東南網1月2日訊(海峽導報記者 鮑娜)

調控 從年初貫穿到年尾

2013廈門樓市依然是個不折不扣的調控年，一輪又一輪的調控政策從年初貫穿到年尾，讓人應接不暇，也對整個市場走向產生了重大影響。

2013年4月2日晚，廈門版“國五條”細則出臺，新規除規定二手房征收20%個稅以外，還明確規定對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停在本行政區域內向其售房。非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

被業內稱為“最嚴”地方版國五條細則出臺后的當月，廈門樓市成交量應聲回落，此后再無大幅攀升。還有一個明顯的變化是，本地人的購房比例持續回升，而以往活躍在廈門樓市的投資客、投機客，在嚴苛的政策下被擠出市場，外地人購房比例逐步下降。

去年第四季度，在房價上漲壓力較大的背景下，廈門再度出臺“廈六條”，包括“進一步加大普通商品住房用地供應”、“進一步增加商品住房有效供給”、“繼續實行嚴格的住房限購政策”、“進一步實施差別化住房信貸政策，二套房首付提高至70%”等。在12月，廈門又推出新規定，決定自2016年1月1日起購買廈門商品住房不再享受“購房入戶”政策，一時引發社會熱議。

不過，雖然調控政策頻出，花樣不斷翻新，但似乎還是難以摁下房價上漲的“牛頭”，以至有人戲稱，政策和房價是一對好“基友”，調控政策出得越多，房價漲得越快。

量升 房產商又迎豐收年

2013年對房地產商來說，又是一個豐收之年，據廈門國土房產局官方數據：2013年1-11月，廈門累計銷售商品住宅累計44244套，面積503.51萬平方米，相比2012年銷售面積同比增加15%。

去年上半年，廈門樓市整體呈現“量價齊升”的態勢，“日光”成為第一季度媒體熱詞。在廈門版“國五條”出臺前，“金三”表現搶眼，新建住宅成交8272套、二手居住用房成交4550套，雙雙刷新單月成交最高紀錄。“買房似白菜”的場景在廈門重現，多個樓盤創下“日光”紀錄。

到了下半年，隨著樓市調控政策的持續，火爆局面不再，就連樓市的傳統旺季“金九銀十”也成色不足，商品住宅銷量降幅明顯。到了歲末，成交量更跌入全年谷底，11月成交量跌破不足千套。從目前的銷售情況看，2013年12月的成交量或許還會再創新低。

受島外新房供應量加大、首付低等優勢影響，從2010年以來，島外新房的成交面積比例一直在增長。2013年島外新房成交量依舊領跑全市，據統計，2013年島外樓市成交面積比例約占全市成交量的八成之多。

從區域成交量來看，2013年集美區成交量依舊獨占鰲頭，共成交15777套，占全市成交數量的37%，位居第二的是翔安區，占了17%。海滄區和同安區的成交量分別位居第三、第四。

有業內人士認為，集美區憑借自身的優越地理位置以及成熟的周邊配置，向來是廈門六區中最火的片區；而翔安區近年來的區域價值也越來越被看好，隨著翔安幾個“地王”的出現，翔安的房價看漲聲也很高。

價漲 “532”格局已漸成現實

銷量上漲的同時，還伴隨著房價的上漲。從2012年6月份到去年11月份，廈門房價已經連續18個月環比上漲。2013年11月份廈門新建商品住宅價格環比上漲0.4%，同比上漲17.1%，同比漲幅排名全國第五，僅次于北京、廣州、深圳和上海。

“面粉貴了，面包還能便宜嗎？”有業者表示，去年春天以來廈門“地王”頻出，土地市場表現瘋狂，人們因此產生了對未來房價上漲的預期，在買家、賣家均看漲房價的情況下，房價自然有上漲的趨勢和動力。

來自一些地產研究機構的數據顯示，廈門目前在售樓盤，島內樓盤均價普超3萬/平方米，賣到4萬-5萬元/平方米的也不在少數。海滄新房早已經步入2萬元時代，集美房價當前普遍在1.6萬-1.8萬元/平方米，即將邁進2萬元時代，同安、翔安均價超過1.2萬元/平方米的樓盤比比皆是，如今放眼廈門樓市，市場已經難覓“萬元房”的身影。

多家地產研究機構分析認為，去年樓市銷量井噴再創新高，造成目前和今后一段時間廈門可售住宅存量很低，且隨著預售制度改革及住宅用地供應的持續緊張，2014年上半年的住宅供應量會更少，這給房價繼續上行埋下伏筆。資深地產評論員程凌虛表示，目前島內基本無住宅地塊出讓，且有走高端趨勢，之前市場預測的廈門房價“532”格局將逐漸成為現實。

搶地 頻現“面粉貴過面包”

“土豪”是2013年最火的網絡熱詞之一，在2013年廈門土地市場，各路真“土豪”紛紛登場，助推廈門地價飆漲，創造了一個又一個的“地王”。

2013年，廈門共成功出讓48幅地塊，總占地面積約為390.73萬平方米，同比下跌36%；而總成交金額卻高達約265.8億元，同比反而增加68%。值得一提的是，去年前11個月廈門出讓的4幅住宅用地，竟然毫無例外地都成為當時各自區域內的“地王”。在去年島外住宅用地供應市場中，海滄區和翔安區“唱主角”——兩區土地成交金額達114.396億元，出讓面積達111.112萬平方米。

特別是在去年12月，廈門迎來全年土地出讓高峰，其中商住用地出讓8幅。在12月5日的土地拍賣中，海滄兩塊商住用地公開出讓，都被廈門海投房產收入囊中，且一小時內連續刷新海滄單價地王紀錄，地王樓面價達14310元/平方米。翔安的三幅商住用地拍賣時，也同樣產生了地王，樓面價達12500元/平方米。

去年12月30日，廈門島內兩幅商住用地后埔地塊和鐘宅地塊公開出讓，經過眾多房企激烈的爭奪，被建發以54.2億元的總價收入囊中。其中鐘宅地塊成交樓面價逼近3萬元/平方米，后埔樓面價22001元/平方米。房產業者表示，這樣的成交價格，再次證明了島內住宅用地的稀缺性和珍貴性。

有數據顯示，2013年廈門島內住宅地平均樓面價為24816.85元/平方米；島外住宅用地平均樓面價為9230.34元/平方米，與2012年同期相比上漲了超200%。

“面粉貴了，面包還能便宜嗎？”不少業內人士認為，2013年廈門土地出讓市場“量少價漲”，一年出現了8幅“地王”，并且分散在了各個區域，“地王”對區域房價的催漲作用，通過市場變化已經表現得十分明顯。隨著島外住宅用地樓面價陸續突破萬元大關，以及隨著廈深鐵路開通、自貿區、地鐵開建等各項利好消息傳出，島外房價逼近2萬元/平方米的時代正在加速到來。