廈門本地居民張成現在提起他的買房經歷還覺得有些慶幸。2016年春節前,他打算買一套小房子,過年前看中一套50平方米一房,總價109萬元,當時有些猶豫,沒有立即購買。他沒有料到的是,年后再看,過了一個月價格已經漲到115萬元,他趕緊跟房東下了訂?!靶姨澁敃r買了,我剛下定沒多久又漲了20萬,再過兩個月就買不起了”,張先生感嘆,房價從來沒有漲得這么快。
據國家統計局的數據顯示,5月份廈門以分別5.4%、5.5%、6.3%的環比漲幅領漲70城的新建住宅價格、新建商品住宅價格以及二手住宅價格。如此看來,廈門等城市儼然開始接棒深圳,成了房價上漲的急先鋒。
樓盤銷售:只要有房子可賣,都能賣得很好
6月15日,澎湃新聞記者來到廈門島內標桿樓盤建發央璽。
據銷售人員介紹,他們是去年11月開的盤,當時的均價4.8萬元/平方米,“當時市場還沒有起來,我們的定價比周邊其他樓盤高了5000元/平方米。之后每個月加推1棟樓,價格每次小幅上漲2000元/平方米?!贝汗澾^后,廈門樓市出現明顯上漲行情,該樓盤接連開了兩次盤,每次均價都上漲了6000元/平方米,“現在的均價在6.8萬-6.9萬元/平方米,較去年11月漲了2萬元/平方米?!耙粭潣?0套房源,每次開都能賣完,總價在900萬-1000多萬元?!变N售人員說,他們也沒預料到樓市會漲成這樣,這一輪整個廈門的房價都普漲了30%-40%,銷售人員說,樓盤一共有500套房源,目前只剩下了52套。
在廈門島內另一標桿樓盤建發中央天成,銷售人員介紹說,去年11月,樓盤的均價在4.3萬-4.4萬元/平方米,經過今年年初以來的這一撥上漲行情,目前的均價在5.5萬元/平方米,“目前我們還剩下30多套房子,暫時不賣了,等著漲價,總價在800-1000萬元,30多套房子的貨值也有3個多億。如果以現在的價格開盤,一推出來肯定會全部賣完?!变N售人員說,“現在廈門沒有賣得特別不好的樓盤,只要有房子可賣,都能賣得很好?!?/p>
事實上,目前,廈門一手市場正面臨著新盤供應難以跟上的問題。
廈門市房管局一份內部數據顯示,2016年1-5月,廈門一手商品住宅共成交163萬平方米,而同期的新增供應量只有90萬平方米,呈現出明顯供小于求的局面。這使得房價被明顯推高,其中5月一手商品住宅的成交均價達到25213元/平方米,環比上漲16%,同比上漲30%。
在島內思明區華爾頓1275樓盤,銷售人員稱,去年3月開盤時,毛坯房均價3.2萬元,去年11月精裝修房源開盤時,均價4.2萬元/平方米,今年3月再次加推,均價再漲1萬,達到5.2萬元/平方米,目前的均價在5.7萬元/平方米,“每次開盤推100-120套,開盤至少去化8成,因為現在島內沒什么供應量了,所以我們接下來推盤節奏會慢一點,價格肯定是會漲的,但不會像之前那么大?!?/p>
很多業內人士看來,真正拉升廈門房價的還是地王的刺激。
6月16日,在同安區保利叁仟棟樓盤,銷售人員介紹說,樓盤去年下半年第一次開盤均價1.7萬元/平方米,今年4月22日,緊鄰樓盤的TP02商住地塊經過200多輪競拍,最終被保利以54.26億元競得,成交樓面價高達25838元/平方米,成為廈門總價地王和島外單價地王。該樓盤隨即于第二天開盤,均價直接跳到2.8萬元/平方米,“推了300多套,賣掉9成。目前我們的均價已漲至3.2萬元/平方米,預計月底就將開盤?!变N售人員說,樓盤接近翻倍的價格暴漲主要源于周邊地塊的土拍,去年1.7萬元/平方米的售價,客戶主要都是剛需,而今年漲價過后則是以改善型和投資為主。
在翔安區盧卡小鎮,樓盤銷售人員說,4月樓盤的均價在1.9萬元/平方米,4月22日拍出地王之后,樓盤均價直接提到2.6萬元/平方米,“價格一下子漲這么多,客戶肯定不可能像之前那么搶房,但提價之后市場接受度還是可以的,開盤去化率能有70%-80%?!?/p>
克而瑞福建區域總經理張子吉表示,雖然廈門樓市從春節后就開始出現上漲行情,但真正的行情轉變是在4月底。
4月22日保利加冕廈門的總價地王與島外的單價地王后,一下子把島外樓面價從1.5萬元/平方米拉升到2.5萬元/平方米的高位,廈門各樓盤紛紛大幅漲價。“該地塊所在的同安本身和廈門的區隔就非常強,不像其他區域和廈門有那么強的緊密性,在這么一個區域拍出這么高的樓板價,很是瘋狂,當時周邊的房價不過1.7萬-1.9萬元/平方米,面粉大大貴過面包。”
張子吉說,土拍后的那一周,廈門有10個樓盤開盤入市,少的漲價5000-6000元/平方米,多的漲價1萬元/平方米,一下子就把全廈門的房價拉升起來,這也是5月廈門房價領漲全國的主要原因。
據廈門市房管局內部數據,4月廈門一手新盤成交套數為4871套,達到今年以來的最高值。
廈門金都海尚副總經理李偉也是同樣的觀點,廈門從去年10月開始,整體市場就開始出現上揚,當時的主要原因是買房落戶政策將于12月31日截止,所以市場出現趕末班車行情,開盤的樓盤基本都是日光。到了今年1、2月份市場出現一個下滑,3月份放出即將土拍的消息,這對廈門樓市的影響是非常大的,因為當時廈門的各大房企都十分缺地,迫切希望增加土地儲備。等到4月22日同安環東海域拍出地王,整個廈門的房價一下被拔高,島外的均價從2萬元/平方米左右,拔高到2.7萬-2.8萬元/平方米,甚至3萬元/平方米,島內從原先的3-4萬元/平方米,飆升到5-6萬元/平方米,“土拍的當天晚上,周邊樓盤多的漲價1萬,少的漲價3000元,我們的項目漲了7000元/平方米?!崩顐フf。
廈門樓市價格進入532格局,即島內5萬元/平方米,海滄、集美3萬元/平方米,同安、翔安2萬元/平方米?!斑@原本是市場4、5年才能走過的路,現在提前來到了。”李偉有些感慨。
從年初到現在,85后廈門姑娘丁莉(化名)已經“倒騰”了20多套房子,是個不折不扣的炒房客。
“都是快進快出,周期只有10幾20天,甚至幾個小時?!倍±蛘f,由于一手房開發商那里賺差價繞不過去,她只炒二手房,“在中介那里收房子,約好價格,付個定金,如果房東對資金有要求,就付個房價的10%-20%,然后再找下家,加價轉手。我從房東那里拿房子,只做公證,不過戶。找到下家后,下家直接跟房東過戶?!倍±蛘f,由于是快進快出,她的利潤空間在10%,不過廈門房價基數高,一套小戶型總價300萬元的房子,倒騰一下就可賺30萬元,如果對利潤要求不高,幾個小時就可以轉手,“目前我手上還有5、6套房子,都是島內的,總價在400-500萬元,經過年初以來的價格瘋漲,現在的房價水平已經很高了,所以我打算盡快拋出去?!睂τ诤笫械呐袛啵±蛘J為,也許短時間內,廈門的房價仍然會上漲,但最終還是會跌下去的。
與合肥一樣,除了丁莉這種職業炒家,房價的暴漲讓離這個行業近,手頭有點資金的人都加入了炒房大軍。
劉建(化名)房產廣告代理商,也兼職炒房,“我和朋友一起包銷了5、6套房子,都是島內的,單套總價400多萬元以上,4月份收的,5月份全部出手,賺了10%多?!眲⒔ㄕf,他也是從房產中介或者開發商那里拿到房子,談好價格,給后者幾十萬元的定金,然后包銷,保證在一定期限內賣出,如果賣不掉就自己買下,自己再找下家,加價賣出?!安贿^現在手上已經沒房子了,經過半年的瘋漲,現在廈門的房價已經很好了,炒房存在風險。”
“現在廈門有相當一部分人都在炒房,這些炒房人動員房東賣房,房東會說自己不知道市場行情,比如一套房子叫價400萬元,炒房客會說400萬太低,我給你賣420萬元,于是就將這套房子簽下來,付給房東10萬或者50萬元的定金,然后炒房客自己來賣,他賣的時候就是450萬、480萬元了?!睆B門市房地產中介行業協會副會長王崎介紹說,這些炒房客對廈門原本已經火爆的樓市起到了推波助瀾的作用,“炒房客也是在賭,因為他向房東保證在一定時間期限內賣掉,有的本身就是房產中介的炒房客會把整個片區的二手房全簽下來,這樣市面上就沒有其他房源在賣了,那么他壟斷了房源,他說多少錢就是多少錢?!?/p>
投資甚至已經不分資金量。廈門的出租車司機小楊說,2008年3個一起開出租車的河南老鄉約他合買島內一套單價1.2萬元/平方米的房子,他嫌貴,沒敢參與,結果這套房子于今年3月出手,單價5萬元/平方米,100多平方米的房子賺了將近400萬元,想想真的好后悔。
面對眼下這撥樓市行情,有開發商連稱“看不懂”,廈門某房企負責人稱,眼下的廈門樓市太瘋狂了,連同安那么偏僻的地方,樓板價竟然拍出2.58萬元/平方米,面粉加工大大貴過面包,“用什么來支撐那個價格呢?我自己一直搞不明白。從理性角度說,不應該再漲了,有些過頭了?!痹撠撠熑苏f,與深圳、上海等一線城市相比,廈門的經濟總量、人均收入都是偏低的,與目前的高房價并不匹配,“對未來的市場走勢,我不看好,泡沫嚴重。很多客戶都是2、3套房子甚至更多,他們不是剛需,而是投資客?!?/p>
王崎稱,廈門樓市歷來都沒有出現過暴漲暴跌,但今年年初到現在,整個樓市一下漲了30%-40%,成為了全國的焦點,主要問題還是集中在土地供應上。
王崎表示,雖然島內已經無地可供,但島外還有大量的空地沒有開發出來,但政府因為拆遷難、征地難,表現得較為無能為力。此外,與一線城市一樣,廈門也是一個人口凈流入很大的城市。頂著“旅游城市”、“宜居城市”的光環,廈門光在福建省內就很受認可,省內的漳州、泉州、龍巖、三明等地的人都會來廈門買房,“在2015年之前,60%的房子都是外地人買走的,這些人并不住在廈門,可能這其中會有20%的人會因為兒女上學、老人養老而留在廈門,那至少還有30%-40%是純投資的?!蓖蹒f。
集美大學房地產研究所所長李友華認為,較之國內同類城市,廈門地理環境優越、公共資源配置較好、土地稀缺且近年來商住土地供應偏緊、人口凈流入量大。近年來土地供應偏緊導致地價和房價雙重上漲,抬高了市場預期。此外,廈門人口吸附能力較強。據2014年最新統計資料顯示,廈門常住人口總數425萬,凈流入人口220萬。綜合近十年廈門人口數量及增長速度,可以得出廈門人口復合增長率為6.57﹪,根據人口向上增長趨勢,以復合增長率計算,未來三年廈門常住人口將突破500萬,這可能意味著市場會有后續支撐。 |