣）廈門的小區越來越多，但與物業類糾紛案件也越來越多。昨日，廈門市中級人民法院召開廈門物業類糾紛案件審判情況通報會，就如今物業類的熱點案件進行了回答，并公布典型案例。

情景一

業主家中被盜 物業需要擔責

【案件回放】

2012年1月，廈門某小區業主孫先生家中被盜，犯罪嫌疑人至今未被抓獲。

孫先生與物業簽訂的服務合同，對安全保衛的工作進行了嚴格的規定。查看小區監控的結果顯示，的確是物業公司的工作存在疏漏。

在與物業公司協商未果的情況下，孫先生將其告上了法庭。

由于物業公司拿不出充分履行安保職責的證據，且從小區監控等證據均證明物業存在過失，法院最終判決物業公司承當孫先生財產損失的40%責任。

【法官說法】

《物業管理條例》第三十六條、四十七條規定物業公司對小區物業管理區域的安全負有一定的防范義務及風險提醒義務，對于可能造成業主財產損害的安全隱患及風險，應當及時消除或提醒；否則，在業主因第三人或不可抗力而遭受財產損害，物業公司應承擔相應的賠償責任。

但盜竊案件具有突發性等特點，而保安服務只是一般預防措施，物業管理公司難以徹底防范，不能苛求其保安服務能夠防止一切盜竊案件的發生，因此，最終判定物業承當40%的責任。

情景二

不可抗力致業主損失 物業也要擔責

【案件回放】

去年7月，臺風“蘇力”和熱帶風暴“西馬侖”先后影響廈門。廈門市民許先生的車停在他所在小區的地下車庫，卻因強降水引發山體滑坡，被灌入的大量洪水、泥沙淹沒。

同樣協商未果，許先生也選擇了訴諸法律。

法院審理認為，按照《物業管理服務協議》的約定和相關法律規定，對小區公共場地、共用部位、共有設施設備盡到維修、養護、管理等義務，但物業公司并未對此予以舉證證明。

此外，面對“蘇力”和“西馬侖”在短時間內先后影響廈門這一特殊情況，物業公司理應對可能發生的災情進行一定的預判，并盡力采取相關措施，防范災情的發生和在災情發生后進行有效的搶險。但除舉證證明其曾發出一紙“臺風警報”外，物業公司拿不出其他證據表明其在事發前做出防范措施。

最終，許先生對物業公司未按合同約定和法律規定對車庫及相關設施履行維修、養護義務，并存在防范、搶險不到位的過錯，法院予以采信。

【法官說法】

不可抗力,是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。故在因不可抗力事件出現損失情形下，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。

但是，不可抗力并不是意味著當事人可以推脫一切義務和責任，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定：當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。

由于本案中的物業公司存在防范、搶險不到位過錯，故其依法應承擔業主部分經濟損失的法律責任。