業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購期間，樓市回歸買方市場(chǎng)，是購房者出手的最佳時(shí)機(jī)。

廈門日?qǐng)?bào)訊（文/記者 劉博）距離10月5日廈門樓市新政出臺(tái)，已整整一個(gè)月。實(shí)際上，10月5日的新政只是9月5日政策的升級(jí)版，并非突如其來。這也為微妙的廈門樓市增添了迷霧，10月購房者持續(xù)觀望、出手謹(jǐn)慎，這從銷售數(shù)據(jù)下滑可略見一斑。目前已進(jìn)入11月，市場(chǎng)又發(fā)生了什么樣的變化呢？

10月一手房銷量大跌

買賣雙方陷入博弈期

10月廈門一手、二手住宅銷量可謂創(chuàng)近年來新低。據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，10月廈門一手住宅僅售1010套，不足去年同期3154套的三分之一。而這一數(shù)據(jù)，相比于今年9月成交的1260套，則變化不大，這證明了從9月份第一輪調(diào)控開始，廈門樓市開始降溫，而10月份的新政升級(jí)，使樓市回歸理性，可見新政威力之猛。

業(yè)內(nèi)人士分析，一手住宅銷量大幅下滑，除了新政導(dǎo)致購房者陷入觀望以外，還因?yàn)楣?yīng)偏緊。9月僅龍湖春江彼岸、保利叁仟棟、禹州盧卡小鎮(zhèn)3個(gè)樓盤入市。而10月，僅僅有世茂璀璨天城、招商萊頓小鎮(zhèn)、保利叁仟棟、金都海尚國際4個(gè)樓盤入市。

其實(shí)，推盤不足、購房者觀望，是一個(gè)連鎖反應(yīng)。早在9月份時(shí)，記者調(diào)查得知，原本島外四區(qū)有10余樓盤預(yù)計(jì)在10月開盤或加推，戶型幾乎全部是120平方米以下的中小戶型，但多半由于蓄客不足，10月份沒有開盤。不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商不著急開盤，可能存在伺機(jī)漲價(jià)之嫌。盡管各方分析不一，但供應(yīng)量偏緊、需求旺盛仍是廈門樓市不爭的事實(shí)。因此，均和評(píng)估董事長王崎認(rèn)為:“也許一年半載之內(nèi)房價(jià)沒有大幅度上漲的可能性，但是長期看好。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月、10月廈門買賣雙方進(jìn)入博弈期，市場(chǎng)進(jìn)入“以時(shí)間換空間”的高位盤整期，觀望過后，多半會(huì)選擇年底前出手。

二手房銷量持續(xù)下滑

投資需求受壓抑

去年，廈門的二手房銷量超過一手房，廈門島內(nèi)全面進(jìn)入存量房時(shí)代。而今年，二手房比例還會(huì)加重。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，二手房市場(chǎng)情況，真正代表了一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度。從10月廈門二手房銷售數(shù)據(jù)，也可以看出，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入成熟期。

10月，廈門二手房銷量比新房明朗許多。據(jù)圖智土地研究中心數(shù)據(jù)，今年10月廈門二手住宅成交2792套，環(huán)比9月4732套下跌44%。但令人驚訝的是，這與去年10月份二手住宅成交的3019套數(shù)幾乎持平。王崎認(rèn)為:“二手房是現(xiàn)房銷售，它的銷量才是樓市真正的風(fēng)向標(biāo)。”談及新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響，家動(dòng)力房產(chǎn)總經(jīng)理劉建福認(rèn)為:“相比于北上廣，影響不算大，廈門僅僅是銷量下滑，但價(jià)格沒有降低。”

不可否認(rèn)，在新政調(diào)控下，不少投資客開始出貨，甚至以略低于市場(chǎng)價(jià)出售。劉建福說:“在市場(chǎng)不好的時(shí)候，投資客會(huì)出貨，市場(chǎng)好的時(shí)候才惜售。目前，多數(shù)投資客都在有選擇性的出貨。”投資客為什么現(xiàn)在離場(chǎng)？是對(duì)廈門樓市信心不足嗎？王崎表示:“不是因?yàn)樗麄儗?duì)房價(jià)預(yù)期不高，而是出于金融壓力。我有一個(gè)臺(tái)灣客戶，把幾年前在島外買的幾套都賣掉了，只留住島內(nèi)優(yōu)質(zhì)房源，將騰出來的資金換成美金保值。”

投資客退場(chǎng)

或是剛需、剛改購房良機(jī)

限購政策，到底限制了哪部分購房者呢？過去兩年，廈門的一手、二手房市場(chǎng)上，存在30%左右的投資客。而限購政策一出，把相當(dāng)一部分投資客擋在門外。世茂璀璨天城的銷售員小黃告訴記者:“前期蓄的客戶，有將近一半都沒有資格購買了。”記者走訪島內(nèi)外多家中介門店，發(fā)現(xiàn)近兩個(gè)月投資客購房幾乎消失殆盡。

這就意味著，目前廈門的購房者以有實(shí)際需求的人群為主。而售出的房源中，120平方米以下的剛需、改善仍舊是銷售主力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10月廈門一手住宅成交中，80-90平方米剛需型成交421套，占比40%，90-120平方米改善型成交323套，占比32%。

無疑，近兩個(gè)月銷量下滑，與剛需、改善型購買力有限有一定關(guān)系。一般而言，有實(shí)際需求的購房者多數(shù)是工薪階層，不如投資客資金實(shí)力強(qiáng)，購房決策時(shí)間較長。以島內(nèi)松柏附近的學(xué)區(qū)房為例，均價(jià)4.1萬/平方米，即便購買60平方米的小兩房，總價(jià)需要250萬元，首付需要120萬元，月供8500元。而以島外龍湖春江彼岸為例，89平方米小三房均價(jià)3.5萬元，總價(jià)310萬元，首付要93萬元，月供則高達(dá)1.2萬元。這對(duì)于普通的工薪階層來講，壓力是巨大的。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購期間，減少了投資客的擠壓，樓市回歸買方市場(chǎng)，或許是購房好時(shí)機(jī)。

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