據(jù)海峽導(dǎo)報(bào)報(bào)道 （記者 陳捷 實(shí)習(xí)生 楊康 通訊員 海帆/文陶小莫/漫畫）投巨資買房，被限購(gòu)咋辦？買房后遭限購(gòu)，定金能不能退？購(gòu)房者“被限購(gòu)”，能否成為退房理由？

近日，海滄區(qū)法院發(fā)布了一起因限購(gòu)引發(fā)糾紛的典型案例，購(gòu)房者李先生因付了定金后被限購(gòu)，過(guò)不了戶，賣方又拒退定金。無(wú)奈之下，他將賣方告上法庭，要求返還購(gòu)房定金。

導(dǎo)報(bào)記者采訪了解到，最近廈門因限購(gòu)限貸引發(fā)的官司不少。限購(gòu)對(duì)象買房，究竟要注意些什么？限購(gòu)政策出臺(tái)后，又該如何保護(hù)自己的權(quán)益？針對(duì)這些問(wèn)題，導(dǎo)報(bào)記者請(qǐng)法官和律師就典型案例進(jìn)行了解讀。

遭遇：付了購(gòu)房定金，他意外遭限購(gòu)

購(gòu)房者李先生今年26歲，他購(gòu)的房產(chǎn)位于海滄區(qū)一個(gè)小區(qū)，面積大約60平方米。

去年8月4日，李先生與張女士簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，約定購(gòu)買張女士位于海滄區(qū)的這套房產(chǎn)，成交價(jià)為108萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)雙方約定，在簽訂協(xié)議當(dāng)日，李先生向張女士支付10萬(wàn)元購(gòu)房定金，并在2016年10月25日前，過(guò)戶當(dāng)天再支付42萬(wàn)元，余下購(gòu)房款由李先生向銀行貸款。

簽訂協(xié)議當(dāng)日，李先生依約支付給張女士10萬(wàn)元定金。然而，后來(lái)出現(xiàn)了意外情況，導(dǎo)致無(wú)法按合同約定過(guò)戶。

原來(lái)，2016年9月5日，廈門市開(kāi)始執(zhí)行住房限購(gòu)政策。限購(gòu)新政規(guī)定，對(duì)無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在廈門市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明的非廈門市戶籍居民家庭，暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。因?yàn)槔钕壬皇潜臼袘艏饲霸趶B門也未繳納過(guò)社會(huì)保險(xiǎn)，所以他正好在限購(gòu)之列，因此喪失了購(gòu)房資格。

限購(gòu)政策實(shí)施后，李先生找張女士協(xié)商解除協(xié)議，并要求退還定金。但是，張女士同意解除協(xié)議，卻拒絕歸還10萬(wàn)元購(gòu)房定金。

最終，雙方協(xié)商未果，無(wú)奈之下，李先生只好將張女士告上法庭。他起訴請(qǐng)求法院判決解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并讓被告賣家返還定金。

焦點(diǎn)：購(gòu)房后被限購(gòu)，定金能不能退？

10萬(wàn)元定金，究竟該不該退？近日，海滄法院開(kāi)庭審理了此案。法庭之上，原告和被告雙方都堅(jiān)持自己的主張。

李先生認(rèn)為，張女士應(yīng)全額退還10萬(wàn)元定金，因?yàn)樽约涸诖耸录械淖龇ú⑽催`約。而廈門市出臺(tái)的限購(gòu)條款發(fā)生在定金支付之后，自己購(gòu)房后遭遇限購(gòu)政策，因而喪失購(gòu)房資格，導(dǎo)致協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

李先生還指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。因此，賣家應(yīng)該退還定金。

但是，賣家張女士卻堅(jiān)持認(rèn)為，解除協(xié)議可以，但是，因李先生不能履行協(xié)議構(gòu)成違約，所以不退還李先生已付定金。

張女士說(shuō)，李先生只履行了支付定金的義務(wù)，而未能履行其他協(xié)議所約定的義務(wù)，是李先生自己違約。根據(jù)雙方簽的協(xié)議約定的“若乙方中途違約，購(gòu)房定金歸甲方所有”，她有權(quán)不退還定金。

判決：協(xié)議解除，定金應(yīng)依法歸還

最終，海滄法院作出一審判決，判決解除李先生和張女士簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，并要求張女士應(yīng)全額退還李先生所支付的10萬(wàn)元定金。

法院一審認(rèn)為，依照協(xié)議，李先生須支付房款，張女士須交付房產(chǎn)。但是，協(xié)議合同所交易物為不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)需經(jīng)登記，才能產(chǎn)生公示及對(duì)抗他人的效力，因此被告配合原告辦理過(guò)戶登記手續(xù)，原告取得登記在自己名下的房產(chǎn)是房產(chǎn)買賣合同履行的應(yīng)有之義。

但是，現(xiàn)在原告因政府發(fā)布的限購(gòu)政策，不具備在廈門市購(gòu)房的資格，且限購(gòu)政策開(kāi)始執(zhí)行時(shí)雙方尚未到不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)送件，所以訟爭(zhēng)房產(chǎn)客觀上已不可能登記在原告名下。原告以此不可歸責(zé)于己方的原因主張合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，要求解除合同，于法有據(jù)，法院予以支持。所以，張女士應(yīng)依法退還全部定金。

相關(guān)案例

購(gòu)房者遭限購(gòu)開(kāi)發(fā)商有權(quán)解約嗎？

買房之后，限購(gòu)政策出臺(tái)，購(gòu)房者意外遭限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同嗎？此前，海滄法院還受理過(guò)一起這樣的購(gòu)房糾紛，購(gòu)房者林先生為此和開(kāi)發(fā)商鬧上法庭。

2013年2月25日，林先生向開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)了一套位于海滄區(qū)的房產(chǎn)，并支付預(yù)售定金5萬(wàn)元。數(shù)天后，雙方簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定林先生向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買上述房產(chǎn)，建筑面積115.58平方米，房款共計(jì)157萬(wàn)多元。

但是，林先生購(gòu)房之后，限購(gòu)政策出臺(tái)了。于是，開(kāi)發(fā)商就以林先生系限購(gòu)對(duì)象，而且逾期支付房款為由，起訴到法院，要求解除合同。

開(kāi)發(fā)商起訴說(shuō)，根據(jù)限購(gòu)政策，林先生屬于限購(gòu)對(duì)象，雙方之前簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)法履行。同時(shí)，林先生也未依照合同約定的期限支付購(gòu)房款，所以開(kāi)發(fā)商享有單方解除權(quán)。因此，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求法院判令解除合同。

最終，海滄法院作出一審判決，判決解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》。

法官說(shuō)法

合同無(wú)法履行原告有權(quán)解除

法官說(shuō)，本案當(dāng)中，購(gòu)房者林先生的戶籍所在地不在廈門，且未能提交其購(gòu)房之前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的相關(guān)證據(jù)。依照現(xiàn)行的限購(gòu)政策，被告林先生并不具備在廈購(gòu)房的資格，亦必然無(wú)法通過(guò)《商品房買賣合同》的履行而獲得訟爭(zhēng)房產(chǎn)的物權(quán)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

因此，原告主張解除其與被告簽訂的《商品房買賣合同》，法院予以支持。

限購(gòu)“4問(wèn)”

1問(wèn)：買房后被限購(gòu)，定金能退嗎？

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：根據(jù)最高法的司法解釋，房屋買受人在合同簽訂后由于限購(gòu)政策而無(wú)法辦理過(guò)戶的，屬于“因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)”，買方可以請(qǐng)求解除合同，并返還所支付的購(gòu)房款和定金。這種情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。而且，這種情形不屬于違約解除，賣房人應(yīng)當(dāng)將定金或購(gòu)房款返還。

2問(wèn)：買方隱瞞“被限購(gòu)”，賣方能否索賠？

林敏輝：對(duì)于在住房限購(gòu)政策實(shí)施后，一方隱瞞或者虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的房屋買賣合同違反住房限購(gòu)政策而無(wú)法實(shí)際繼續(xù)履行的，另一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求解除或者撤銷合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償因此造成的損失。

3問(wèn)：限購(gòu)后解約，還要付中介費(fèi)？

林敏輝：首先要積極地和賣方溝通協(xié)商，最好能夠通過(guò)和平協(xié)商的方式解除合同。如果不能達(dá)成協(xié)商，買方可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)解決。

另外，因房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法履行的，中介公司不能以居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)。但是，買受人應(yīng)支付中介公司為居間活動(dòng)花費(fèi)的“合理費(fèi)用”。

4問(wèn)：限購(gòu)限貸風(fēng)險(xiǎn)，如何防范？

林敏輝：首先，在考慮購(gòu)房初期要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如先了解其他地區(qū)的購(gòu)房政策等相關(guān)信息。其次，訂立合同時(shí)，在合同內(nèi)預(yù)先約定好相關(guān)條款，如因政策變動(dòng)導(dǎo)致無(wú)法完成購(gòu)房，合同自動(dòng)解除之類的內(nèi)容。還有，也可以預(yù)先約定首付款為房屋總價(jià)款的百分比，例如若是因相關(guān)政策的出臺(tái)導(dǎo)致首付比例的提高，合同自動(dòng)解除。有類似這樣的條款，在一定程度上就可以防止因限購(gòu)限貸政策原因?qū)е碌募m紛，減少雙方可能因政策帶來(lái)的損失。