東南網訊 （海峽導報記者余健平）廈門的租房市場，或許應該被重估。據廈門市統計局數據，2016年末廈門市常住人口為392萬人，流入人口占五成以上，按一定比例的人口租房算，廈門的租房市場已達百億級。

如此誘人的“蛋糕”，吸引了萬科、龍湖等全國房企巨頭的積極參與，還有自由品牌魔方公寓、紅璞公寓等和傳統二房東改造的青友、盤古公寓，如此炙熱的長租公寓，甚至得到國企廈門土地開發總公司的垂青。

盡管有國務院“培育和發展租賃市場”的39號文及住建部《住房租賃和銷售管理條例》等政策東風拂面，重資金、重人力、重服務的長租公寓，仍然面臨著一些難題，其盈利能力及周期仍備受質疑。

廈門的長租公寓，何去何從？

廈公寓數量破萬間

日漸高企的房價，讓越來越多都市白領的購房夢想破滅。

一扇門關閉，另一扇窗卻在開啟：集社交與居住功能于一體的長租公寓在廈門應運而生。

據廈門市統計局數據，2016年末廈門市常住人口為392萬人，流入人口占五成以上，按一定比例的人口租房算，廈門的租房市場達百億級。

這塊誘人的蛋糕，無論是實力房企、自有品牌、傳統二房東，還是本地國企，都想分一杯羹。短短兩年時間，廈門的長租公寓如雨后春筍般集中爆發。據不完全統計，目前廈門的長租公寓已破萬間。

比如，萬科泊寓在廈門已打造了9個社區，共有3900間房，是目前廈門規模最大的長租公寓品牌。魔方公寓在2016年租下湖濱東路一棟快捷酒店進行改造，推出140多套房源。新景UONE社區、世聯紅璞公寓也有上千套房源入市。上個月，龍湖冠寓位于湖里高新科技園區的首個項目正式亮相，今年共計開業近2000間。

不僅如此，就連廈門土地開發總公司旗下的地豐創客公寓也于去年跑步入場，加上由二房東改造的如青友公寓、盤古公寓，以及散落在城中村里相對粗糙的類長租公寓產品等，據不完全統計，目前廈門長租公寓品牌多達十幾家，市場上的房源已破萬間。

社交屬性獲白領青睞

裝修精致時尚，還搭乘著社交屬性，自帶的健身房、咖啡廳、影音室、中央廚房、洗衣房等公共區域極大滿足了都市青年的生活需求，在這樣一個物理空間里，實際上已形成了廣泛的社交生態圈。在租住的房子里把生活過成詩一般，正在成為現實。

這種集社交與居住功能的長租公寓，一改傳統出租屋的種種詬病，入廈以來便迅速受到目標群體的青睞。

“經過市場調查，租房群體主要集中在18-35歲年齡段，他們正是消費升級需求的主力群體，以往這個市場被低估了，可以說，長租公寓發展成全新業態是順勢而為。”萬科泊寓廈門總經理吳迪表示，特別是在國內如北京、上海、杭州、武漢、深圳、廈門等重點熱門城市，青年租房的需求龐大，并且正在不斷更新中。

據悉，廈門萬科泊寓各社區在面市三個月內就能基本實現滿租，龍湖冠寓剛啟動預訂，已迅速走紅90后市場，魔方公寓、UONE、紅璞公寓的出租率也不是問題。可見產品專業程度和服務水準很大程度上決定了出租率的落差。

期待利好政策盡快落地

從國務院下發“培育和發展租賃市場”的39號文，到今年5月住建部公布《住房租賃和銷售管理條例》草案來看，政策層面正在加緊推進租售并舉的住房制度。

另一則消息是，7月4日晚，上海國土局網掛出了兩塊“租賃住房用地”出讓公告，意味著地塊要由開發商100%持有，只租不售。加上近來開發商拿地的自持比例不斷攀升，可以預見的是，全國盤活存量房、大興租房市場時代或已到來。“龍湖的目標是在三年內在廈門推出5萬間長租公寓。”龍湖冠寓運營負責人劉健表示，目前長租公寓是集團的重點項目，雖然當前的長租公寓還是租賃改造的輕資產為主，但今后將加大重資產比例，在項目建設初期就融入公寓設計理念，打造完整的長租公寓產業鏈。

“具體還是跟隨廈門的市場需求，萬科泊寓不僅想為普通人打造理想的居住空間，我們還希望能積極輔助政府工作，與政府保障性住房形成差異化補充。”不過，吳迪并沒有透露公司具體布局計劃，他表示，自2013年以來，萬科致力于拓展服務城市發展的生態系統，新發展的業務正與傳統開發業務并駕齊驅。“長租公寓市場空間很大，一家獨大不大可能，早期更多的是打磨產品，做好服務，占有市場，更希望的是政策能盡快明朗，形成行業規范，提高行業門檻，促進行業可持續健康發展。”吳迪坦言，目前長租公寓談盈利尚早，擴大市場占有率，獲得更多客戶資源是當前目標，只有走在第一梯隊，才有可能成為領航人。

或許，在這場賽道上，當前入局的大型房企，基金機構都在鉚足了勁搶奪客戶流量，打磨規范化產品，并且靜待政策紅利盡快落地，一旦形成了頭部效應，在政策利好的加持下，才有望迎來幾何級的增長。

記者觀察

運營長租公寓房企有天然優勢

看似誘人的“蛋糕”，讓外界對該行業領域充滿想象，然而，長租公寓在現實中卻面臨不少難題，運營商們想要嘗到“蛋糕上的奶油”，還需時日。

導報記者了解到，目前各品牌在廈門打造的長租公寓多是以租賃物業進行改造的模式為主，比如廢棄的工廠、結業的快捷酒店、商辦樓等。從租賃物業盤活存量房源，改造成長租公寓需要批文才能改變物業性質，合規運營成本不低。其次，在主打特色空間、貼心服務和標準化等方面，長租公寓在人力、服務質量上的要求也很高，隱形成本不可小覷。

實際上，若只是簡單靠改造存量物業出租很難賺錢。因為要交增值稅、房產稅、所得稅，綜合算下來幾乎難以覆蓋成本。

這一點，在殿前附近做小型長租公寓的余先生深有感觸。余先生是傳統的二房東，長租公寓在廈門興起，客戶對租房品質的提升讓他意識到必須轉型。去年，他和兩個朋友一起租下了殿前一棟已結業的快捷酒店，租期10年，租金、改造、裝修、宣傳等，花費在500萬元左右，120多套房源，租金大多在1400-2000元之間。但項目入市后，效果卻不是很理想，較為粗糙的公共區域對租客并沒有太大的吸引力。大半年來，出租率維持在50%左右，目前處于虧損狀態。“無論是前期產品打造上，還是后期運營方面，我們花的成本都要高很多。”余先生表示，租賃市場格局正在發生巨變，在實力房企的夾擊下，二房東的生存空間將越來越小。“無論在爭取物業、改造采購成本，管理專業化、資金等方面，房企都有天然優勢，因而也能夠打造出更優質的產品，提供更精細化的服務，迅速贏得客戶認可。”龍湖冠寓運營負責人劉健坦言。