海西晨報訊（記者 曾昊然）過去蓋30層樓的大廈，只要冒“尖角”（完成首層），開發商就可以申請預售；如今要蓋15層以上，才能申請預售，可以有效避免“爛尾”樓出現。

昨日，廈門市國土資源與房產管理局總規劃師盧海林接聽“市長專線”表示，商品房預售資金要全額進入專用賬戶，按工程節點完成情況支取。

商品房何時可預售？

大廈需建好一半以上

按《廈門市商品房預售管理規定》（以下簡稱《規定》）要求，商品房的預售門檻大大提高。舊規定的預售門檻要求為：三層（含）以下的建筑完成主體結構封頂；四層及以上建筑完成首層建筑工程即可。

新《規定》要求：7層（含）以下的建筑，需完成主體結構封頂；8層（含）以上的，需完成主體結構工程一半以上，且不得少于7層。另外，投入開發建設的資金還需達到該項目工程建設總投資的25%以上。滿足以上條件，才可預售商品房。

盧海林表示，預售門檻的提高，能有效防范“爛尾”樓出現。

如何支取預售款？

高層建筑按六節點支取

盧海林表示，《廈門市商品房預售資金管理實施細則》（以下簡稱《細則》）今年7月1日實施，到10月31日，全市已有25個新批預售商品房項目納入監管，納入率達100%。這25個項目，從申請預售許可證開始，直至項目辦理完竣工預收報備手續，全程要接受監管，預售資金監管賬戶總金額已達77億元。

盧海林表示，現在外地很多城市采用政府專門成立預售資金監管機構，或引入第三方機構（中介）進行監管的模式，對工程項目票據一票一審，再核發資金。這種做法消耗大量人力物力，政府部門成了企業的“財務總監”，工作效率低下。

廈門采取的新方式是按工程節點批準可支取的預售資金額度。7層（含）以上高層建筑，按照六個形象進度節點支取，分別是形象進度一半、3/4、主體結構封頂、外墻落架、竣工驗收以及交付使用六個節點。每個節點，開發商需合理控制本節點資金使用數額，控制線分別是70%（主體結構封頂）、85%（竣工驗收）、95%（交付使用），而形象進度一半、3/4、外墻落架這三個階段，由開發商自行合理確定。

7層以下多層建筑及別墅，按4節點支取：主體結構封頂、外墻落架、竣工驗收以及交付使用，控制線分別是70%、80%、85%、95%。

盧海林表示，現在開發商只需于每個相應節點至交易中心辦理預售資金支取申請，支取額度在相應控制線內，就可隨意支取，不需要像之前那樣逐筆申請。

記者粗略計算：一棟30層樓、工程總造價在1億元的大廈，監管額度為1.2億元（含20%風險金）。在它可以對外預售時，可支取資金為7200萬元，占監管額度比為60%；封頂時，可支取資金為8400萬，占比70%；交房前可支取資金為1.14億元，占比95%。

此外，監管額度內的預售資金只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅款，不得挪作他用。

“分節點支取資金，企業可支取多少，一目了然，既能減少資金沉淀，降低企業成本，又能確保工程安全竣工，避免‘爛尾’樓出現。”盧海林說。

監管范圍有多大？

目前所有項目納入監管

盧海林同時表示，廈門雖然早在2001年就確立了預售資金監管制度，但基于當時的房地產形勢，設定了較寬松的免除監管條款。“有近95%的企業，預售資金符合免監管條款。這就給企業留下了一定的操作空間，借此規避監管的情況時有發生。”

為了更好地保障預購人的資金安全，維護預購人權益，新規定將免監管條款改為，“預售主管部門應當建立預售人信用檔案，根據預售人信用情況，確定免除預售資金監管的預售人名單”。盧海林表示，目前廈門的信用檔案還未建立成熟，所以現在將所有企業的項目預售資金都納入監管。