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購房者遭限購開發商有權解約嗎？

買房之后，限購政策出臺，購房者意外遭限購，開發商有權解除合同嗎？此前，海滄法院還受理過一起這樣的購房糾紛，購房者林先生為此和開發商鬧上法庭。

2013年2月25日，林先生向開發商認購了一套位于海滄區的房產，并支付預售定金5萬元。數天后，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定林先生向開發商購買上述房產，建筑面積115.58平方米，房款共計157萬多元。

但是，林先生購房之后，限購政策出臺了。于是，開發商就以林先生系限購對象，而且逾期支付房款為由，起訴到法院，要求解除合同。

開發商起訴說，根據限購政策，林先生屬于限購對象，雙方之前簽訂的《商品房買賣合同》無法履行。同時，林先生也未依照合同約定的期限支付購房款，所以開發商享有單方解除權。因此，開發商請求法院判令解除合同。

最終，海滄法院作出一審判決，判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。

法官說法

合同無法履行原告有權解除

法官說，本案當中，購房者林先生的戶籍所在地不在廈門，且未能提交其購房之前2年內在本市逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險的相關證據。依照現行的限購政策，被告林先生并不具備在廈購房的資格，亦必然無法通過《商品房買賣合同》的履行而獲得訟爭房產的物權，合同目的無法實現。

因此，原告主張解除其與被告簽訂的《商品房買賣合同》，法院予以支持。

限購“4問”

1問：買房后被限購，定金能退嗎？

福建自暉律師事務所主任林敏輝律師：根據最高法的司法解釋，房屋買受人在合同簽訂后由于限購政策而無法辦理過戶的，屬于“因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現”，買方可以請求解除合同，并返還所支付的購房款和定金。這種情況下，當事人請求解除合同的，除合同另有約定外，一般應予支持。而且，這種情形不屬于違約解除，賣房人應當將定金或購房款返還。

2問：買方隱瞞“被限購”，賣方能否索賠？

林敏輝：對于在住房限購政策實施后，一方隱瞞或者虛構相關事實，導致訂立的房屋買賣合同違反住房限購政策而無法實際繼續履行的，另一方當事人有權請求解除或者撤銷合同，并要求對方當事人賠償因此造成的損失。

3問：限購后解約，還要付中介費？

林敏輝：首先要積極地和賣方溝通協商，最好能夠通過和平協商的方式解除合同。如果不能達成協商，買方可以通過訴訟的方式來解決。

另外，因房地產調控政策出臺導致房屋買賣合同無法履行的，中介公司不能以居間行為已經完成為由要求支付中介費。但是，買受人應支付中介公司為居間活動花費的“合理費用”。

4問：限購限貸風險，如何防范？

林敏輝：首先，在考慮購房初期要做好相應的準備工作，比如先了解其他地區的購房政策等相關信息。其次，訂立合同時，在合同內預先約定好相關條款，如因政策變動導致無法完成購房，合同自動解除之類的內容。還有，也可以預先約定首付款為房屋總價款的百分比，例如若是因相關政策的出臺導致首付比例的提高，合同自動解除。有類似這樣的條款，在一定程度上就可以防止因限購限貸政策原因導致的糾紛，減少雙方可能因政策帶來的損失。