法官說法

非法使用租房房東有權解約

海滄區法院審理認為，根據趙先生提供的證據，足以證實老劉將房產轉租他人，而他人在此從事非法傳銷活動。但是，承租人的行為已明顯違反《合同》約定。因此，判決支持趙先生要求解除《合同》的要求。

另外，法官還說，老劉主張已收的2萬元為補償裝修費用的損失，與《收條》上所寫的“提前解除租賃違約金”不一致，證據不足，不予采信。趙先生在本案中不存在違約事實，而老劉作為違約方無權向守約方要求任何違約金。趙先生要求返還2萬元，理由充分。因此判決雙方解除房屋租賃合同，并讓老劉返還2萬元給趙先生。

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租房當“淫窩”租戶成被告

租戶將房子提供給人賣淫，房東有權提前終止租約嗎？此前，廈門中院還受理了一起這樣的租賃合同糾紛，房東鄭先生將租戶告上法庭，要求提前解約。

幾年前，菲菲（化名）向房東承租了金尚路的兩處房產，開起了旅館。當時合同約定，租期15年半。承租后，菲菲也依約支付了1.5萬元押金。

但是，房東沒有想到，菲菲竟然將房屋提供給失足女使用，還招攬嫖客上門。旅館開業不久后，民警就在旅館內查獲一起房客嫖娼行為，并發出行政處罰決定書。

事發后，房東鄭先生聽說自己的房屋竟被用做賣淫場所后，一怒之下將租房人菲菲告上法庭。他起訴認為，菲菲在租賃場所內從事非法活動，房東有權解除合同。因此，請求法院判令終止租賃關系，菲菲返還房屋，并支付1.5萬元違約金。

經審理，廈門中院作出終審判決，判令終止雙方的房屋租賃關系，并要求菲菲“及時返還房產”。另外，菲菲交給房東的1.5萬元押金也討不回來了，抵作違約賠償金。

專家說法

三問違法租房

租客違法，能不能解約？

廈門大學法學院教授黃健雄認為，租客租房用于違法用途，房東有權解約。因為，首先，租客租房未按照約定的用途使用房屋，違反租房合同約定，房東可以解除合同。其次租房用于違法用途，也違反了法律規定，房東解除合同于法有據。

違法租房出事，誰來擔責？

黃健雄認為，如果房東在出租房屋前，對承租人的身份證件進行了登記、檢查、備案，即盡到了合理的注意義務，并且對承租人的違法行為進行了制止或勸阻、舉報等，那么出租房因違法用途除了責任事故，損失應由承租人賠償。

但是，如果房東對承租人身份證件、個人基本信息、租房后房屋使用等情況不管不問，不檢查、不登記，也不去派出所辦理登記備案，或者明知是有犯罪行為的人而為其提供出租房屋，以及明知承租人在出租房內進行違法活動而放任不管，那么房東和承租人各自都要對損失承擔相應的責任。

如果房東和承租人共同利用出租房進行違法活動，那么房東和承租人就要對損失承擔連帶責任。

哪些情況，房東有權解約？

黃健雄認為，首先，當事人協商一致，可以解除合同。其次，承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

第三，承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不于催告期限內支付租金的。出租人可以解除合同。

第四，承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的。《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”

另外，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。