廈門店面租金高，最根本原因就是店面賣得越來越貴

東南網11月7日訊（海峽導報記者 孫春燕 張順和)兇猛的店租，扼殺了中小商家的生存空間，破壞著廈門的商業生態。到底是什么原因，導致店租“跨步前進”？究竟是誰的過錯，給店租如此的上漲動力？

導報記者連日來調查發現，一方面，近年來投資商業地產的熱潮，導致了廈門店面價格節節攀升、高高在上，店面投資者為了達到預期回報率，本能地提高租金；另一方面，優質店面還相對稀缺，導致資金相對充裕的房東，寧可讓店面空置也不會輕易讓步；此外，店租上漲的另一大動力還在于，店租持續上揚的美好前景，也讓房東能更好地尋找到接手人。

兇手1 店面越賣越貴 租金不漲才怪

“廈門店面本來賣得就貴，租金能不貴嗎？”在從事房產中介多年的鐘小姐看來，廈門店租高的最大原因就是店面越來越貴。“一般來說，商鋪價格以高于附近住宅價格的2倍—5倍為宜，但目前廈門島內一些區域商鋪價格已10倍于同片區的住宅價格。”置強房產相關人士告訴導報記者，廈門商鋪購買者中，四成以上以短期投資為目的，而每轉手一次，至少要提價20%。“一些店鋪，在短短時間內就被轉手三四次，店鋪的售價自然上升。”

歡康房地產的顏小姐也表示，盡管店面投資近兩年已有所“降溫”，店面升值也不如住宅來得快、來得猛，但即便如此，店鋪價格還是會有三成左右的漲幅。

鐘小姐給導報記者看了一份記錄，東方巴黎附近的店面售價13萬元/平方米；禾祥東路店面每平方米均價要七八萬元，靠著湖濱東路或廈禾路的，每平方米至少要10萬元；千禧園附近的沿街店面14萬元/平方米；就連備受詬病的明發商業廣場，店面售價也要兩三萬元/平方米。

不僅如此，導報記者調查發現，瑞景一帶的店鋪，有人已經叫價5萬元/平方米；在SM商圈，沿街店面價格接近10萬元/平方米；至于最熱也最受關注的中山路，在售的店面最便宜也要20多萬元/平方米，有店面甚至開出了每平方米40萬元的“天價”。“這就好比開出租車，你買輛奇瑞，5元錢起價就能跑，如果買的是奔馳，起價自然要高出許多。”對店面投資情有獨鐘的蔡先生說，店面租金很大程度上取決于店面的售價，售價節節攀升，租金沒道理要下降。

兇手2　房東很強勢 不怕沒人租

“店面一般都在個體房東手中，很難進行統一的規范，價高者得，沒辦法控制。”面對租金高漲的問題，廈門高鵬房產總經理傅強坦言，房東一般都看眼前的收益，根本不會管你做什么業態，也不會認什么品牌。

而在目前的狀態下，房東還是掌握著話語權的強勢方，無需太擔心租不出去。特別是位置稍好的地方，一個店家倒下了，總會有人前來補空，如海浪般前仆后繼。“這好比是圍城，雖然有人想出去，但也有不少人想進來，想進來的人總以為自己能有所不同。”一位被高店租壓得有些喘不過氣的商家告訴導報記者，他曾經試圖跟房東商談不要一下漲得太多，但房東根本沒有讓步的意思。后來，他了解到原來已經有人盯上了這個門店。

而且，不少投資店面的人手中資金充裕，財大氣粗，漲價后即使導致短期空置，也有相當的承受力，不會輕易松口。

當然，房東的如意算盤也并非時時都能打得隨心所欲，也會有失手的時候。而且，現在這種現象有越來越多的跡象。

據一位房產中介人士透露，在禾祥東有一個不錯的店面，原來的承租方是一家知名牛排餐飲連鎖品牌，生意很紅火。但去年租約到期后，房東坐地起價，漲了30%，餐飲店只好退出。“后來一直找不到接手的人，空置了半年多時間。”該人士表示，該店面月租金在六七萬元，這樣無形中損失了四五十萬元的收益。更讓人哭笑不得的是，最終房東看形勢不妙，扛不下去了，只好降價處理。

兇手3　為了回報率 死扛也要漲

“即便沒人租，我也不會降租。”炒樓族胡先生坦言，不降租還是為了期望中的投資回報率。

今年以來，胡先生先后兩次砸重金投資寫字樓和店鋪，他告訴導報記者，在入手店面之前，中介就給他算過一筆賬，他的兩個店面，只要租金超過3萬元，就能保證3個點的投資回報率，收益相比銀行定期存款差不多，“最主要的是，投資店面不僅不用擔心通貨膨脹的問題，而且有可能因為地鐵、周邊改造等一下子翻倍”。

瑪雅房屋店長陳先生，也以他手里的一個店鋪為例給導報記者算了一筆賬：湖濱東路上一間74平方米的店面，目前月租金要21000元，年租金收入就是25萬元，相對這間店面720萬元的投資額，回報率超過3.4%。“如果按照周邊行情，將租金上調至3萬元，回報率一下就達到5個點，你說房東能不漲租嗎？”

房產中介鐘小姐也說，中山路有個3層的店鋪，70多平方米售價1000萬元，只要年租不低于30萬元，回報率就能達到3個點。而按照預期6個點的回報率計算，年租金則要提高到60萬元。“對那些店面投資者來說，誰會和回報率過不去呢？”

兇手4 提租再轉手 更易找下家

還是因為回報率，房東死扛著也要漲房租，就是想在轉手賣出的時候，能夠順利地找到接手的人。

據一位投資者透露，他一位外地朋友就曾碰到過類似的事情。這位朋友在廈門一商業廣場看中了一個門店，看著人流也還不錯，就有些心動。“原房東拿出了幾份不同時段的合同，上面的租金都是遞增的，而且還不低，有百分之二三十。”該投資者表示，正是看到了這種逐年遞增的租金回報率，對廈門商業環境并不熟悉的朋友才最終下定了決心。

不過，朋友接手之后才發現，該商業廣場的經營環境并不理想，現有的租金已經處于緊繃的狀態，租出去之前其實已經空置了好幾個月。在原有租約到期后，他想再按原價出租，已經非常困難，更別說漲價了。“這其實就是一種包裝，是有存在，但不好多講。”昨日，導報記者向某中介人士求證這一現象時，該人士委婉地拒絕了這個話題。

房東為了轉賣門店美化回報率，而有些商戶之所以愿意擔著高店租的風險承租，其實也打著如意算盤，做好了兩手準備。“這些商戶先把店租下來自己嘗試著經營，如果實在不行，就找機會轉出去，即使租金漲不了，還可以從中賺個數萬元的轉讓費。”一位房產中介人士如是說。