2016年，在廈門房地產市場聽到最多的是“地王”和“5-3-2”房價體系，這一年樓市火熱，房價堅挺。

2017年，廈門樓市迎來政策“嚴冬”，遭遇了樓市寒冰，整體市場表現為極度低迷，不但成交量一落千丈，就連土地拍賣都回到“2”時代，不過，房價卻持續飄紅，全市均價邁進“3.5萬+”時代，市場迅速進入深度調整周期。

2018年1月1日，克而瑞發布了2017廈門房企成績單并進行了解讀。時隔一周后，全球領先的房地產服務運營商戴德梁行于1月9日也對2017年廈門房地產市場特點進行了全方位、深層次解讀。

那么，2017年廈門房地產市場都發生了什么，有什么特點，對2018年有什么影響？不妨來看看。

關鍵詞：限購限售

特點：一手住宅成交量銳減，但房價整體堅挺

自2017年3月25日起，廈門市政府施行多輪“限購、限貸、限價、限售”以及市場整頓等調控措施。10月18日，福建省政府更是出臺了《關于進一步加強房地產市場調控的八條措施》。

在這樣的高壓政策調控之下，廈門房地產市場迅速進入深度調整周期，遏制了廈門房價過快上漲和不合理上漲勢頭，廈門樓市整體降溫。

據克而瑞數據顯示，廈門全年商品房成交總量為315.96萬㎡，金額為746.99億元，同比分別下跌31.4%和25.3%。其中，一手住宅成交量銳減，全年成交量同比下降56%，月均成交面積僅為9萬㎡，不足去年同期一半。值得一提的是，全市一手住宅供應面積總量僅有106萬㎡，同比下降34%，為近年來新低。不少房企試圖以時間換空間，一再延緩入市節奏。

戴德梁行廈門公司總經理潘育敏指出，受政策收緊和樓市降溫的影響，一些開發商存在捂盤惜售心理，導致樓盤的批準預售有所放緩，而供應放緩是影響新房市場表現的關鍵性因素。因此，2017年成交總量下跌并不是房地產價格調整所致。相反，新房成交價格卻一路飆升，均價達到33846元/㎡，同比增長32.1%。

潘育敏認為，在建立長效機制的背景下，持續嚴厲的調控、土地供應量的加大、拍賣規則的調整以及信貸政策的上調，都令廈門房價難以大漲。但持續多年的供不應求的局面仍會令消費者對核心區域房價保有樂觀預期，預計在2018年核心區域優質物業的整體價格仍會保持堅挺。目前，在政府調控政策不放松的基調下，預計二手房成交仍是主力。

關鍵詞：租購并舉

特點：長租公寓紛紛入市，緩解住宅買賣矛盾

“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這是在2017年12月18日召開的中央經濟工作會議中提出的。

早在2017年7月，廈門已成為12個首批開展住房租賃試點的城市之一。到了10月，福建省政府便出臺《關于進一步加強房地產市場調控的八條措施》，明確“2018年-2020年每年新建成租賃住房占新增住房總量不低于30%”。

可見，2018年租賃住房市場建設將是重點，相關的金融支持、專業化機構培育等繼續加速推進，在租購同權逐步落實下成為房地產市場重要的組成部分，屆時將近一步緩解買賣市場壓力。

目前，萬科、世茂、龍湖、中駿、禹洲等地產企業在廈門均有長租公寓項目入市。對于廈門租賃市場發展，潘育敏認為廈門共有產權房、租賃住房市場建設于2018年將得到進一步落實，共同構建多層次的住房供應體系，住房租賃市場的供給側改革不斷深入，預計將平抑房價，緩解住宅買賣市場矛盾，助力長效機制建設。

關鍵詞：廈門會晤

特點：甲級寫字樓需求回暖，但承壓仍長期存在

在政府產業發展政策以及金磚廈門會晤的利好下，2017年廈門甲級寫字樓整體市場需求回暖。來自戴德梁行數據顯示，廈門全年甲級寫字樓新增供應為14.8萬㎡，總存量增加至71.9萬㎡，而全年吸納量為68820㎡，雖然同比上漲48.4%，但同時空置率也逐漸走高，達到32%。雖然市場租賃需求有所回暖，但是面對自2016年以來所積累的供大于求的現狀，租戶享有更大的議價能力，2017年全市平均租金每月每平米為116.3元。

2018年，全市預計有65.5萬㎡甲級寫字樓入市，新增供應的入市必然會加劇市場競爭，租金空置將會持續承壓。從總供應量來看，雖然未來5年年均供應超過40萬㎡，但考慮到部分項目或等待地鐵開通和其他配套設施完善之后入市以取得更好的收益，預計實際供應壓力會有所削弱。此外，在金磚廈門會晤與投洽會接連舉辦的利好下，使得下半年外來客戶承租的大幅增加，外來需求的增加會一定程度改善供需現狀。

關鍵詞：跨界組合

特點：購物中心推陳出新，商業新零售強勢入駐

據戴德梁行數據顯示，2017年，建發灣悅城、世茂雙子塔兩個購物中心開業，帶來了18萬㎡的供應量，廈門全市優質購物中心存量增加至202.7萬㎡，而2018年還將新增供應預計達到45萬㎡，包括華潤萬象城、禹洲香溪里七號街區等。截至2022年，優質購物中心總存量預計將達到362.7萬㎡，島外占比達到25%，大體量全業態的區域型項目將逐漸完善島外商圈格局。

商業存量的增加將導致空置率和租金的變化。2017年，廈門各大購物中心積極調整升級，吸引了新零售強勢入駐，尤其是新增購物中心推陳出新，呈現出差異化定位。像“如此生活”線下體驗門店入駐集美萬達后，給顧客帶來優質、個性化的一站式生活體驗。此外，永輝“超級物種”繼6月入駐廈門加州商業廣場后，于10月再次入駐建發灣悅城、世茂雙子塔、曾厝垵。

可見，零售加餐飲的跨界組合帶來更高的利用率，同時更高的承租能力支撐其選址商場核心地段，這在各大購物中心的改造升級中表現搶眼。同時，這也使全市各大購物中心空置率持續走低，而位于非核心商圈的區域社區購物中心在激烈的市場競爭下不得不下調租金報價，直接拉低了全市租金，年末全市租金水平較2016年同期下降6.31%，至每月每平米579.1元。

值得注意的是，兩岸金融中心片區新項目紛紛入伙，場景化主題商業的打造力求滿足未來片區內職場精英社交與生活的雙重需求，新的嘗試和探索也將令商業市場衍生更多新的創意和趨勢。

廈門市唐氏地產常務副總經理陳耿杰認為，在大型購物中心強大的競爭壓力下，2018年仍然會有優質的社區購物中心脫穎而出，將提升商圈品質并帶動商圈平均租金上漲。