規(guī)劃更科學——

精準利用土地資源

位于廈門市集美區(qū)杏林工業(yè)組團內的某工業(yè)用地，原產(chǎn)業(yè)類型化工涂料現(xiàn)已不適合廈門產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向要求，2022年申請產(chǎn)業(yè)轉型，變更經(jīng)營范圍，按照增資擴產(chǎn)提容增效政策，拆除現(xiàn)有老舊建筑，重新規(guī)劃建設，容積率從0.23提升至2.99，企業(yè)轉型為以戶外產(chǎn)品為主的現(xiàn)代智能化環(huán)保企業(yè)。約定擴產(chǎn)后投資強度不低于4240萬元/公頃，投產(chǎn)后第二年度起年產(chǎn)值連續(xù)五年不低于4310萬元/公頃，年稅收不低于380萬元，大大提高了土地利用效率。

工業(yè)控制線外舊工業(yè)用地土地用途和建筑功能臨時轉換實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉型升級，湖里老工業(yè)區(qū)悅華路10號廠房正是這一政策的有力受益者。與特區(qū)共同成長起來的這宗當年包裝企業(yè)建筑用地，在建筑功能臨時變更為文創(chuàng)后，徹底激發(fā)出了巨大的市場潛力。

據(jù)聯(lián)發(fā)悅空間負責人連小姐介紹，改造后的園區(qū)定位為航天人力產(chǎn)業(yè)園和文創(chuàng)園區(qū)，去年10月開園后，當年入駐企業(yè)達100家，產(chǎn)值超100億元，納稅超6.36億元；今年新入園各類企業(yè)43家，涵蓋信息服務、人力資源、文化服務等。

廈門市持續(xù)以規(guī)劃引領全域存量空間優(yōu)化，從“全區(qū)域、全要素、全流程”角度系統(tǒng)謀劃低效用地再開發(fā)工作，避免碎片化、無序化開發(fā)。

針對工業(yè)用地實行工業(yè)控制線內外差異化管控，工業(yè)控制線內的舊工業(yè)用地在不改變土地用途、建筑功能的前提下，可以通過政府收儲再出讓、原土地使用權人自行改造等多種途徑進行“工改工”盤活利用，提高土地利用效率，促進產(chǎn)業(yè)結構調整和轉型升級。工業(yè)控制線外的舊工業(yè)用地，則支持土地使用權人依法轉換為除商品住宅以外的其他用途，優(yōu)先鼓勵改造為教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育等4類補民生短板項目，進一步優(yōu)化提升城市公共服務配套水平；經(jīng)認定為低效用地的，還可根據(jù)國土空間規(guī)劃的用途進行再開發(fā)，改造為商業(yè)、辦公、酒店等經(jīng)營性項目，助力企業(yè)發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新行業(yè)，有效保障城市更新改造，這也是廈門市納入低效再開發(fā)試點后針對改造政策修訂的一大亮點，即在堅持規(guī)劃引領的前提下，賦予市場更大的活力，更高效更科學利用土地資源。

黃淑芳說：“符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃是任何形式改造和再開發(fā)的基本要求。各區(qū)各管委會應依據(jù)國土空間總體規(guī)劃以及低效用地摸底情況，明確低效用地再開發(fā)的重點區(qū)域，合理確定低效用地再開發(fā)空間單元，并按要求編制空間單元內實施層面控制性詳細規(guī)劃。”

目前，廈門已調查摸底掌握全市低效工業(yè)用地情況，并與各區(qū)政府建立低效工業(yè)用地數(shù)據(jù)動態(tài)更新機制，低效再開發(fā)空間單元的詳細規(guī)劃編制工作也在有序推進中。

政策更開放——

探索混合產(chǎn)業(yè)用地供給

每周六下午，家住蓮坂附近的上班族曉季就坐上廈門地鐵1號線，送孩子到火炬園站配套項目嘉禾新天地去學英語?！八屯旰⒆泳驮谏虉龉湟还?，或者喝喝咖啡，商場里什么都有，一個半小時等待時間很快就過去了?！睍约菊f。

記者注意到，這個總建筑面積4.6萬平方米的“軌道+商業(yè)+酒店+辦公+醫(yī)療”的綜合體項目，正是廈門在全國率先探索出來的土地用途混合利用和靈活轉換典型案例。

該項目創(chuàng)新組合運用多用途“綜合體”＋混合產(chǎn)業(yè)用地兩種供地模式，在土地用途方面，除了服務常規(guī)的地鐵站點交通需求外，引入科宏眼科，完善醫(yī)療服務配套；引入商家，作為區(qū)域小型商業(yè)綜合體使用，滿足周邊市民的生活需求。此外，該項目中的1.4萬平方米作為“辦公+醫(yī)療”混合產(chǎn)業(yè)用地出讓，土地合同約定可在辦公和醫(yī)療功能之間靈活轉換，未來企業(yè)還可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要自主靈活地轉換，幫助企業(yè)更好地搶抓市場機遇，節(jié)約大量時間成本。

不斷深化土地要素市場化配置改革，聚焦“規(guī)劃融合、用途混合、空間復合”，混合產(chǎn)業(yè)用地公開供給，讓廈門走出了一條以土地利用方式轉變促進經(jīng)濟社會高質量發(fā)展的新路。

黃淑芳說：“我們還打通了各類項目用途轉換路徑，近年來相繼印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》《廈門市工業(yè)及倉儲用地改造管理辦法》等文件，打通了存量商業(yè)辦公、工業(yè)倉儲項目向其他用途轉換的路徑，為加快盤活低效土地資源提供有力的政策支持?！?/span>

過往，企業(yè)因自身原因申請變更項目土地用途，由于不符合相關法律法規(guī)，原則上無法通過相關職能部門的審查，企業(yè)只能自行調整開發(fā)經(jīng)營策略，同時去匹配招商合作需求和土地出讓合同要求。在《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》出臺后，問題迎刃而解。該規(guī)定指導了商業(yè)辦公項目用途變更辦理程序，確有用途變更需求的項目，只要符合申請條件即可辦理審批。此舉暢通了商業(yè)辦公項目用途變更渠道，對盤活存量商業(yè)辦公用地、優(yōu)化城市規(guī)劃功能、完善配套服務、激發(fā)市場活力、補齊民生短板具有積極作用。

審批更高效——

多項市級權限下放

翻開廈門市低效用地再開發(fā)權責劃分及負面清單，一大批市級權限下放到各區(qū)政府。

以工業(yè)、倉儲用地申請建筑功能臨時變更為例，原則上由項目屬地區(qū)政府批準，需要報市政府同意的，僅剩3種情形。

改革增活力，創(chuàng)新贏發(fā)展。試點的推進，土地政策釋放的系列利好，讓低效再開發(fā)用地有了發(fā)展新動能。

此前，土地權利人申請改變土地用途，需要經(jīng)過一系列煩瑣的流程，包括專家論證、社會公示、變更規(guī)劃條件、評估地價、繳納土地出讓金等，一整套流程下來至少需要兩個月。

在混合產(chǎn)業(yè)用地供給模式下，土地在約定的用途和比例范圍內轉換，只需要向市資源規(guī)劃部門備案，大大節(jié)約了用地企業(yè)的時間成本。

到目前為止，廈門新供應的混合產(chǎn)業(yè)用地19宗，土地面積39公頃，辦理了存量土地用途變更的項目有27宗，建筑面積52萬平方米。通過一系列的實踐，有力促進了產(chǎn)業(yè)升級、低效用地盤活和土地的綜合開發(fā)利用，同時也持續(xù)推動城市品質的提升和高質量發(fā)展。

全面盤活低效用地，告別產(chǎn)能低下、資源浪費的工業(yè)園區(qū)，全力補短板、擴增量、惠民生，加快培育發(fā)展新質生產(chǎn)力，為廈門高質量發(fā)展提質賦能。