一些房產中介變身二房東，轉戰島外新樓盤

業內提醒:轉租房裝修簡單粗糙，易生糾紛

廈門晚報訊（文/記者 高金環 實習生 蔡蓉蓉 圖/陳立新）房子低價租到手，裝修后，高價出租。近幾年，部分中介轉戰島外新樓盤，變身“二房東”。需要提醒的是，此類房源，多數裝修簡單、粗糙，承租戶選擇時，要瞪大眼睛，以防麻煩不斷。

案例

一年轉租二十幾套

裝修后拉高房租

房產經紀人楊先生從業六七年了。去年起，他更忙了，除了靠幫房東賣房、租房賺錢，他還有個兼職——“二房東”。

楊先生不是直接轉租來“吃差價”，而是租來毛坯房，跟房東一簽五年，然后花上兩三萬元，簡單裝修后，再轉租出去。去年至今，他已經成功轉租了二十多套。這些出租房，分布在海滄區海岸一號、泰地海西、尊海等多個小區。

記者疑惑，到底什么樣的裝修，花兩三萬元就能搞定？“比如瓷磚，就看你買什么樣的瓷磚了？”楊先生說，他轉租的房子，多為70—90平方米，租房子的多是打工族，他們對房間要求不高，能住就行，所以并不需要家具、空調等配套。

以楊先生在海滄租到的海滄某小區的房子為例，此房源是毛坯房，面積90平方米左右，他與房東簽約，承租5年，月租1700元。裝修，他只花了3.5萬元。今年6月，他的父母和孩子住了進去。如果轉租，他打算把月租提高到3000元。

記者替楊先生算了一筆賬，如果房東不變卦，5年時間，他可賺到的房租差價為7.8萬元，去掉裝修成本，可賺到4.3萬元。不過，他強調，如果是小套的房子，也賺不了什么錢，有的一套平均下來，每月只能賺兩三百元。還要看房東會不會提前賣房，如果房東違約，給的違約金，一般很少。

現狀

轉租房集中在新區

靠規模效應賺錢

不過，楊先生認為，他算是小打小鬧的，有的同行陸續轉租四五十套，他稱這部分人為“大包租客”。這種職業，在他從業之初，2008年前后就出現了，賺錢模式與他相同。

某房產機構負責人任先生說，“二房東”島內外一直都有，目前一般集中在新開發的區域，空置房比較多的工業區附近等。“二房東”們會花時間，積少成多，靠規模效應賺錢。很多外地人買房目的是投資，短期內并不打算來住，也不打算賣，如果買的是毛坯房，很難租出去；自己裝修再出租，時間精力不夠，也怕不劃算，只好交給“二房東”。

廈門市房產中介行業協會相關負責人告訴記者，職業“二房東”確實一直存在，因為廈門外來人口居多，投資客多，租房市場需求也大。比如，早期，有些臺灣人在廈門買房，卻沒有時間打理，對租金并不太在意，就交給房產中介代為保管。而房產經紀人當“二房東”，只要做沒有破壞房屋結構等違反規定的事，就不算違規。

幾年前，有“二房東”在島內中心區域，承租一些大套房源，然后通過“一套改多套”，即割成“膠囊房”后，再高價出租。不過，2011年起，我市出臺了《廈門市物業管理若干規定》，對“一套改多套”現象，可以處以最高5萬元的罰款，并可以暫時停水停電，“一套改多套”的現象在一定程度上得到遏制。

問題

裝修半個多月搞定

樓下鄰居遭殃

未來，島外將是楊先生這類“二房東”的“主戰場”。

記者注意到，我市限購解除后，島外一手住宅成交量，約占到總量的8成左右；外地客群購房面積，約占總量6成左右。從以上數據分析來看，島外有很大一部分新房被外地投資客買走，可見“二房東”的春天還在。

值得提醒的是，二房東裝修房子，追求速度，由此產生的質量問題不容小覷。

楊先生說，這二十幾套，是同一家裝修公司來自做。裝修房子，就像做流水線一樣。但最近，樓下鄰居天花板滲水發霉，讓他頭痛不已。

“這套煩死了。”楊先生說，物業請來專家檢查，要求他把門口、衛生間、廚房挖開，重新做“防水”，他不得不照做，還特地通風了一兩個月。他認為，雖然自己裝修用了一個月左右的時間，但問題應該出在房子本身。

但其鄰居林小姐說，楊先生曾告訴她，一房東給他六個月時間用于裝修，而他實際只用了15天就裝修好了，房子裝修花了3.5萬。今年4月，她開始裝修時，才發現天花板滲水，導致她無心再裝修下去。物業請來的專家也表示，是樓上裝修導致的滲水。

租二房東的房子，還有其他風險。近年來，不時有二房東卷款失蹤的報道。廈門媒體還曾報道過，一套房層層轉租，三房東雖然想繼續轉租，但二房東經常拖欠房租加上租金上漲，致使房東要收回房子，實際居住的承租戶雖然已經交了5年的租金，卻面臨被趕出的窘境。

業內人士林先生提醒，與“二房東”簽約，要看清對方與“一房東”的委托協議，了解授權情況，尤其是租期截止日期要看清楚，如果有可能，最好直接跟一房東確認、核實。

律師說法

租房要盡量避開“二房東”

北京盈科(廈門)律師事務所律師盧玉瓊說，承租人跟“二房東”租房時，首先，要通過看“二房東”承租房屋的租賃合同中的授權約定，初步判斷“一房東”是否同意“二房東”轉租；在跟“二房東”簽訂承租合同時，合同中最好約定“‘二房東’要確保其有轉租權利，否則要對因此可能產生的裝修、房租等損失給予賠償。”具體賠償金額，雙方可做約定。據了解，行業內普遍做法是，約定賠償兩個月的租金。

不過，盧玉瓊說，實際上，一旦出現“二房東”拖欠房租或卷款“玩失蹤”等意外情況時，承租人的權利很難得到主張。所以，她建議承租人租房時盡量避開“二房東”。