東南網4月27日訊（海峽導報記者 朱曉元）上周，廈門時隔半年多再次迎來住宅用地拍賣。最終，保利地產拿下環東海域一臨海地塊，將島外樓面價推至史上最高的25838元/平方米。該地塊還刷新去年龍湖造就的總價地王，同安地價自此完成大超車。

受地王刺激影響，上周末廈門迎來開盤大潮，10個樓盤借勢推貨，甚至有盤在地王之夜搶開。而隨著部分追漲的購房者入市，市場正在深度發酵。

地價從洼地到高地

同安逆襲超車

上周的土拍不僅賺足了關注，也一舉將同安從島外的地價洼地變成了地價高地。25838元/平方米的樓面地價，比前任島外地王（海滄龍湖項目）整整高出了超1萬元/平方米。而比同區前任地王、僅一路之隔的保利項目則高出了1.5萬元/平方米，高出部分接近前任島外地王，令人咋舌。

在此次地王誕生前，同安地價在島外各區中屬于最低的。兩年前同樣是保利拿下的地王樓面價僅10381.5元/平方米，比翔安地王低超2000元/平方米，比海滄集美更是低了超5000元/平方米。數量方面同樣難比其他區。樓面價在10000元/平方米以上的地塊同安只有一個，而其他區都在3個以上。該地塊的出現，使得數量增加的同時，也讓同安完成地價大超車。

同樣正在超車的還有成交量。猴年以來，同安區住宅成交呈放量增長態勢。克而瑞數據顯示，同安單周成交已連續10周時間霸占全市前兩位，其中有5周成交最多，4月至今已是連續三周領跑。3月，同安住宅共成交8.7萬平方米，占比全市23.8%，是六區中第二多的區域，僅比榜首的集美少了0.54萬平方米。

爆點撬動樓市磁場

為什么是同安？

早在土拍之前，關于該地塊的各種猜測和解讀不斷，襲擾各方。因為其區域“準地王”的特性，注定了它的不簡單，將成為市場的一個爆點。可為什么是同安？

地價的溢價多少，通常是對土地供需情況和后市預期的反映。這一點并不難理解。該地塊高達149%的溢價率，除了供地少、預期好等因素外，還反映了地塊的特性。該地塊位于環東海域濱海西大道以東，有一定的海景資源。對于產品的溢價打造頗具可塑性。同安新城作為目前擁有較豐富海岸資源的區域，能夠在一定程度上吸納地王的存在。

而對于成交的上漲，同樣除了市場回暖因素外，還基于區域利好的釋放。土拍之前，區域打造濱海旅游浪漫線等規劃的曝光和來自主管部門的開發意愿之聲，都起到了一定的助推作用。

只是，這兩者的同步是一種巧合嗎？或許從庫存上可以管中窺豹。

在廈門各大區的庫存中，同安是量最多的那個，其中環東海域板塊占據了七成左右，域內庫存消化周期達18個月之多，這與大部分板塊供不應求和部分板塊貨量緊缺的情況反差較大。“從供求關系平衡的角度來說，第一幅被推向市場的按理不應該是環東海域地塊。”克而瑞福建區域總經理張子吉表示，唯一的解釋，或是預示著區域的開發建設投入加大。而這又與土地供應計劃相契合。同安與翔安是今年各區中住宅用地出讓最大的兩個區，橫跨兩區的環東海域作為熱點板塊或迎來變局。

地王傳導效應迅速

樓盤大幅提價

半年多再現住宅用地出讓，給原本就不平靜的廈門樓市埋了一顆彩蛋。上周五彩蛋揭曉，地王出現，市場立馬炸了鍋。

就在土拍當日，借著地王春風，海滄三樓盤連夜開盤。周末三天，廈門共有10個樓盤開盤，其中就包括保利旗下該地王毗鄰項目叁仟棟。開盤數據顯示，該樓盤此批次房源價格相對一個月前的上批次上調了約5000元/平方米。而從各大開盤樓盤現場出來的數據反映，所有樓盤價格均出現不同程度的上揚，集美、海滄、同安多個樓盤漲幅在20%左右，個別售價接近3萬元/平方米；翔安樓盤漲幅也超10%，售價接近2萬元/平方米。而一些未開樓盤最新報價漲幅則更大。如果算上前期漲幅，今年以來，多數樓盤漲價驚人。

有業內人士指出，土地市場作為樓市的晴雨表，能夠反映出后市的熱度預期。地王的出現也會在一定程度上對市場產生積極影響。但如此迅速和大幅影響比較罕見，這或許仍要從源頭地價上進行分析。

以目前廈門土地供應和開發商的土地儲備普遍偏緊甚至短缺的情況來看，地價上漲甚至大幅上漲具備了一定的條件，島外地王的出現在意料之中。但如此地王仍然超出了不少業界的預期。雙地王，樓面價距離島內地王也僅一步之遙。正是這種意外性，大大刺激了部分購房者對市場的判斷。

買房門檻再度提高

剛需越走越遠

漲價已成既定事實，其結果就是樓市磁場再度位移，購房門檻被拔高，剛需們被迫越走越遠。

導報記者粗略統計，此波傳導，市場上已提價樓盤不下十個，而且后面會越來越多。同安作為廈門樓市的價格洼地，近來已是剛需的主要也可能是最后陣地。但在這波影響下，房價也漲幅不小，部分潛力區域則更為驚人。隨之而來的，則是剛需的繼續外擴和溢出。

事實上，近兩年來隨著廈門房價的上漲，廈門的剛需外擴和溢出效應就已經非常明顯。從島內到島外，從近島到遠郊的馬鑾灣、杏北、灌口、北站、汀溪、環東海域、新圩等，以至于域外的角美。值得一提的是，角美作為廈門毗鄰區域，接收了大量來自廈門的剛需購房者，近來房價也是水漲船高。就在不久前，區域內一樓盤單價已經逼近萬元關。而在這波地王影響之下，廈門最低剛需線也被推高了至少1000元/平方米。目前，一套剛需小兩房總價，邁上了130萬元門檻，有些區域則更高。留給剛需的陣地越來越少。“房價的快速上漲，確實給市場帶來不小憂慮。剛需的外擴和溢出實是一種無奈。”一位業內人士如是說。而另一位業內人士則直言，難道廈門真要變成富人區？

市場觀察

預期被拔苗助長 市場狂飆為哪般？

這次土拍的殺傷力有多大，市場已經給出了部分答案。之所以是部分，因為影響還未完全釋放。得益于此次地價引導，接下來地塊的推出，誕生新一波高地價的可能性并不小。因為，預期被撐高了。

有一個細節不得不提。在當天土拍會上，報名舉牌的房企眾多，達29家之多，但真正舉牌參與競價的僅約三分之一。而在樓面價接近2.3萬元/平方米時，只剩在地塊所在區域有銷售樓盤的兩家房企在廝殺。當金額不斷上升，現場也不斷爆出驚嘆之聲，其中則不乏來自競拍房企的疑惑：離譜了。

據觀察，這其實是個算賬問題。在競拍之前，每家房企都已算好自己的拿地上限，超過上限則意味著風險。畢竟每家房企的產品溢價能力和成本控制能力不同。不過，拋開這個層面，相比那些個尚未進來的大鱷，陽光城和保利更有近水樓臺之優勢。從保利的角度來看，若把該項目與一路之隔的現有項目聯動開發，平攤成本，地價可以低掉8000元/平方米左右。而陽光城現有項目地價則更有優勢。也難怪業內人士要說，該地王的賬也許只有現場拼刺刀的保利和陽光城算得清楚。

不過，成本平攤歸平攤，在買漲不買跌的資金面前，能以多8000元/平方米的地價算成本，繼而預期利潤，為什么不呢？

于是，市場預期就這樣被拔苗助長了，房價就這樣大漲了。令人不解的是，此波大漲開盤似乎并未嚇退購房者，反而引來部分購房者的追漲。多數樓盤銷售表現還不錯。這不得不引發思考——— 到底是市場要瘋，還是只是被低估？市場上的資金到底有多大？

不得不說的是，當下的樓市中，投資客普遍存在，他們對市場更為敏感，也更樂于追漲。對他們來說，如何利用更多杠杠撬動更多財富才是核心。而這種局面產生的后果，一方面是房價繼續攀高，受傷害的則是資金實力普通的購房一族。他們需要算的是自己的購房成本又增加了多少，自己的購房距離有外移了多少。另一方面，過快上漲的房價顯然有跳出規律之嫌，有可能招致市場不必要的風險。畢竟，過高的房價導致的去化放緩和政策打壓，對于高庫存板塊并不利。這也需要等待后市的繼續驗證。

需要說明的是，在市場經濟下，任何經過市場自由選擇的存在都是合理的。但一個良性而循序漸進的上揚市場，更符合市場發展規律，也符合當下經濟發展需求。