東南網5月17日訊（福建日報記者 陳挺 林世雄）5月，廈門艷陽高照，海滄308工業園區內（原柯達廠區），熱火朝天，活力四射。

煥發新活力的老工業園區，已經迎來了一批新主人，柯達樂芮管理（上海）有限公司、瑞士斯達利研磨技術（廈門）有限公司、廈門弘信精密技術有限公司都于今年初正式入駐，算上它們，已經有12家著名跨國企業及國內知名企業在這里投產，并以此作為它們的國內或亞太生產基地。

與以往不同，這些跨國名企入廈不再是購地買樓，通過協議或招拍掛購買工業用地，繼而興建廠房，而是采用租賃現成的廠房及公用工程設備的方式，以最快的速度實現生產專用設備的安裝和投產，大大縮短籌建的時間，贏得了產品進入市場的先機，降低了企業運營的成本。

供給側改革的四大核心要素是勞動力、土地、資本、創新。以2007年回購海滄這塊廠房用地為典型代表，到2年前出臺工業用地節地地方細則，近年來，廈門悄然走出了一條工業用地新型集約化的道路，盤活低效、閑置用地，優化工業區布局和結構，變粗放式供給為精細化供給。

事實上，土地層面的供給側改革已經成為國內一線城市供給側改革的重大著眼點，深圳剛剛提出七項措施強化產業用地和空間保障，其中一大改革創新就是工業用地“以租代售”，而土地層面的廈門實踐更早提出并付諸實施，對廈門這樣的土地資源稀缺城市而言，有著更加強烈的現實意義，也必將在未來實踐中凸顯長遠的戰略眼光。

一個老工業園區的涅槃

騰龍換鳳實現產業轉型升級

站在柯達（中國）圖文影像有限公司中心廠房的車間內，耳旁只有絲絲細響的機軸摩擦傳送帶的聲音，這里安靜得不像一個工廠，一張又一張高精度的印刷版材隨著機器的滾動源源不斷地送出。

現在，這里已經是年產4000萬平方米、產值25個億的國內頂尖印刷版材的生產基地，擁有著世界上最先進的版材生產線，十年間，產值增長了8個億。

2007年，廈門市做出了一項現在看來影響深遠的前瞻性決策，由廈門市土地開發總公司以凈資產作價，從柯達公司手中回購海滄308工業園區和翁角路預留發展用地，土地面積共計54.8公頃，同時收購廠房及公用工程設備作為儲備資產租賃，沖抵資金成本，保證投資收支平衡。

在收儲這一存量工業用地后，同時將部分廠房及公用工程設備返租給柯達公司。這讓受數碼行業沖擊，步入低谷的柯達公司從資產轉讓中獲得了一筆生產流動資金，企業恢復了活力。減負后的柯達公司輕裝上陣，資產重組后的銳珂醫療影像廈門工廠生產線開始投產，由此開啟了新一輪的征程。

與此同時，步入“新春天”的海滄308工業園，開始著手引進新興產業，目前園區內有包括柯達(中國)有限責任公司 、柯達（中國）圖文影像有限公司、銳珂(廈門)醫療影像有限公司、諾飛高新材料（廈門）有限公司、英科新創（廈門）科技有限公司、柯尼卡美能達醫療印刷器材（上海）有限公司、瑞士斯達利研磨科技有限公司、廈門弘信精密技術有限公司、廈門吉霖高儀衛浴有限公司等12家全球知名的跨國企業及國內知名企業租賃園區的廠房，產業業態也由原來傳統的感光膠卷轉型升級為數碼影像、醫療生物、精密儀器、精細化工等高新技術產業。

通過這樣的騰籠換鳳，引進符合廈門產業發展的企業，無需拆除重建，推動產業轉型升級，實現政府和企業的雙贏。據統計，園區入駐企業2007年至2015年度生產總值由10億元逐年增加至42.91億元，年度納稅額呈現快速增長，達到1.77億元，單位面積總產值高達1.13億元/公頃。

廈門大學經濟學院教授盧盛榮在評價這一舉措時認為，土地成本已經成為制約先進企業發展的一大負擔，從全國的情況看，工業企業的營收沒有負增長，但利潤卻呈現2.3%的負增長，根源就在于包括土地、勞動力、稅負等方面的成本上升，而廈門的工業用地推出的新方式，一方面幫政府增加了土地儲備庫存，另一方面減輕了企業負擔。在騰籠換鳳的過程中還把產業結構的短板補上了，實現了產業升級。

利用存量工業土地再次向企業供應生產用地，實現了二次利用，這或是廈門在土地層面供給側改革的最早實踐。

從粗放供給到集約化用地

廈門探索工業用地供給模式

事實上，國內一些城市的工業用地供給，為了增加產業招商力度，經常采用土地優惠等方式吸引企業入駐，而在實際運行過程中，往往存在土地利用效率不高、未能實現當初承諾的投資強度和產能等問題，甚至有一些變相成為小產權房，粗放式供給和投放，成為另一種形式的產能過剩，制約著土地的高效集約利用。

廈門市國土資源與房產管理局相關領導介紹說，以往廈門工業用地供地方式過于單一。一方面工業用地供應均采取出讓方式，且出讓年限均為50年，導致退出機制難以實施。而中小企業正常成長周期為8～12年，大型企業成長周期可能更長，因產業結構調整關停并轉、產業轉型升級等原因，導致工業用地低效利用、閑置不用等，難以盤活利用。另一方面是招商時已確定用地規模，且均按一次性供地；一些大項目往往是一次拿地后，因市場原因后續建設跟不上，導致用地閑置，且閑置用地收回難。

廈門市土地開發總公司副總經理李志偉說，廈門土地利用方式轉變的探索實踐歷程，可以追溯到2005年，廈門的一些老牌大中型工業企業如廈新、廈工、叉車廠、鍛壓廠、電化廠等，通過“退二進三”產業布局調整，老城區的工業用地通過收儲，重新規劃，為社會事業、服務業提供了寶貴的土地資源，土地得到二次利用，實現了城市的更新改造，而工業企業通過異地改造實現了產業升級。

2014年10月31日，《廈門市人民政府關于推進工業用地節約集約利用實施意見的通知》出臺，明確規定，《廈門市工業園區布局規劃》確定的各工業園區應劃定不少于5％的土地用于統建通用標準廠房，統籌安排具有發展潛力的中小企業入駐，采取租賃方式或先租后讓的方式提供；同時，積極引導一般工業項目通過二級市場使用存量建設用地，或租賃、購買工業園區標準廠房；積極嘗試工業用地“先租后讓、租讓結合”的供地方式，由中標人或競得人先行承租土地進行建設，通過達產驗收后，符合合同約定條件的，再辦理土地出讓手續。實行新增工業用地租讓彈性年期制，一般工業項目用地租讓年期合計不超過20年。

而這種供地方式的轉變，已經通過海滄這個項目顯露出了其獨特的優勢和生命力。據悉，海滄308工業園區入駐企業合計租賃廠房面積約5.17萬平方米，租金均按照收購時的計劃，按季度按時繳交入賬，租金總額完全覆蓋收儲該項目的資金成本。