簽了協(xié)議付了定金 買房后遭限購(gòu)定金能退嗎?
2017-09-16 10:28? 陳捷?來(lái)源:東南網(wǎng) 責(zé)任編輯:段馬水 我來(lái)說(shuō)兩句 |
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據(jù)海峽導(dǎo)報(bào)報(bào)道 (記者 陳捷 實(shí)習(xí)生 楊康 通訊員 海帆/文陶小莫/漫畫)投巨資買房,被限購(gòu)咋辦?買房后遭限購(gòu),定金能不能退?購(gòu)房者“被限購(gòu)”,能否成為退房理由? 近日,海滄區(qū)法院發(fā)布了一起因限購(gòu)引發(fā)糾紛的典型案例,購(gòu)房者李先生因付了定金后被限購(gòu),過(guò)不了戶,賣方又拒退定金。無(wú)奈之下,他將賣方告上法庭,要求返還購(gòu)房定金。 導(dǎo)報(bào)記者采訪了解到,最近廈門因限購(gòu)限貸引發(fā)的官司不少。限購(gòu)對(duì)象買房,究竟要注意些什么?限購(gòu)政策出臺(tái)后,又該如何保護(hù)自己的權(quán)益?針對(duì)這些問(wèn)題,導(dǎo)報(bào)記者請(qǐng)法官和律師就典型案例進(jìn)行了解讀。 遭遇:付了購(gòu)房定金,他意外遭限購(gòu) 購(gòu)房者李先生今年26歲,他購(gòu)的房產(chǎn)位于海滄區(qū)一個(gè)小區(qū),面積大約60平方米。 去年8月4日,李先生與張女士簽訂了《房屋買賣協(xié)議》,約定購(gòu)買張女士位于海滄區(qū)的這套房產(chǎn),成交價(jià)為108萬(wàn)元。 當(dāng)時(shí)雙方約定,在簽訂協(xié)議當(dāng)日,李先生向張女士支付10萬(wàn)元購(gòu)房定金,并在2016年10月25日前,過(guò)戶當(dāng)天再支付42萬(wàn)元,余下購(gòu)房款由李先生向銀行貸款。 簽訂協(xié)議當(dāng)日,李先生依約支付給張女士10萬(wàn)元定金。然而,后來(lái)出現(xiàn)了意外情況,導(dǎo)致無(wú)法按合同約定過(guò)戶。 原來(lái),2016年9月5日,廈門市開始執(zhí)行住房限購(gòu)政策。限購(gòu)新政規(guī)定,對(duì)無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在廈門市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明的非廈門市戶籍居民家庭,暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。因?yàn)槔钕壬皇潜臼袘艏饲霸趶B門也未繳納過(guò)社會(huì)保險(xiǎn),所以他正好在限購(gòu)之列,因此喪失了購(gòu)房資格。 限購(gòu)政策實(shí)施后,李先生找張女士協(xié)商解除協(xié)議,并要求退還定金。但是,張女士同意解除協(xié)議,卻拒絕歸還10萬(wàn)元購(gòu)房定金。 最終,雙方協(xié)商未果,無(wú)奈之下,李先生只好將張女士告上法庭。他起訴請(qǐng)求法院判決解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》,并讓被告賣家返還定金。 焦點(diǎn):購(gòu)房后被限購(gòu),定金能不能退? 10萬(wàn)元定金,究竟該不該退?近日,海滄法院開庭審理了此案。法庭之上,原告和被告雙方都堅(jiān)持自己的主張。 李先生認(rèn)為,張女士應(yīng)全額退還10萬(wàn)元定金,因?yàn)樽约涸诖耸录械淖龇ú⑽催`約。而廈門市出臺(tái)的限購(gòu)條款發(fā)生在定金支付之后,自己購(gòu)房后遭遇限購(gòu)政策,因而喪失購(gòu)房資格,導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行,合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 李先生還指出,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。因此,賣家應(yīng)該退還定金。 但是,賣家張女士卻堅(jiān)持認(rèn)為,解除協(xié)議可以,但是,因李先生不能履行協(xié)議構(gòu)成違約,所以不退還李先生已付定金。 張女士說(shuō),李先生只履行了支付定金的義務(wù),而未能履行其他協(xié)議所約定的義務(wù),是李先生自己違約。根據(jù)雙方簽的協(xié)議約定的“若乙方中途違約,購(gòu)房定金歸甲方所有”,她有權(quán)不退還定金。 判決:協(xié)議解除,定金應(yīng)依法歸還 最終,海滄法院作出一審判決,判決解除李先生和張女士簽訂的《房屋買賣協(xié)議》,并要求張女士應(yīng)全額退還李先生所支付的10萬(wàn)元定金。 法院一審認(rèn)為,依照協(xié)議,李先生須支付房款,張女士須交付房產(chǎn)。但是,協(xié)議合同所交易物為不動(dòng)產(chǎn),而不動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)登記,才能產(chǎn)生公示及對(duì)抗他人的效力,因此被告配合原告辦理過(guò)戶登記手續(xù),原告取得登記在自己名下的房產(chǎn)是房產(chǎn)買賣合同履行的應(yīng)有之義。 但是,現(xiàn)在原告因政府發(fā)布的限購(gòu)政策,不具備在廈門市購(gòu)房的資格,且限購(gòu)政策開始執(zhí)行時(shí)雙方尚未到不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)送件,所以訟爭(zhēng)房產(chǎn)客觀上已不可能登記在原告名下。原告以此不可歸責(zé)于己方的原因主張合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),要求解除合同,于法有據(jù),法院予以支持。所以,張女士應(yīng)依法退還全部定金。 |
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