廈門(mén)寫(xiě)字樓去庫(kù)存壓力大

廈門(mén)日?qǐng)?bào)訊 (文/本報(bào)記者 劉博)據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2016年上半年，廈門(mén)甲級(jí)寫(xiě)字樓存量63萬(wàn)平方米，空置率高達(dá)28%；未來(lái)五年內(nèi)，還將新增248萬(wàn)平方米，是2015年底存量的五倍。

廈門(mén)未來(lái)寫(xiě)字樓的新增量，甚至高于成都的208萬(wàn)平方米。但從甲級(jí)寫(xiě)字樓去化速度看，2015年廈門(mén)共去化7.3萬(wàn)平方米，不足成都的一半。

然而，廈門(mén)的寫(xiě)字樓是絕對(duì)過(guò)剩的嗎？如何解決運(yùn)營(yíng)能力問(wèn)題？改成住宅能降低空置率嗎？本報(bào)記者就這些問(wèn)題采訪了相關(guān)的業(yè)內(nèi)人士。

廈門(mén)的寫(xiě)字樓是絕對(duì)過(guò)剩嗎？

按照存量、去化速度計(jì)算，廈門(mén)甲級(jí)寫(xiě)字樓去化周期長(zhǎng)達(dá)8.6年。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:寫(xiě)字樓受廈門(mén)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，應(yīng)是過(guò)剩的。

然而，戴德梁行廈門(mén)公司總經(jīng)理潘育敏則提出了樂(lè)觀的看法:“短期看過(guò)剩，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看未必，因?yàn)榭赡艹霈F(xiàn)爆發(fā)性去化，例如自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)、象嶼保稅區(qū)成立，就推動(dòng)了片區(qū)寫(xiě)字樓去化。”

上半年經(jīng)濟(jì)增速也支撐了潘育敏的觀點(diǎn)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院披露，2016年上半年廈門(mén)以9.2%的GDP增速，位居重要城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前五名。其中，軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增長(zhǎng)19%，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要新動(dòng)力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門(mén)的高速增長(zhǎng)與國(guó)家戰(zhàn)略有很大關(guān)系，可以說(shuō)占盡天時(shí)。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)寫(xiě)字樓去化，那么從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，廈門(mén)的寫(xiě)字樓未必是過(guò)剩的。

如何解決寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)能力問(wèn)題？

加速寫(xiě)字樓去化，也應(yīng)提高運(yùn)營(yíng)水平，除了硬件維護(hù)，還應(yīng)在概念、推盤(pán)節(jié)奏、租戶(hù)把控、資源整合等方面下工夫。潘育敏認(rèn)為:“寫(xiě)字樓應(yīng)該持續(xù)運(yùn)營(yíng)、調(diào)整，海外運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)會(huì)帶動(dòng)本土成長(zhǎng)，10年前北上廣的寫(xiě)字樓多由外資公司運(yùn)營(yíng)，同樣在廈門(mén)，有僑胞、僑商背景的開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)，比如由新加坡公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的國(guó)際銀行大廈。”她堅(jiān)信“廈門(mén)整體運(yùn)營(yíng)水平提高需要一個(gè)過(guò)程，建發(fā)JFC學(xué)習(xí)得就比較好。”

很多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到運(yùn)營(yíng)的重要性，萬(wàn)科中心負(fù)責(zé)人張?jiān)评妆硎?“要提供人性化服務(wù)，我們正從‘單一辦公’向‘復(fù)合社區(qū)’轉(zhuǎn)變。”海西金融廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人葉謀源也表示:“應(yīng)不斷提升服務(wù)水平，我們正尋找會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等入駐，方便企業(yè)辦理事務(wù)。”

辦公用途改成居住用途

可以降低空置率嗎？

近期，省政府出臺(tái)了關(guān)于加快化解商業(yè)辦公去庫(kù)存的相關(guān)政策，允許商改住，但在廈門(mén)還沒(méi)有落地實(shí)施。

對(duì)此，潘育敏認(rèn)為，這順應(yīng)了住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。她建議，地段好的寫(xiě)字樓可改成服務(wù)式公寓，采取統(tǒng)一、高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)管理，以金領(lǐng)為目標(biāo)客群，采用長(zhǎng)租模式，這在上海、北京很發(fā)達(dá)。電視劇《離婚律師》中，主角羅麗、池海東住的就是服務(wù)式公寓，“目前廈門(mén)缺少這樣的產(chǎn)品，但是有一定的需求存在。”潘育敏說(shuō)。