經(jīng)典案例2

小區(qū)車庫到底歸誰所有？

小區(qū)停車位，該歸誰所有？昨日，廈門中院對外發(fā)布了一起因小區(qū)車庫之爭引發(fā)的官司。

據(jù)悉，引發(fā)爭議的車庫面積一共有473.76平方米，位于金山西三里194—200號房屋，也就在小區(qū)D棟的底層。根據(jù)《廈門市土地、房屋產(chǎn)權(quán)面積測算成果報(bào)告書》寫明，該小區(qū)D棟底層車庫層高小于2.2米，其面積不計(jì)入總建筑面積。

但是，小區(qū)建成幾年后，開發(fā)商卻要將這一底層車庫賣給他人。為此，近日小區(qū)業(yè)委會(huì)向法院請求確認(rèn)194—200號房產(chǎn)的買賣合同無效。此外，業(yè)委會(huì)還要求，要確認(rèn)車庫所有權(quán)歸全體業(yè)主共有，并且，要移交給業(yè)委會(huì)。

這一案件引發(fā)極大爭議。最終，中院終審判決駁回業(yè)主委員會(huì)的訴訟請求。

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車位是否共有，關(guān)鍵看公攤

法官說，小區(qū)車位是否屬全體業(yè)主共有，關(guān)鍵在于該車位是否攤?cè)牍媒ㄖ娣e。由于本案車位面積不計(jì)入總建筑面積，又系獨(dú)立單元，不屬公共使用空間，無法判定屬業(yè)主共用，因此，針對業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)車庫權(quán)屬歸業(yè)主共有的請求，沒有依據(jù)，法院不予支持。

經(jīng)典案例3

業(yè)委會(huì)，有沒有起訴權(quán)？

業(yè)委會(huì)，有沒有起訴權(quán)？近日，思明區(qū)一小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，狀告陳先生長期違法占用小區(qū)地下二層公共區(qū)域用于停車。

面對起訴，陳先生辯解說，車位是他買的。之前，他與開發(fā)商簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定開發(fā)商將該車位（無產(chǎn)權(quán)）的使用權(quán)無償提供給陳某停放車輛，使用期限為60年。

但業(yè)委會(huì)認(rèn)為，陳某占用的是公共區(qū)域，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商并無處分權(quán)利。因此，業(yè)委會(huì)請求法院判令陳某立即停止侵占。

近日，廈門中院作出終審裁定，裁定駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請求。法院認(rèn)為，本案中，原告業(yè)委會(huì)未能證明其本次訴訟有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論決定，因此，裁定駁回起訴。

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哪些情況，業(yè)委會(huì)能起訴？

法官說，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第1款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。”

因此，業(yè)主委員會(huì)只能在涉及住宅小區(qū)全體業(yè)主公共利益的物業(yè)管理糾紛范圍內(nèi)具有訴訟主體資格。也就是說，業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向法院起訴。與物業(yè)管理無關(guān)的、個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向法院提起民事訴訟。